中國房價之謎——高房價是被什麼撐起來的？

二三十歲的我們，拼搏著青春，揮灑著汗水，走在互聯網金融行業的營銷道路上，除了賺錢，除了成長，為了成家，為了立業，大概無一不是要為了那高昂的房價和房貸了吧。

面對日趨上漲的房價，是否在唏噓是否在擔憂，唏噓房價上漲的速度之快，擔憂成為最後接盤俠的痛心疾首。買，感覺又累又憂；不買，又悔又恨，這可如何是好！

可是，究竟是什麼在支撐著的高房價呢？

一、「兩地一制」的土地供應

要看清楚房價，就必須研究的土地供應制度，也就不能不提香港的供地制度——內地學習的，正是香港的土地批租制度。

周其仁老師對香港的批租制度有過精彩的描寫和分析。

鴉片戰爭之後，香港的土地成了英國皇室財產，可按年期批租給民間。英皇室把香港的土地批租權交給港英政府行使，租金所得也歸港府庫房。這樣的土地也被稱為「官地」。

在「資本主義」經濟體中，土地基本是私產。香港的特別之處在於，官地的規模太大了，除了新界部分農村用地為村民所有，其他港地一律為官地。

官地公有；所有權不買賣、不出租；但政府可批租收益，並以最終所有者的身份主導土地利用契約的訂立和執行。這就是香港地制的主要特色。

當「特色的社會主義」遇上「香港特色的資本主義」時，兩者竟然一拍即合，內地的供地制度幾乎就是香港的翻版：土地國有或者集體所有；所有權不買賣；政府以招拍掛的方式拍賣國有土地或徵用而來的集體土地年限不等的使用權（根據土地用途年限不同）。

內地和香港「一國兩制」，在土地制度上卻是「兩地一制」。

「兩地一制」最大的特點是，土地市場只有一個供給者，也即壟斷者；壟斷者總是有使其壟斷利潤最大化的傾向，具體的做法就是控制供給數量，提高供給價格。

以香港政府為例。為了獲得更多一點財政收入，香港政府常常特意『少批多得』，甚至「規劃」出一塊土地，因為市場競價「不理想」而收回，待來日再批。看到被當地人稱為『石屎森林』的摩天大樓密密麻麻自天而降，你能想象港九島上還有70%的土地尚未開發嗎？

經濟規律的可怕之處就在於其普遍適用性，並不因人而異；不管是以逐利為目的的商人，還是打著公共利益標籤的政府，概莫能外，他們壟斷利潤最大化的行為並沒有本質不同。

內地各級政府把這一套活學活用，發揮得淋漓盡致。香港的房價全球稱王，內地當前的高房價，也是在這個同根同源的制度體系支撐下演進而來的。

二、中式地產市場的獨特法則

中式供地制度下的地產市場很獨特，尤其是它的供給和定價法則。

經濟學原理告訴我們，「成本加成定價」的策略通常似是而非。一瓶礦泉水，只要成分大體相同，就沒人關心你是就近開採的還是從兩千公里之外運來的；別人賣兩塊，你就不能因為運輸成本高就賣三塊。你可以定那個價，但是賣不出去，就會被淘汰出市場，剩下的就是控制得住成本的玩家。自由市場中，通行的其實是「競爭定價、價定成本」法則。

「成本加成、順價銷售」是賣家做夢都想的好事，但在市場經濟下千難萬難。看看政府在糧食政策上的遭遇過的困境就知道了。上世紀末，為了保護糧價，政府「敞開收購、順價銷售」，從農民手裡收購糧食，加個比例賣出去。為此，需要嚴格控制糧食交易市場，確切地說是消滅其他一切糧食交易行為。但全國這麼大，可能供應糧食的渠道不計其數，豈是控制得了的？其結果是，僅糧食收購一項，財政虧損就不下3000億。

可見，即便是在總理親自督戰下，政府這樣強大的國家機器，想要打贏與整個市場的戰爭，也是極為困難的。

但是的房地產市場恰恰不屬於「通常」情況。其獨特之處就在於，政府有能力消滅其他交易市場，讓整個土地市場只有一個供應者，那就是政府自己。

既然土地市場只有一個供給者，那麼它就在「需求曲線」上尋找壟斷利潤最大的點，即控制供給數量，提高價格。土地市場上一個個「地王」，就是在這種背景下出來的。當然，造「地王」者多國企，這是另外一個話題了。

之所以說中式地產市場獨特，是因為世界上大多數經濟體的土地市場有眾多的供應商，眾多土地所有者都可以根據市場的價格信號快速做出買和賣的反應。內地與香港的供地制度同源，和其他經濟體卻有本質差別。

