權威解讀十三五規劃：上海住房未來怎麼發展？

前段時間上海發布住房「十三五」規劃備受矚目，再次定調「房子是用來住的不是用來炒的」。中估聯數據-房地產估價數據中心研發總監顏莉博士受騰訊特邀參與「大V來了」直播欄目深入解讀「十三五」規劃的相關內容。顏莉博士曾參與住建部《深化住房制度改革總體方案》、《鼓勵住房租賃市場出租人發展的政策研究》與上海住建委《「營改增」對上海房地產業的影響研究》、《上海市租賃型住房發展的鼓勵政策研究》、專項《上海房價影響因素研究》、保障房等相關課題。

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上海發布住房「十三五」規劃未來5年新增住房170萬套，這個數據是基於什麼得出的？

這個數據是經過精細計算和考慮的，主要有兩方面，第一，結合「十二五」期間的供應情況，表1是十二五期間住宅銷售面積詳細情況和增長率，雖然增長率起伏較大，但是平均增長率在4.7%左右。

表1：2011年-2015年住宅銷售面積及增長率

這裡統一一下口徑，「十二五」期間新建商品房銷售面積是約8872.24萬平米（這裡數字和上面表格略有誤差，因為剔除了重複計算的部分），雖然並沒有公布實際套數，但可以根據經驗估計約為100萬套左右。「十三五」強調的是增量為170萬套，按照75平米為一套的口徑，「十三五」期間新建商品房的銷售面積為1.275億平米。比「十二五」期間，面積增長約44%，每年新增供應增長率約為8.7%。比「十二五」期間增長率高出4個百分點，體現了「十三五「期間增加住房供應的總體要求。第二，應該注意到，這裡新增供應的指標，不再強調面積，而是強調套數，說明中小戶型作為供給的重要類型，雖然面積增加了46%左右，但是套數卻增加了60%以上，體現了有效供給要求，強調滿足住房的居住需求。

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未來幾年上海商品房預計供應45萬套，這個體量在您看來對樓市有何影響？上海商品住房大年和小年的去化套數大約是多少？

1、45萬套的商品房對樓市的影響主要體現在結構上。「十二五」期間的住房供給以市場為主，保障為輔，其中，市場化供給中，絕大部分是銷售型商品房，很少有租賃型住房的供給。而「十三五」期間，這個比例出現逆轉，銷售型商品房佔比約為26.4%、租賃型住房佔比為41.1%，租賃型住房佔比不僅超過銷售型商品房的佔比，而且絕對值還非常大。

2、首先要明確的是去化周期的計算適用於銷售型住房為主的供給的市場，對市場的供需情況進行判斷的指標。一般用的指標是出清周期，出清周期=現有存量/近六個月每個月成交量。

「十二五」期間上海的出清周期在11-14個月之間，但是2016年的出清周期為6個月，單從出清周期上看，上海2016年的供給是非常緊張的。其次要說明的是，對於租賃型住房供給為主的市場，出清周期只能反映銷售型住房的供給和需求情況，無法反映租賃型住房的供給和需求，因此無論是用去化套數還是用出清周期去衡量市場供需，都沒有太大意義。而所謂住房大年和住房小年的去化套數的比較，也沒有什麼價值，因為市場情況不一樣了。

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近期上海掛牌嘉定安亭和浦東張江2幅租賃住宅用地，對此您怎麼看?

第一，這是政策導向，增加租賃型土地的供給，將有利於市場結構的調整，即租賃型供給會增加。中估聯數據對土地監測的情況表明，從去年增加自持運營比例要求的條款后，部分開發商會將20%（自持+保障）以上的成本轉移到可售部分的房地產，客觀上推高了樓麵價。因此，規定一定比例的自持經營，並不能從根本上實現增加租賃型住房供給的導向，反而會使得麵粉貴過麵包的故事愈演愈烈。中估聯數據的LBI（土地泡沫指數）反映的就是開發商拿地后的風險情況，今年1到5月份的各地LBI指數分析表明，北上廣深LBI指數高，庫存緊張，價格微漲，但是成交量下降很厲害。增加租賃型土地的供給，是有利於破除現有市場環境下LBI居高不下的魔咒的。

第二，根據地塊保證金推算大致的土地成交價（溢價率不超過40%的前提下），再計算樓板價的話，以浦東新區張江的這個地塊為例，大致的樓板均價不會超過一萬，遠低於該地區周邊房屋價格。那麼對應的租售比約為15年，對比國外發達城市，這個算較為合理的水平。但是這裡的匡算還沒有將裝修和運營成本放進去，這兩個因素中裝修是相對可預測的，而運營成本則因公司而異。對於拍得地塊的開發商來說，引進具有租賃管理經驗的團隊，並儘可能提高出租率，是盈利的關鍵。

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十三五規劃中提到租賃住房用地1700公頃，預計將推出70萬套租賃住房這是否意味著上海租房時代已來？

租房時代的到來是市場規律，不以人的意志為轉移，上海市的十三五住房發展規劃正是遵循了這樣的市場規律，體現了房地產市場發展到一定階段的必然轉變。租賃市場較為發達的德國、美國和日本等國家，不僅將租賃型住房的供給納入規劃，還制定實施鼓勵租賃行業的規模化、專業化經營政策，這些都是值得借鑒的經驗。

