房價暴跌，大量炒房客在這座城市被套，等待也不會有希望了！

燕郊，這座北京東部的小鎮，一直以來以房地產聞名於世。2017年3-4月份，燕郊房價本有機會跨過4萬元/平的門檻，但隨後多重打擊讓這座小鎮樓市瞬間冰封，隨之而來的房價重挫，中介關門、炒房客降價等消息不絕於耳。

分析燕郊樓市，的確有助於我們看清換一線城市房價，這些城市能否經得起剛需的期望。

燕郊樓市一地雞毛

先看看易居房產研究院的一份數據，該機構公布的7月50個重點城市新房成交量數據顯示，廊坊排名墊底，而且對比之前的月度數據，很明顯看到廊坊新房成交持續下行的態勢。

而在廊坊市內，燕郊又是最冰冷的地方。近一兩個月以來，這裡的新房幾乎處於癱瘓狀態，很難找到一個在開盤的項目，甚至連預售的項目都難覓。

這一切都源於廊坊今年的兩次措施。

第一次是3月22日，外地人只能買一套，首付需5成。

第二次是6月2日，全面收緊樓市，增加了關鍵條款：外地人需提供3年社保。

至此，燕郊樓市徹底扭轉，供不應求變成供過於求，在關鍵的二手房市場中，只見中介和賣房子的，不見購房者。很多業主不惜大幅降價出售一兩套房以換取資金的回籠，幫助剩下的房子熬過這輪寒冬。

據已經成交的二手房行情和掛牌行情判斷，燕郊二手房價格較最高點已經跌去了1萬多，最新的價格已經低於2.5萬元。廊坊的目標是要將房價控制在2016年10月份的水平，可以肯定的是目前已經超額完成這一目標。

當地官方提供的數據顯示，6月份二手房成交量相比5月份下滑了77.6%，這個數字也從側面說明了廊坊樓市的主要參與者都是外地人，而且以投資客居多。

某中介就曾這樣表示：目前讓利比較多的二手房業主基本上手裡都有好幾套房，之所以低價出手，是為了保住剩下的房子，出售一套房，就能換來兩至三年的流動資金，炒房客並沒有真正想退出的意思，他們的邏輯還是燕郊所處的黃金地段，能夠讓他們在未來打一個翻身戰。

不過到目前為止，大量的低價二手房似乎都找不到它們的新主人。燕郊當地很多中介門店都處於半歇業狀態。龍頭中介鏈家在燕郊的業務量也急劇萎縮，平均每個經紀人月成交僅0.5套。相當多的經紀人連續一個多月零成交，還有的新中介剛開兩三個月就關門大吉。不少中介為了生存已經開始尋求其他門路，比如代理遼寧山東等地的旅遊地產項目，幫助它們尋找外地的客源。

重壓之下，怪招頻出

廊坊（燕郊），是2016年房價漲幅最狠的城市。社科院的一份報告顯示，燕郊2016年房價同比漲幅超過了100%，居全國首位，至2017年4月份左右，燕郊均價超過了3.5萬，而現在，隨著兩輪精準打擊，均價已經去掉了1萬，低於2.5萬。這樣的幅度橫向對比來看，也是排在首位的。

開發商有現金流壓力，炒房客也有現金流壓力，於是新的問題出現了。

目前在燕郊新房市場中，唱主角的是商辦物業，買賣不受限，還有開發商以租代售，工業用地上蓋房子用來「賣」，簽的合同卻是租賃協議。更離譜的是中介、開發商一塊幫助購房者運作購房資格。交一定費用就可以幫助購房者「買下」一套房，具體操作就是買在本地人名下，交滿3年後再過戶回來。

燕郊樓市何去何從？

不可否認，燕郊的確佔據了絕佳地段。它處在京津冀的核心地帶。而這也成為部分炒房客死扛最重要的理由。但融360房貸君認為，炒房客們可能漏算了幾點：

1、 一線城市，已經著力解決剛需的住房問題，租房和共有產權房的出現，就是解決中低層的住房問題。他們不想炒房，只是曾經被逼到燕郊去買房的，未來這些需求將留在一線城市內部，周邊城市的價格優勢已經被消化。

2、 燕郊未來並不想靠房地產過日子

高房價與當地低質配套形成強烈對比，燕郊已經成為雙城生活的另一頭。當地也試圖在白天留住人，批了不少旅遊和各類技術產業園，遺憾的是它們當中不少都變成了房子。

2016年爆發的「土地落宗」問題就是個例子。當地鼎鼎有名的福成小區，五期業主發現自己買的房子竟然是蓋在工業用地上。

當然上面說的是遺留問題，目前已經得到妥善解決。

其實燕郊早就明白自己的處境，隨著雄安的橫空出世，它已經錯失了發展的先機，原因之一就是房價太高影響實體布局。接下來借著雄安東風，抓住京津冀一體化機遇，擺脫對房地產的依賴才是重中之重。

3、決心才是關鍵

的房地產，很難以純粹市場理論來分析判斷。這一點，各位都領教過，上面的決心絕對超出我們的想象。以北京為例，以往著重發展廉租房、經適房、兩限房，接著是自住房，現在則是公租房和共有產權房。措施升級越來越快，也越來越高明，以北京為代表的一線城市房價會進一步下探。北京都跌了，燕郊還能瘋狂？

4、金融是根本

房地產與金融之間的密切關係，怎麼形容都不過分，從大的方面來看，2008-2016年是利率寬鬆期，很顯然上一輪利率周期已經結束，接下來要開始的就是利率收緊周期。全球各主要市場都在收緊利率。美聯儲自2016年已經三次上調利率，同時啟動的還有縮表，未來3年將有1.2萬億美元被回收。而我們雖然極力避免同步上調利率，但收緊已經是既成事實。房貸去年還是85折，今年已經是1.1倍，商業銀行對資金的定向調節作用不小。

總體來看，房地產在朝著「只住不炒」的方向發展，而且呈加速趨勢。現在買房賺錢已經不現實，炒房客套現的難度也在加大。以燕郊為代表，三四線城市暴走的局面有望加速結束。

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