中式供地制度的「好處」是容易掌控市場，壞處則是彈性不足，市場一家獨大，自我調整能力差，無視其他市場的價格信號——後面會討論，這個看起來不怎麼顯眼的壞處，多年累積卻蠶食了長期經濟增長的潛力。

需求曲線理論上是存在的，但在實際中看不見摸不著，怎麼就能確定多高的價格、多大的供給量是合適的呢？所以這裡就存在兩種風險：

第一種是價格風險。土地拍賣的價格和政府預期的差距甚大，導致土地流標——前面說過，香港就經常因為價格不理想而「來日再批」。

第二種則是期限風險。土地的購買者是開發商，而房子的購買者是民眾，兩者並不一致，而且有時間差，即地價轉化成房價需要一個房屋的建設和銷售的過程。作為「接盤俠」，開發商高價拍來的地，蓋上房子之後卻有可能賣不出去。

換個學術一點的說法就是，政府在開發商那裡兌現了利潤最大化，但開發商卻把握不住民眾的需求曲線，沒法兌現利潤。

本來嘛，需求曲線看不見摸不著，哪那麼容易把握？

這兩種風險都是真實存在的。經歷多年地產市場的火爆，人們見得多的是房價又漲了，房子蓋好了賣不出去的情況應該關注不多。其實，許多爛尾的樓盤就可以歸入此類。

而且，凡事總有第一回，單價十萬八萬即將入市的房子，誰也保不齊會不會就是這個「第一回」。

細思極恐：房價這麼高，買房的都是些什麼人？

飆升的房價讓人觸不及防。但是，現在還很少人能回答這些問題：究竟是誰在買那些天價房？貨幣過剩固然起到推波助瀾的作用，房地產商又在扮演何種角色？本文作者了解樓市的「潛規則」，他講故事，給分析，描繪出的圖景讓人細思恐極。

經常聽到有人說「你不知道，現在有錢人真的多，房子就是剛需，xx小區十幾萬一平很多人瘋搶」。

剛好家裡有人搞貸款的，有個事可能好多人不清楚，很多樓盤的價格是怎麼做起來的，那就是房產商自己買自己的房，以下說說操作流程：比如是房產商A，開盤了100套房，每套售價100萬，那就是1億的資金量，對吧，現在一開盤，我直接把價格報到200萬，暫時沒人買怎麼辦？ok，我去搞一批身份證，比如公司員工的姐姐，部門經理的老丈人，用他們的身份以200萬的價格買下來，由房產公司付首付，並還房貸，同時，另外簽一份合同，把房子抵押給房產公司老闆控股的法人單位。然後，法人單位B拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款，獲得資金，因為這些原本值100萬的房子是以200萬購買的，那銀行的評估認為它值200萬，銀行就可以放到最高140-160萬的抵押貸款，這個資金再拿來還房產公司A的月供，公司就可以有大量的現金流，然後坐等房子慢慢賣。你以為銀行不知道這件事嗎？銀行的人都知道，但為什麼不管？因為房貸是銀行最主要和穩定的利潤來源，如果不給貸，從最底層的審批員到分行行長，都完不成任務，拿不到獎金。中間有幾年貸款卡的比較嚴，加上當時實體經濟也還過得去，還有很多其他企業借錢，房產公司這麼玩借不到錢了，於是就死了一批。從去年開始，實體企業，尤其是南方几個省的製造業企業大規模倒閉潮，導致銀行的日子非常難過，銀行也不敢貸給這些工廠了（之前溫州最大的眼鏡廠，就是因為貸不到錢，老闆把家裡n輛豪車賤賣，一輛寶馬7系20萬出手，我同學在惠州的廠，原來做外單皮包代工的，今年開工辭退了一半的人，老闆已經把廠區掛牌了）。

