廣州房價能否繼續補漲 「它們」說了算！

一個城市的經濟發展與人口流入的情況緊密相關。可以說，人口是衡量一座城市發展潛力、宜居程度的重要指標之一。那在近期，我們發現這一重要指標在四大一線城市中正發生著巨大的變化。

京滬外來常住人口下降 廣深仍快速增加

圖源：21世紀經濟報道

這是自1998年以來北京外來常住人口的首次下降。與此同時，上海的外來常住人口也在不斷減少。

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有意思的是，同樣都是一線城市，深圳和廣州的外來常住人口卻在不斷增加。

圖源：21世紀經濟報道

統計數據顯示，2016年深圳外來常住人口總數為786.04萬，高於2015年的782.9萬人，增加了3.14萬人。而廣州的外來常住人口也從2015年的495.92萬，增長至2016年的533.86萬，增加了37.94萬人。

京滬常住人口增速放緩 廣深則大幅攀升

除了外來常住人口以外，京滬的常住人口增速也開始逐步放緩，但廣深仍在快速增加。

• 2016年末北京常住人口2172.9萬人，比2015年末的2170.5萬增加2.4萬人；

• 2016年末上海常住人口2419.7萬人，比2015年末的2415.27萬增加了4.43萬；

• 2016年末深圳常住人口1190.84萬人，比2015年的1137.89萬增加了52.95萬人。

• 2016年末，廣州常住人口1404.35萬人，比2015年的1350.11萬增加了54.24萬人，比2014年的1308.05萬增加了96.3萬人(☜看！我們大廣州多厲害！)

圖源：21世紀經濟報道

不過要提醒一下大家！京滬外來常住人口的下降，也與這兩個城市的人口總量控制計劃有關。兩個城市分別計劃在2020年，將常住人口分別控制在2300萬和2500萬的水平。相比之下，廣深對外來人口就包容的很多了，沒有那麼多嚴格的限制條件。由此可見，這兩個城市的吸引力不一般。

然了，有人口的流入就會帶來住房的需求，有住房的需求，就會帶動當地的樓市發展。所以我們會看到，儘管同樣都處於嚴格的樓市調控政策之下，廣州的樓市仍在不斷前進，廣州的房價仍在不斷補漲當中。更需要注意的是，廣州的土地成交面積不斷減少、房地產建設、竣工量也在大幅下降。

不僅土地成交大幅減少，房地產開發竣工面積、商品住宅竣工面積也在不斷下降。

2016年，廣州市商品房施工面積10061.92萬平米，其中住宅6105.68萬平米，增長了6%，這比北京、上海都要高出一些。不過，2016年廣州無論房地產開發竣工面積、還是商品住宅竣工面積都下降，分別為1202.24萬平方米、818.43萬平方米，分別下降了20.5%、 16.6%，比京滬少了不少。

土地成交大幅下滑、住宅新增供應大幅減少，這些都意味著什麼呢？

信貸政策收緊？多個城市上調首套房貸利率

不難想象，今後的廣州房價還會有怎樣的發展空間。所以，如果你們說為什麼廣州房價至今還在補漲，真的一點兒也不稀奇。儘管所有的方向都引導著廣州樓市向前發展，但是不可忽視的是，影響房價變化的還有金融環境。

最直接的就是信貸。如果信貸放鬆，房價肯定會呈現著上漲的趨勢；如果信貸收緊，那麼房價勢必會下行。如今，房貸方面的環境也開始發生了微妙的變化，首套房貸利率就在不斷收緊。

春節以後，北京、廣州、深圳、珠海、 佛山等多地的銀行已經開始將最低利率折扣上調為九折，這是繼深圳、上海之後又一批最低折扣向九折靠攏的城市。

廣州：上月起，郵儲、興業、廣州農商行、光大銀行、招商銀行、民生銀行在廣州地區的房貸利率已在春節后陸續上調至最低9折。隨後，浦發銀行廣東分行也表示，目前最低為8.5折，不過已計劃上調，或在本月中旬后。

深圳：家國有大行深圳分行負責人也透露，其所在分行個人房貸規模近兩個月正在逐月下降，前兩個月的房貸新增規模均低於去年12月的新增規模。規模下降一方面由於監管層提出了要求，另一方面也由於一些地方性的限購政策出來以後，實際的貸款需求有所下降。

首套房貸利率上調、信貸收緊，又會如何影響樓市呢？

房產頻道特約評論員黃韜

這個從金融方面，包括供款方面的壓力，或者成本方面去看，如果調高了利率或者說金額放款的額度縮減的話，對於購房者的壓力肯定會大，所以成本肯定會提高，在這種情況下我們去判斷，對樓市的影響也會有一定成交量的下降，開發商收款可能會慢了，以及買家供款壓力大了之後，購買的決定就會放長，這個對開發商也會有影響的。

最大的影響就是成交，因為信貸政策的收緊、房貸利率的提升，將會增加購房者的月供負擔，進一步削弱市場購買力，從而影響樓市成交量。而在銀行融資受限的同時，成交萎縮也使得開發商的資金壓力雪上加霜。為了加快資金迴流，一些開發商不得已在推出新盤時啟動優惠措施來促銷，有的甚至直接採取降價的措施。如果信貸政策持續收緊，那麼這種影響將會不斷放大，進而影響樓市價格整體出現回落。

那麼，對廣州來說這種影響又有多大？

房產頻道特約評論員黃韜

廣州目前來看，更多的是時間換空間的概念，從目前的價格來看達到了一定的高度之後，可能平穩一段時間，廣州的樓價大跌是不大可能，但是小的調整還是有可能，因為廣州在去年或者下半年以後，升幅比較急，個別區域是有一定投資客的增加，導致樓價的確上漲比較明顯，但是不代表全部，同時廣州住房需求改善也好，剛需也好，都支撐著廣州的樓價不會大跌，所以接下來廣州的樓價是通過時間來換取增幅，在一定時間內廣州的樓價可能保持一個穩定的水平。

的確，畢竟廣州的人口就擺在那裡，城市吸引力不言而喻。再加上它有那麼多的規劃利好，那麼多的產業發展，我相信這些都將助推著廣州樓市快速前進。

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