難以置信！樓市，驚現一大怪相！

最近，樓市出現了一股新氣象！

什麼氣象呢？全款買房！

另據華爾街見聞消息，近期安信證券與萬科聯合召開了一場投資者電話會議，會議透露：8月，萬科認購面積為283萬平方米，其中30%客戶是一次性付款！

除了上面這些信息，如果大家留心一些地方的媒體報道，以及買房的論壇會發現，全款買房可謂蔚然成風！

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那麼是什麼原因，讓全款買房，這種最不經濟的方式，在短期之內成為樓市的新氣象呢？

第一、開發商的誘因。

地產商的心態現在很微妙，他們基本上能夠感受到樓市未來幾年嚴峻的態勢，所以從經營策略上，他們是希望快速的回籠資金，以防樓市進一步下滑，產生資金面上的流行性壓力，進而引發生存危機。

為了快速回籠資金，最快的方式就是「鼓勵」買房人全款買房，而不是通過按揭這種細水長流的方式。

鼓勵人們全款買房的方式不外乎正反兩手。降價促銷是一種正面的刺激，而「婉轉」的不接受公積金貸款買房以及銀行貸款買房則是另一種相對負面的刺激。

正面刺激的效用當然是讓房價降下來，但反面的刺激似乎又有一些讓剛需一族難以接受了。

成都市住房公積金管理中心前天就嚴厲警告開發商，不得歧視貸款買房！他們是這麼說的：

房地產開發單位銷售商品住房時，應當充分尊重購房人選擇購房貸款方式的權利，不得拒絕購房人選擇使用住房公積金貸款購房。具備住房公積金貸款資格的購房人使用住房公積金貸款購買商品住房時，房地產開發單位不得以任何形式增加限制條件或附加其他條件，也不得對選擇住房公積金貸款的購房人，在房屋銷售價格上與商業貸款購房存在價格歧視或有價格差異。

第二，投資者跑馬圈地。

對於當下的樓市來說，暴哥最擔心的其實是真正有需求的人們被市場擠出。現在房貸市場的情況，是貸款審批的時間變長，利率也在走高。原本這種情勢是為了打擊炒房客等短線投資者（把份額給剛需一族的），但是長線投資者如果擠佔了剛需的市場，那麼一樣不是我們想看到的。

根據合富大數據統計，截至8月29日，廣州二手樓市8月長線投資型購房個案當中，一次性付款購房比例約佔4成。

第三，部分剛需人群超前消費。

暴哥一直強調，對於剛需人群來說，買房要符合自己的承受能力，如果超出自己的能力硬要買房那風險就大了。

在全款買房的人群中，想必有不少剛需人群是看到全款買房可以享受優惠，又或者只有全款買房才可以買房，所以才鋌而走險，利用最近被嚴查的消費貸等金融工具，變相按揭方式。

俗話說周瑜打黃蓋一個願打願挨。儘管剛需人群超前消費的行為，有開發商通過正負兩方面刺激的慫恿（中介和金融機構一起幫襯），但部分剛需族存在僥倖心理也是不爭的事實。

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不過，全款買房比例上升其實並不是本次樓市調控獨有的現象，此前的樓市調控一樣出現過。

由於全款購買數據比較缺失，暴哥僅以廣州為例。

根據網上的公開資料，廣州地區在2010年到2013年初這段樓市調控趨嚴的階段，全款買房的比例也在同步提高，最終在2013年3月達到50%左右的比重。

這種歷史的循環往複可能無法持續下去，因為相較於樓市的上漲幅度，我們的購買能力增長是相對落後，而且是長期落後的，也就是說從可支付性來說，我們無法持續的玩這個正向螺旋的遊戲。

以房貸占居民可支配收入的比重為例，目前的水平已經達到了美國次貸危機前的水平，進入一個相對風險較大的階段。

中美房貸占居民可支配收入的比重

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那麼，如果繼續這麼下去，未來樓市會發生什麼呢？

暴哥說一下自己的看法：

勞動人口拐點2015年就已經出現了，按理說剛需的數量整體是下滑的，但是我們看到短期之內去庫存達到驚人的水平，而全款買房人群的比例在樓市調整之下又這麼高。

（在沒有詳細數據的情況下）那麼如果全款買房是投資人群占多數，意味著空置房的比例更重，那麼無論建多少房子可能也無法填補投資人群的胃口，造成奇貨可居的現象；如果是剛需人群佔主導，那麼全款買房，或者說超前透支需求的狀況意味著居民債務負擔更重，更加接近債務承受力的閾值。

如果我們無法從收入上彌補消費力的透支，那麼我們可能也會像美國一樣，支出水平從以收入為基準變成以抵押為基準，進而變得問題棘手，反噬經濟。

所以，為了打破惡性循環，我們必須得讓房地產回歸居住需求，和經濟做切割。發展租賃市場，長期在價格上進行限制，在買賣環節上限制，並在不久的將來在持有環節上限制，同時大力拓寬人們的投資路徑，根本性的扭轉住房投資預期，是我們必須共同完成的使命。

最後暴哥想說，按照以往的經驗，如果以全款買房比例當做一種衡量調控周期的標準，那麼當局部比例超過40%，接近50%的時候調控可能就會進入階段性的尾聲。不過這次可能真的不一樣，因為無論是經濟發展還是我們居民的承受力都無法繼續此前的循環邏輯了，所以調控長期化，機制化真的是必要的。