談論房價的正確姿勢是什麼？

近日，一篇《房價之謎》的文章在朋友圈刷屏。因為作者是我的前同事，不少人問我對這篇文章的看法。為了與大家互動，我拿出時間仔細拜讀了這篇萬字長文，文中主要觀點聚焦於樓市調控有哪些錯誤、高房價的成因、高房價是否合理、以及未來房價走勢等等。坦率講，我為作者重操舊業、筆耕不輟的精神所感動，字裡行間的用力清晰可見。

然而，通篇讀下來，我無法從中拼接出一個完整的分析框架，得出鮮明的結論。相比作者的理論運用，其實地調查、數據搜集分析這兩項顯得很薄弱，論證過程也就難免失據。而我對作者最大的不贊同是，他對房地產這個棋局中的其他變數顯然認知不足。因此，即便作者是有結論的，我也實難苟同。

作者先是談論房產調控政策，但僅限於羅列和猜想，缺乏辨析。對於房產調控政策，從業者是極其麻木的。為何？以房產調控為名的政策已經太多，這次與上次相比，就像一陣風，只需要暫避風頭即可。從業者無論是筋骨還是神經都已無動於衷。從業者也早已明白，所謂房產調控政策，只要分稅制制約下的央地關係不變，它就是國王在首都城頭一聲喊，手握土地的各路諸侯跟著喊幾下表決心的口號，鼓掌，散場回家，但該幹嘛還幹嘛。

以2016年「930新政」為例，9月30日前後幾天內，各地紛紛祭出調控政策，輿論鼓掌，媒體歡呼。然而，開發商該拿地拿地，該賣樓賣樓。事後統計，去年第四季度上漲最快的20個城市，與出台限購新政的20個城市高度吻合。再有，大興——以前以西瓜地聞名首都的所謂北京郊縣，最新開賣的樓盤單價直逼8萬。也就是說，房產調控政策一直沒有一個完整的政策框架體系。作者一開始就這樣談論房產調控政策，無疑將房價之謎的解析一開始就引向了一個錯誤的方向。

作者分析高房價的成因，認為根源是內地照搬香港的土地批租制度（即內地和香港「一國兩制」，在土地制度上卻是「兩地一制」），進而調控失靈。對此，筆者部分認同，但追索這樣的原因，容易走入死胡同，那就是：全都是制度的錯。今日的高房價，看似非理性，實則沒有超出相當一部分人的預期範圍和邏輯能力，其中包括炒房團里的「大媽」。2015年股災至今的房價上漲，最強大的兩股動力分別是再次旺盛的市場需求和四處亂串的金融資源。這兩股動力都被股市狠狠傷了一回。現在，兩者掉轉車頭，不但托住了房價的底，還動輒催生一個又一個地王。這兩點，在作者的文章里鮮有論及。

談到房價是否合理，作者花大量篇幅分析了租售比和收入房價比這兩個國際流行指標，而這兩個指標在早已超過了臨界值且根本沒有約束力，看似邏輯自洽，實則未經實證。以租售比為例，歐美和香港的購房者和炒房者會以此指標為核心，但內地的購房者不會單獨衡量這個指標，而是和房屋總價的上漲捆綁起來進行取捨。而且，內地市場的租售比正在發生快速變化。尤其是在商業公寓這個產品上，租售比的變化是人們選擇投資公寓而不是鄙棄它的一個重要因素。當然，更重要的原因是資產荒導致的投資無門。

有關房價，作者認為新房的錨定作用顯著，實則不然，因為一線城市的新房供給已經相當有限，錨定房價的是區域內各類房源的成交均價。而在優質二線城市如成都，甚至出現了新房價格和二手房價格倒掛的現象。所謂錨定，只是理論而已。

作者最容易貽笑大方的是「許多爛尾的樓盤就可以歸入此類」。因為，房地產的開發模式決定了，銷售排行榜100強的任何一個地產商，都無法承受哪怕一個項目的爛尾，那將帶來資金鏈條的斷裂和信用擠兌的風險。從上述幾點看，我們看不到作者實地調研后理性分析的努力和力度。

作者此文最大的缺失是，沒有充分考慮金融資源這個「變數」的作用。很多人分析房價都會提到貨幣超發，作者也有提及。然而，超發的貨幣是如何進入地產行業進而影響房價的，作者鮮有認真闡述給讀者。事實是，貨幣超發導致金融機構普遍創新動力不足，他們拎著資金四處出擊，追著開發商放款。開發商難以抗拒做大規模、提升排名的誘惑，紛紛接錢、進場，遂地王頻出，房價躥升。也正是在金融資源的追逐下，地產商陣營在2016年發生了嚴重分化，很多籍籍無名的地產商以黑馬姿態擠進了前50。可以說，這才是2015年股災以來推高房價的罪魁禍首。作者的經濟學素養本應覆蓋至此。

至於房價會漲會跌，我倒是贊成作者的理論分析：房價結構性分化開始后，將經歷一個較長時間的深化和自我強化階段。請購房者注意，這句話的前提是承認了現在的房價，而不是假設它會在現在的點位回落。

坦率講，作為從業者，我很贊同作者的"龜殼"說，即經濟背上了房價等因素促成的一副重重的"龜殼"。我一度為地產開發行業的破壞性增長感到擔憂，以為那是寅吃卯糧、竭澤而漁、不可持續。但正如作者說的，市場分成了一線、優質二線、三四線，也就是說市場的梯級層次太大了，「泄洪區」幅員遼闊。因為「泄洪區」，我們屢次瀕於破產邊緣，又屢次走了過來。

行筆至此，購房者會問，我該如何自洽，如何選擇？

其實，買房與否，答案根本不複雜，只需要問自己兩個問題：第一，我能不能不買房？——我真有朋友不買房，在京城租房過日子，相當瀟洒和滿足。第二，如果我手上有一筆錢，比如100萬以內，除了買房，我還有沒有其他選擇？閉上眼睛、捫心自問后，答案是相當清楚的，鮮活的個體談論房價也就找到了正確的姿勢。

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