租金到期未支付 商鋪房主上門討要

中安在線訊 據阜陽新聞網報道，「當初買這裡的商鋪，就是看重開發商簽訂的前15年能返租和統一運營管理。」2年前，吳先生在阜城中南現代城商業項目投資40多萬元買下了一個10平方米大的「返租鋪」。然而，從去年底開始，因為開發商拖欠租金而兩次引發購房戶集體上門討要。

日前，因開發商再次逾期不支付租金，數百名房主又一次聯合起來進入該項目的商場大門，討要租金。

記者追蹤調查發現，引發房主上門討說法的根源在於「返租鋪」的租金不能及時支付，而「返租鋪」的銷售模式，可能存在過度承諾的高回報率陷阱。

7月10日，因為開發商逾期數月不按合同約定給付今年上半年租金，中南現代城三期商業體的300多戶房主代表，聚集到阜陽商廈時代廣場，並進入該商場，堵住大門。

「當初買這裡的商鋪，就是看重開發商簽訂的15年返租和統一運營打造。」購房戶吳先生說，兩年前，他在中南現代城商業體項目，買下了這個10平方米大的「返租鋪」。

按照開發商與他簽訂的《商鋪委託經營管理協議》，開發商包租15年，每半年足額支付一次「租金」：前3年，每年返總房價的8%，第4年到第6年返總房價的10%，第7年到第10年返總房價的12%……

然而希望卻從去年底商場正式運營開始，逐漸變成失望，因為開發商多次拖欠租金。

不止是吳先生一人。在一個業主微信群里，購買該商業項目的「返租鋪」的幾百戶房主都表示遭遇過類似情況。

「每到給付租金的時候，開發商都要逾期幾個月，引發購房戶好幾次集體上門討債。」吳先生說，因為開發商多次爽約，上一次購房戶集體堵門是發生在阜陽商廈時代廣場開業之時，再上一次集體堵門則發生在去年底。

所謂「返租鋪」，就開發商售後包租、售後回租，在商業體出售後的一定年限內，一般10年或15年內，由該房地產開發企業以代理出租的方式進行包租，或者直接由該企業承租經營使用，包租期間或者承租期間的租金可以沖抵部分房款或償付一定租金回報。

就中南現代城「返租鋪」引發集體堵門等相關問題，記者曾赴阜陽市中南置業有限責任公司表達採訪之意，但遭到該公司有關負責人的謝絕。

後來，記者在該公司大門上看到蓋有該公司公章的一紙《關於中南現代城三期業主收益及租賃業主辦證的承諾》。該承諾書稱，由於公司自身原因導致返租收益延期支付，「公司正多方積極籌集資金，按合同約定順序每天支付收益」等。

不過，一邊是紅火的銷售勢頭，另一邊卻是冰冷的現實。據目前的轉租方阜陽商廈董事長張志鋒介紹，這些商鋪在2012年開始對外銷售，開發商與購房戶當時簽署的返租商場開業時間是2014年7月，但因消防不達標、擅自更改規劃等問題，遲遲不能正式開業。直到去年底，該商業體1至4樓才被轉包給商廈時代廣場。

張志鋒表示，2017年年初商廈時代廣場正式開業，經過半年的運營，這些商鋪開始有了盈利。但是，轉包后的這些商鋪，實際租金收益難抵開發商當初高回報率的承諾。

隨後，記者以購買商鋪的顧客身份，聯繫上了阜陽市中南置業有限責任公司法人胡德超。

「商業體轉租給阜陽商廈時代廣場，年租金只有1300多萬元，這確實比給購房戶的租金收益率低了很多。」胡德超說，因為公司自持60%的商鋪不能對外銷售，而三樓、四樓總計2000多個商鋪，每年需要返還購房戶的租金就高達8000萬元，這確實是一筆很大的資金壓力，所以公司的資金鏈有點接不上。「公司的盈利點不在租金上，而是不斷提升商業綜合體的價值」。

對於中南現代城「返租鋪」引發的堵門一事，阜陽市房地產管理局局長周奉田在接受記者採訪時表示，7月12日市政府召集有關部門開了協調會，目前已有處理方案。「政府已經介入，具體情況暫時不便過多透露。」

對於鋪主來說，返租的最大誘惑力在於，在返租期內，即使商鋪長時間空置，鋪主仍然能夠收到相對高的租金。而對於開發商來說，「返租鋪」可以快速出售並回籠資金。

「這樣的運作模式，風險很大。」接受記者採訪時，阜陽師範學院經濟學院副教授余許友表示， 「返租鋪」模式曾在全國各地流行過一段時間，似乎是一種雙贏的經營模式，但是事實上，投資者是否真的從中穩賺高收益，還是值得商榷的。

「很多商場建成的初期，還未盈利，何來租金收益？」余許友說，經濟形勢好的話，實體經濟可能支持較高的租金回報率，但是零售百貨業產生不了那麼高的利潤。「開發商承諾給投資者逐年遞增的高回報率，其中的原因，可能就是在銷售商鋪時已經將返租的部分提前算入了商鋪的售價之中」。

舉例而言，某商鋪本來賣1萬元/平方米，但開發商卻使用一些促銷手段，將售價抬高到2萬元/平方米，然後用多出來的這部分錢，再分期返還給購鋪戶。在鋪主看來，自己可以輕鬆地坐等收租，其實是「羊毛出在羊身上」。余許友說，這也是某些商業地產售價飆升得快，而承諾的回報率越來越高的原因。

在接受採訪時，安徽泉河律師事務所律師郭勇表示，目前，個別開發商通過委託第三方經營管理公司的形式返租，在合法與非法之間的灰色地帶遊走。他表示，從某種程度上來說，這種高收益返租模式，不但擾亂了不動產流通管理的秩序，還可能涉嫌非法。

「對於開發商屢次違約的問題，業主可以起訴到法院，通過法律手段解決，而不能集體上門擾亂商家的經營秩序。」郭勇建議，各位購房戶在維權的過程中要懂法，還要合法、守法，不宜採取過激行為。