這時候，房產公司就成了銀行的救命稻草，誰還敢卡它們？那不等於卡死自己嗎？

加上實體經濟萎靡，南方几省大量原來手裡還有點錢的土老闆，工廠也不幹了，變賣出來一些資金，幹什麼好呢？工廠賠錢，020高科技啥的咱又不懂，那就買房子吧，感覺比較穩妥 。於是兩方合力，就成了現在的房產泡沫，這也是為什麼深圳瘋漲，上海一般，北京基本不動的原因，因為北京基本上沒有製造業。所以你現在去深圳的一些新開樓盤，價格特別離譜，動不動十幾萬一平，但是很快就要售罄，並且你一看，購房合同都有，身份證也是大活人，這種房子，基本都不是「業主」本人住，房產公司A會租出去，租戶的租金也不會打給「業主」本人。高檔樓盤租不出去的，就只好空著，然後告訴來看房子的人，「業主」是大老闆，手上很多處房產，對價格不敏感。當然，偶爾也有錢多的冤大頭被忽悠入局的，覺得再不買還得漲，咱砸鍋賣鐵也得入手一套，這就是我們身邊偶爾會遇到的「我的朋友」 。多說兩句，房產業最早這個玩法是從誰那兒學來的呢？大名鼎鼎的傳銷，兩者的基本原理是一樣的，後來兩者在手法上互相借鑒，都有所發展。比如，曾經臭名昭著的「資本運作」就曾經干過什麼事呢？偽造了某國務院副 總理簽署的紅頭文件，然後買斷了百度上所有關鍵字的搜索，並雇傭了大量槍手和水軍做公關，你只要一搜索關鍵字，出來的都是告訴你，這是合法的，是大領導特批的改革試點項目，百分百安全。這個事到後來東窗事發，被媒體徹底披露之前，騙了很多人，包括很多高級知識分子 。前些年不限購，曾經出現過一個土著窮逼老頭名下掛了一堆房產的事，那會兒身份資料還挺便宜，因為沒有限制，後來因為限購，這種有購房資格但買不起房的人（很多是本地屌絲，或者離異無房的）就被炒起來了，通常一個人可以掛兩套房產（如果是單身）。有些人問，說不對啊，我剛看的二手房，也是這種天價啊，那是怎麼回事呢？接下來解釋下這種情況。前面說了，房產公司A賣出的1101的房，業主叫張三，但是1101的房本被抵押給法人公司B然後抵押給銀行了，所以張三隻是個「影子業主」，你找中介買二手房，從接觸到最終過戶，張三隻是個傀儡，實際的房東是法人公司B。我有一年想買房的時候曾經接觸過一對小夫妻（當時還沒限購），本地土著，大專學歷，一接觸就知道是處於社會底層那種，並且倆人都是市民，沒有拆遷房的機會，而且房子也不是回遷房。當時我覺得房子樓層陽光戶型不好，他倆就說，我們在這個小區還有好幾套，你可以看看，我當時就有點納悶，因為這是個新樓盤，購房合同就是不久前的事，不可能是繼承，如果說是父母幫忙，以他倆的談吐，家庭出身應該也不會太好。

果然，最後他倆拿出的房本，都是副本，並且一次只給拿出一本，還得提前約時間。

另外分享一組統計數據：為了衡量一線城市房價有多瘋狂，《每日經濟新聞》，並以地區分類，求出各地的平均數，數據來源為同花順iFinD資料庫。2月份，北京二手房均價40532元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價405.32萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當於董事長、總經理平均薪酬的8.5倍（北京董事長、總經理平均年薪47.6萬元），即不吃不喝8.5年，這些董事長、總經理（總裁）才能在北京買一套房子。2月份，上海二手房均價40267元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價402.67萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當於董事長、總經理平均薪酬的9倍（44.6萬元），即不吃不喝9年，這些董事長、總經理（總裁）才能在上海買一套房。

2月份，深圳二手房均價46130元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價461.3萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當於董事長、總經理平均薪酬的8倍（57萬元），即不吃不喝8年，這些董事長、總經理（總裁）才能在深圳買一套房。也就是說，這些身處一線城市頂尖的人才，要在本地買一套房，如果沒有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。而去年的A股市場，有40%的企業凈利潤低於1500萬元，也就是說，4成的上市公司，一年掙不出一套好房子的錢，可見這個經濟畸形已經嚴重到什麼程度了。

1.前面有房產的tx說現在已經有更先進的玩法，我說的這套已經不流行了，這個有可能，畢竟那麼多聰明人，變著法子炒總會有更先進的玩法，也算是金融創新吧，美國次貸不也是創新么？大家可以搜一下「次貸危機」的百度百科，裡面比我說得詳細專業。2.好多人問我二線三線四五線的房子可不可以買，這裡統一說一下我的觀點，那就是，一線的泡沫，是靠著吸二三四五線的血，集全國之力才撐起來的，其結果，是掏空了中小城市的資金池。

一線，從所有地方吸血二線，從三四五線吸血以此類推

至於可不可以買，我就說一點，你感覺買起來壓力還能承受，就買，否則，就不買，不要幻想著把這事當成投資一買n套。

下面具體說說。看到很多人都在說：真的有很多有錢人啊，我身邊的誰剛買的，1200w一套，那幫搞金融的、土老闆，你說的不對。這個論調有點類似於「高手都在民間」，你問在哪兒呢？反正在民間。

