萬科的下一個「七寶」會是在哪裡？

七寶，還是上海的遠郊。因為，鄰近虹橋機場，很多人都覺得那裡荒僻。不要說，把房子買到七寶，當地的企業要想從市區往七寶招聘員工都很困難。

為了吸引這個城市的市民把房子買到七寶去，上海特地開闢了一條名為「911」的雙層巴士，線路由外灘直達七寶的萬科城市花園。即使如此，上海市民對七寶的認可度依然不高。

但今時已不同往日，前不久的5月24日，七寶拍了一塊商辦用地，僅僅樓板價就要25717元/平米。而根據上海2040的規劃，七寶也已經被納入上海主城區範圍，一改過去的郊縣印象。可以說，一家在那裡深耕多年的企業起到了至關重要的作用，這家企業的名字叫「萬科」。

「地段」理論首次遭遇危機

劉德華和黃曉明主演的《王牌逗王牌》里，有一個奇幻畫面，一粒種子被放進沙子，僅隔了2秒就長成一棵參天的蘋果樹，結出飽滿、光潔、誘人食慾的美國蛇果。

對萬科來說，今年上海區域的「熱帶雨林」，很像這種神奇的生物技術。它所構建的城市生態，包括了商業、辦公、住宅、社區服務、教育、產業投研，不僅涵蓋了房地產行業的各個業態，也涉及業主生活的方方面面。

在「熱帶雨林」戰略的展示會上，萬科講述了一個從日本回來的業主，如何在七寶城市花園從租戶到業主，再到創立公司，把孩子送到萬科學校，把父母送往社區照護中心，自己在萬科雲創業，全家人在萬科七寶商業廣場消費。幾乎他生活經歷的每一部分都與萬科有關，都與七寶有關。

參加了這場發布會的人也親身感受到，一片原本普通的區域在萬科手中功能日漸齊全，形成自我循環。在「熱帶雨林」體系發布之後，萬科這種區域升級和增值服務能力更是進一步加強。

但也讓李嘉誠被人們津津樂道了幾十年的「金科玉律」遇到了前所未有的危機。

李嘉誠說，決定房地產價值的，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。但是，在「熱帶雨林」這樣的城市生活系統被應用到各種新居住區后，老城和新城之間原本涇渭分明的邊界，因為「熱帶雨林」變得模糊。

雖然處於城市外圍，但依然可能因為配置優良的商業、教育、養老、就業等優質服務資源，地段原來是可以被創造的。

房地產的市值也可以緊追阿里、騰訊?

在目前全球股市，有兩家企業的市值是最高的，一家是騰訊，另一家是阿里。原因很簡單，其他企業，只是地球上生物鏈的一環；騰訊和阿里，卻自己構成了全產業的生態圈。

萬科的「熱帶雨林」全景，也幾乎囊括了城市運營的幾乎全部生態，既有契合「軌交時代」的城市新發展，探索「軌道+物業」新模式，與申通集團合作的城市綜合體項目天空之城。

又有安亭新鎮這樣產城融合的新型化城鎮，以產帶城，以城促產。還包括順應上海存量資產改造的趨勢的哥倫比亞公園、張江國創中心等城市更新項目。

首家大型購物中心七寶萬科廣場帶動消費升級；多個產辦業態助力上海科技產業創新發展；長租公寓「泊寓」滿足城市青年居住需求。

教育服務通過20年的經驗積累，已擁有復旦萬科實驗學校、上海萬科雙語學校在內的五所民辦學校，促進教育優質均衡發展。

「申養」品牌探索「醫療+養老」模式，提供解決城市老齡化問題的新思路。裝修業務「美好家」創新定製化裝修，匹配客戶個性化需求。

這和騰訊入股京東、大眾點評、滴滴打車、搜狗等，阿里題投資華誼、優酷土豆、高騰地圖等的目的，幾乎完全相同——讓用戶停留在萬科平台的時間更長。

這使得萬科有機會像互聯網公司那樣獲得更高的市值。目前，在移動互聯網上，用戶流量最大、停留時間的幾家——騰訊、阿里、今日頭條等被認為盈利時間最強。

同樣，由於萬科布局了多個城市運營服務內容，消費者對萬科品牌的接觸頻繁度，遠遠超過了只做地產開發的同行，這使得萬科在拓展潛在客戶的能力方面更為強大。

招商證券也觀察到，萬科城市配套業務快速布局，物管、物流、商業已取得顯著進展。公司積極轉型「城市配套服務商」，其中，物業服務已極具規模， 16 年收入 43 億元；通過聯合收購「印力」，打造商業運營平台，並籌劃整合存量商業資產包；物流地產已布局 18 個項目，總建築面積約 147 萬平米；冰雪事業已布局萬科松花湖、橋山北大壺以及北京石京龍三個項目；長租業務已推出統一品牌「泊寓」；養老模式也在深入探索。

這一切都給外界暢想：擁抱移動互聯網時代的萬科，距離萬億市值的目標越來越近了。

一份名為熱帶雨林的邀請函

然而，任何企業行為總能招致另一種聲音。

有從事城市更新業務的某著名房地產顧問公司項目負責人說，萬科要想更大規模開拓城市更新業務，需要付出更多的努力。因為，在國資系統內部，類似城市更新業務，更傾向於和國資背景的開發商合作。

而另一方面，代表中小企業利益的城市運營商們，也必然要尋求自身長遠發展的空間。比如，一些聯合辦公企業，願意和萬科共同運營商業地產，提升物業的價值。但也會擔心，自身的價值體現會隨著項目運營日漸成熟而減弱。

同樣的情況也出現在其他領域。比如，萬科教育目前雲集了上海一大批優秀的中國小校長，應該說是能提供優質教育的服務平台。然而一所新學校的建設不是一朝一夕就能見到成果的，長期來看，教育產業對外輸出時，合作企業是不是能保持足夠耐心？

對萬科來說，如果要讓「熱帶雨林」體系變得更為興旺、繁盛，除了制訂企業未來發展的規劃，還要為「熱帶雨林」設立這樣的遊戲規則：它應該是一個開放、包容可以允許所有企業參與競爭、合作的開放型生態圈。而這恰恰就是「熱帶雨林」一直在強調的「多元共生、協同發展、包容進化、開放創新」，事實上萬科長期以來與國企、民企、外資等不同性質企業保持著良好的合作，透明而且實現了共贏，造就了哥倫比亞公園、申養等案例，萬科要讓人們相信熱帶雨林不是封閉的體系，他更像是一封對外的邀請函，不論來者是合作，還是良性競爭……