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上海已然進入存量時代，各類長租公寓進駐市場，通過整租、裝修、再對外出租，租金明顯高於同區位的普通住房，是否意味著新一輪的租金上漲已經到來？

這個問題要分兩個方面看。

首先，長租公寓租金價格和租金水平上漲之間沒有必然聯繫。租金水平是由租賃市場的供給和需求決定的，並不是由長租公寓的租金決定的。長租公寓的租金相對較高，並不意味著新一輪租金上漲時代的到來，相反，如果市場供給顯著增加，而租賃的總體需求沒有顯著增加的話，租金反而可能是下降的。今年年初上海就因為產業人口轉移導致租賃需求下降，而售轉租增加造成了供給增加，租金水平不升反降。

其次，長租公寓的租金較高，有三個原因，第一是未能實現規模化經營，長租公寓具有共享經濟的特質，只有具備一定規模才可以實現規模經濟，否則成本一定居高不下；第二，未能實現輕資產運營，不能輕資產運營意味著資金占用很高（初期主要是裝修和租金墊付）。第三，稅負成本可能較高。租金收入不僅要繳納增值稅，還要繳納房產稅。這方面，上海按照5%對個人出租住房徵收綜合稅。但是對機構出租的增值稅和房產稅沒有明確的鼓勵政策。按照相關規定，長租公寓如果不具備酒店或者經紀資質的話，相應的增值稅和房產稅稅率分別為11%和12%。即使是按照7月17日廣州市政府辦公廳頒布的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，具備租賃經紀代理服務資質的租金收入按照6%徵收增值稅，也沒有明確房產稅的情況。

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《上海2040》規劃中劃定了上海耕地面積紅線，明確了城市新增土地供應是0，這矛盾嗎？一面是加大供應，一面卻要死守住紅線，這個尬局該如何破？

《上海2040》總規中的確明確了新增土地供應是0，這與加大住房供應並不矛盾。「十三五」規劃明確提出：充分用好增量資源，積極盤活存量資源。因此，新增住房的土地供應來自兩方面，一是已經納入供地計劃但是還沒有進入市場的土地供應；二是盤活現有的存量，包括舊區改造和工業用地的改造。據粗略統計，工業用地約佔上海建設用地的比例為四成，這一比例遠高於紐約、東京和巴黎等城市，如果能將部分工業用地轉化為住宅用地，那麼實際上可以盤活的量還是很大的。

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十三五規劃中提到「有條件的地方，可適當提高建築容量」既不能過多佔用耕地面積，又要提高建築容量，是否意味著市區佔地的老破小區拆遷得以擴容？

適當提高容積率和老破舊小區拆遷擴容之間沒有必然的邏輯關係。適當提高建築容量是針對新建住房，在規劃許可的前提下提高建築容量。國外較為成熟的做法，是在建築條件允許的條件下，在原有建築上做一定的改造，達到容量增加的目的。把老破舊小區拆遷進行擴容，並不是值得推薦的做法。

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規劃中提到的保障性住房約55萬套，眾所周知現在申請上海保障房的難度不亞於申請上海戶口，以後在保障房申請上政策是否會有所鬆動？

對於保障房的申請難度問題，實際上，上海保障房的門檻已經調整很多次，並且要求並不高：比如共有產權保障房：要求是家庭人均住房建築面積低於15平方米（含15平方米）、3人及以上家庭人均年可支配收入低於6萬元（含6萬元）、人均財產低於15萬元（含15萬元）；2人及以下家庭人均年可支配收入和人均財產標準按前述標準上浮20%，即人均年可支配收入低於7.2萬元（含7.2萬元）、人均財產低於18萬元（含18萬元）。這個標準其實是很寬鬆了。

現在保障房的供給量不是問題，但是結構上還是存在需要優化的空間。比如公租房的供給區域間差異較大，內環內區域會出現較長的輪候周期，這也是公眾感覺上難申請的原因，但是實際上，寶山等近郊的公租房供給還是房源比較充足的。區域性的供需不匹配問題，還需要政府在信息上進行引導。另一方面，保障房周邊的配套也需要完善，保障對象不僅需要住，還需要相對便利的交通和教育、醫療配套。否則，市區內的保障房依然是一房難求，而市區周邊的保障房還是少人問津。

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上海住房十三五規劃隻字未提房價，這一系列的舉措對房價走勢有何影響？

上海十三五規劃有三個地方提到房價：兩處是針對市場，用語是「保持住房價格總體穩定」，一處是針對保障，用語是「參考市場房價」。從去年年底的中央經濟工作會議至今，保證房地產市場穩定和防範金融風險已經成為重要的政策基調。穩定房價既是十三五規劃的基本原則，也是總體目標。無論是增加住房的有效供應，還是鼓勵租賃市場發展，都是在圍繞「長效機制」的建設打基礎，使得房地產市場朝著健康、穩定的方向發展。

備註：本文所有觀點均出自中估聯數據-房地產估價數據中心顏莉博士，未經允許不得引用轉載，違者必究。

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