提前說個觀點，我從來不否認有錢人階層的存在，因為工作原因，會經常和一些官富二代接觸，對他們的生活狀態非常之了解，包括他們一些人的財務狀況，有機會單開一貼說說。問題是，任何的定性不定量的「有錢人很多啊」的判斷都是耍流氓——請原諒一個理科生的強迫症。什麼叫多？你說我們學校有50個考上武漢大學的，多不多？看起來挺多，可是如果我們學校有1萬應屆生呢？還多嗎？考慮這類問題，腦子裡一定得有個比例的概念。所以，你說有錢人「多」，一定得考慮兩點，一是這個群體手裡的資金能力是否足夠消化這麼龐大的樓市，二是他們這麼多錢是哪兒來的？首先，咱們得把王健林馬雲這種人摘出去，這不屬於日常討論範圍，這種人再有錢，數量畢竟太少了，而且他們要買也是豪宅，跟樓市大盤不搭嘎，影響不了基本面，因為馬雲的財產可能是你的一百萬倍，但他不可能買100萬套房子其次，咱們得把收入偏低的群體，比如年收入二十萬以下的家庭剔除，因為這種家庭，一線樓市怎麼瘋漲都和他們無關，他們主要住在自己老家二十年前分的福利房裡以下進入乾貨階段，高能預警：你認識現在全款買房的人嗎？一次性幾百萬一千萬扔出去，不需要貸款的。目前為止收到兩個回復，說身邊有認識的人全款買房的，歡迎大家踴躍發言，最好能說明一下這些壕們的具體情況，是做什麼的，資金怎麼來的。說一下我比較了解的情況吧。我認識兩個最近剛買了房的，一個是揚州人，江蘇商會會員，家裡做環保設備生意的，廠子開了十幾年了，算是個小富二代，家裡資產差不多上億，在揚州有多處房產，在上海買了一套二手的，為了買這套房拋了一部分股票，揚州賣了一套大的房。另外一個家裡是開診所和超市的，比較有錢，他老丈人是某國營大廠前任書記，然後去年在北京買了一套，兩家人一起湊了首付，然後一起幫忙還貸。這兩家人應該是目前樓市比較典型的真實購房者，他們買房的籌資方式應該代表了主流情況。不誇張地說，資產5000萬元以下的商人家庭，都沒有能力在一線城市全款購房，為什麼？因為商人要做生意，他的現金流占資產的比例是有限的，如果一個人賬上躺著1000萬可以隨意支配的現金，那他家的資產最起碼得好幾億。這就是為什麼大量中型企業企業主要獨立在一線城市購置房產，也必須賣掉自己老家的幾套房子，以及貸款的原因。這就是我前面說的，一線城市掏空二三四五線。比如你家在寧波金華紹興溫州開了個獨資廠，效益還行，工廠年銷售額5000萬（這就算挺大規模了），一年下來能有多少可自由支配的純利潤？也許不超過100萬，因為你還要投入再生產，還有生產中的押款。而這100萬，有時候還得跟兄弟姐妹分，因為江浙的製造企業主，很多都是幾個孩子。所以當這樣的富裕階層家庭在二三線買房時，可以輕鬆全款，但如果要買深圳1000萬一套的，就捉襟見肘了（但偏偏這些人的兒子，很多不願意接老爹的班，喜歡在一線城市奮鬥生活），只能是賣了老家的兩套房，加上現金付個首付。看到沒，京滬深廣在買，而二三四線在賣，這就是為什麼二三四線房價很多往下走，一線還高企的原因，我所說的吸血。那誰在買二三線企業主50萬100萬一套的房產呢？三線城市殷實的小康之家，他們有很多是賣掉了四五線30萬一套的房產，加上首付。除了這種中型製造業企業主，還有兩類人是有能力在一線買房的，一是官員，二是互聯網上市企業高管。互聯網上市企業高管就比較簡單了，手上的股份變現，從股市裡套（沒上市就很難，這就是為什麼互聯網公司，打死了也要上市）。前面說了三類人，這三類人是一線天價房的主要購房群體。（拆 q 戶農民那種也算一種，分了三套房賣兩套換一套大的，但他們基本沒有用現金購房的能力，只不過是置換）。以前還可以開玩笑說中彩票的，現在，500萬彩票算個屁啊，刨了稅去密雲買吧。問題是，這兩年，前兩類人都遇到了問題。製造業哀鴻遍野不用我說了，低端製造向海外和內陸轉移的話題不用我啰嗦，大量江浙廣東企業主一夜回到解放前，升級不力+投資失敗的比比皆是。至於最後一部分人，互聯網新貴，現在看起來還好，問題是，這幫人有多少？能撐得起整個一線城市的天價樓市嗎？我表示懷疑。一個中型互聯網上市企業，總監以上級別的人，年薪一般在四十萬左右，這樣的人數量有多少？幾十人頂天了，即便是他們，每個月要還三萬塊的房貸，也是非常吃力，何況普通員工。這些未來有能力買得起五百萬以上房產的群體，基本上都列出來了，可以看得出來，群體規模不會很大，加上這兩年的股災，又縮水了不少。跟整個一線房產市場比起來，他們實在是杯水車薪，沒有能力消化所有的新房和掛牌二手房。於是，就出現了我開頭所說的惜售+自購買，如果不好理解，請參考國中課本里描述過的資本家倒牛奶的情形，奶多了賣不出高價？那我就只賣一小部分，告訴你們奶沒了，很稀缺 。其實奶都在桶里存著呢。

在這裡補充一下：惜售有很多種方式，本質上都是「倒牛奶」，製造虛假的稀缺感，提高購房者的心理預期和閾值，房產商知道，他們只要聯手抬高價格就好，逼購房者敲骨吸髓、砸鍋賣鐵、勒緊褲腰帶吃鹹菜的任務，自有丈母娘幫他們干。除了我前面說的虛假購房以外，還有一種，捂盤，連假合同都不用做，開盤100套，只賣10套，剩下90套都告訴你賣光了，然後拿這些房子去銀行抵押，當然，這種更加赤裸裸，連偽裝都不需要了。那業主入駐以後發現是鬼城，怎麼辦？很簡單，第一，把樓盤做成n期，一期放兩棟樓不就行了，看見沒，那些不是沒人買，是買了但還沒蓋好呢。第二種，把房子租出去，比如你看到現在很多新出來的什麼房產公寓，拿下一整棟樓，統一裝修風格了往外租的，或者xx中介自己手裡在某個小區里n多套房源出租的，幕後的業主都是房產商自己。比如，我有個哥們兒現在住天通苑，他的房子就是從物業公司直接租的，沒有個人業主。所以，越是經濟變差，媒體上就越要渲染，大家都高喊「有錢人真的很多啊，你看我們這兒開盤第一天，1000萬一套搶光了」，你一問，都是「我朋友、我親戚、我同學」，從來見不到幾個「我」 。跟身邊那些親近的有錢人打聽打聽，今年經濟形勢如何？真有那麼多實實在在的有錢人嗎？最後說一段，我對未來房價的預測吧，大體上我的判斷，會跌，理由如下：

1.國際規律，一個國家的房地產市場在gdp 8000美元之前一路上揚，8000-10000趨緩，10000以後往下（海外移民聖地華人烏央烏央過去炒房的個別城市除外，那個盤面小容易炒，但的一線城市可沒有那麼小）2.老齡化，即使放開了二胎，現在看來生育率也不可能回去了，未來若干年，這個人口結構就不可能撐起新的購房高潮，畢竟，買房主力是年輕人，老頭誰買房呢？3.大的供需關係，基本上，該有房的家庭，都有了，十多年前去一線混、買的早的人已經定居了，現在一線二線買不起房的孩子，老家也都有房，不至於沒地方住，他們中的絕大多數人，無論怎麼努力，把老家房子全賣了，把兩邊父母積蓄全榨乾，加上還貸，也依然買不起，慢慢地，他們燒完了青春，會回家的，能留下來的，千里挑一吧。

4,經濟大勢下滑。過去那麼多年，為什麼國人都篤信房價上漲，很簡單，因為經濟上行，連續增長二三十年，這也是所有經濟體都遭遇到的規律，日韓台港，哪個經濟騰飛的高速增長期不是二十年左右？你何時聽說過哪個國家經濟高速增長了五十年的？人沒理由把自己的國家想得太特殊。

打個最簡單的比方，你家生了個孩子，一路漲個兒，你每年都要給他買新衣服，每次都要買大一號，然後有天孩子18歲了，你還要去買更大一號的，店員告訴你不用了，你還按照以前的慣性說：才不會呢，我家孩子這十幾二十年都是這麼長的，年年都有人唱衰，說我孩子不會長高了，結果呢？

凡事，都有個盡頭。