30年房價變遷史，是什麼決定了房價的漲跌？

作者：格隆匯·特別的姐

✦ 一、曼哈頓傳奇

上圖是曼哈頓新豪宅：One 57， 坐落在「億萬富豪大道」（Billionaires Row）， 現在平均每平米的售價高達7.36萬美元，最貴一套售價近1億美元，而且住在這裡的大部分是福布斯富豪榜里的顯赫人物。

這是老牌豪宅：公園大道740號。

老牌豪宅當然住不起，但是有一個好處，就是可以讓我追溯價格。

1971年，保險業巨頭索爾·斯坦伯格以28.5萬美元從小洛克菲勒第二任妻子瑪麗手中買了一套1800平米的，2000年，黑石首席執行長史蒂夫·施瓦茨曼斥資3000萬美元從索爾手中買走，此時大約1.6萬美元每平米，創下了當時曼哈頓公寓售價之最。此後，這套房子沒有再成交，2014年時，這棟樓另外一套被對沖基金經理伊斯雷爾·英格蘭德以7130萬美元買走。

所以，當年的28.5萬美金的豪宅，14年是7000多萬美金，那麼現在應該價值在8000萬美金左右。

簡單估算，從1971年到現在，曼哈頓豪宅漲了8000/28.5=280倍。而同時期，全美套均只是從3萬美元漲到30萬美元，之漲了10倍。

曼哈頓豪宅和普通住宅，即使同樣是房子，但因為屬性的不同，經過時間的發酵，分化起來也是驚心動魄。

✦ 二、30城房價史

美帝和曼哈頓離我們太遠，我們來說下轟轟烈烈的。

近20年來，演繹了人類歷史上最波瀾壯闊的城市化進程，從農田到城市，從小平房到高樓，人類歷史上，從來沒有用這樣快的速度來改造地球地理的面貌，如果寫成史詩，也是來無古人。

這就是1983年的深南大道，看上去只是一條普通的左右農田的鄉間小路。而如今的深南大道，儼然成為了橫跨深圳的城市命脈。

下圖是自2002年以來，30城房價與M2搏鬥的軌跡，最上麵粉嫩的線是M2，其實房價的上漲，只不過是追趕M2的過程。

而城市之間，在2002年時相差不大的房價，走了15年之後，也出現了明顯的分化。按照房價，有的被稱為了一線城市，有的被稱為1.5線，有的是二線，其餘的，就成了無所緊要的三四五六七八線。

在分化的年份中，讓我們感受最深的是2010年之後，因為到了此時，任憑你再少年英俊雄姿英發，都只能仰望如火箭發射一樣升空的北上廣深廈，看它們煙火一樣激情四射的房價在各自夜空開著絢爛的花。

房價圖的底端，還趴著瀋陽貴陽太原和烏魯木齊，這些都是存在於地理課本中的祖國的長城內外天涯海角。曾經號召我們到祖國最需要我們的地方去，去的都回來了，沒去的估計也從來沒想過要去。因為你我皆凡人，還沒有那樣瀟洒，這裡既不是大家夢想的家，也不是大家現實的家。

✦ 三、誰跑贏了？

每個人都在同時代賽跑，只有天縱英才的個人或者天縱英才的二代可以跳出時代節奏，大幅跑贏普通人。對絕大多數大部分普通人而言，只是在時代畫定好的節奏里，在各自的跑道上一圈一圈螺旋上升著。

這15年來，兩個智商相同，學歷相仿的年輕人，是什麼讓他們走上了兩條如此命運不同的道路。既不是漂亮臉蛋也不是有趣靈魂，而是他們腳下的那坨灰不溜秋鋼筋混凝土，那坨鋼筋混凝土是在北京四環還是在安陽郊區，幾乎定格了他們在時代和命運賽道上的位置，甚至決定他們下一代的起點。這如同你出生在還是出生在非洲一樣殘酷。

看看你腳下的賽道的價格吧：

1：2002和2010年的各城市房價基本來自於統計局數據，而最後一欄「現在」的數據來自於搜房網等信息渠道，與統計局的有出入，我試圖更真實的反應市場。

2：總體看，從2002年到現在，M2增長了8.22倍，真正跑贏M2的只有7個城市，北上廣深廈+天津石家莊，上圖福州合肥杭州一直到濟南這一個區間，也算是基本追平，成都寧波南昌重慶長沙西安沒有追上，最後的太原到瀋陽那個區間，完全跑輸，考慮M2的增長，基本可以認為那邊的房價沒有增長。

3：分年份區間看，2002-2010年這前半段跑的快而後面跑的慢的，有杭州寧波，也有太原海口，各有各的原因，有的是炒作太過，有的是因為資源經濟衰落。但基本上2010年之後跑的快的是大省省會城市。

那麼是什麼導致了不同賽道的價格差異越來越大？

✦ 四、人口決定漲不漲

城市也像個人，它也有命運，有的怎麼做都對，有的怎麼做都錯，有的則是對對錯錯。城市也叫城市聚落，是以非農業產業和非農業人口集聚形成的較大居民點。人口較稠密的地區稱為城市，說白了，就是聚集人口從事各種工商業活動，所以，有人才有城市，城市的基本要素是人口。

城市興衰的一個主要指標就是人口。

30城的常住人口變遷：

1：自2000年以來，30城共流入6974萬人，英國全國人口6564萬，相當於流進了一個英國的人口，2000到2010年30城年均增長率2%，2010到2016年減緩至1.4%。

2：總體來看，2000之後人口增長比較多的城市是：北上廣深+（廈門、天津、合肥、鄭州）+（武漢、成都）+（南京、杭州），他們的流入人口都超過了200萬人。

3：分時間段看，2010年之後，人口增速比較高的是城市：北廣深+（廈天合鄭）+（武漢、石家莊、長沙、成都、重慶），年均增長率都超過了1.7%，重慶增長的人口應該都在主城區，年增超過1.7%了。

4：人口增長速度一般的包括：福州、濟南、貴陽、寧波、青島、南昌。

5：人口增速比較低的城市有：西安、昆明、南寧、瀋陽、大連、長春、太原、海口。

國小生人數：

常住人口數據備受詬病，有人信不過，那麼可以參考國小生數據加以對照，因為在國小生人口數據上沒有什麼人去動歪腦筋，所以數據相對更真實，更能反映一個地方常住人口的數量。

綜合常住人口和國小生數據，得出以下結論：

1、2008年到2016年人口高速增長的城市包括：北上廣深+廈門鄭州，主要就是上面深橙色的區域，這些城市是人口和國小生增速都高的城市，廈門基數小。

2、人口增速較高的城市包括：天津、長沙、成都、石家莊、合肥、杭州、南京、武漢，為上圖淺橙色的區域。

3、人口中速增長的城市包括：福州、濟南、青島。

4、人口低速增長的包括：西安寧波；人口停滯的包括：太原、海口、長春、瀋陽等。

用國小生增速與房價增速對比：

哈哈，應該像高善文博士一樣做個漂亮的散點圖，奈何我製圖水平不行呀，不過相關性還是能看的非常明顯。

1、人口增長的城市，房價一定都是增長的，人口停滯增長的城市，房價也是停滯不增長的。

2、人口與房價背離明顯的城市是：人口增速較高而房價漲幅不高的城市是長沙、成都、重慶，人口增速一般但房價漲幅高的是石家莊、濟南、福州。

人口增速決定房價漲不漲，但是房價的漲幅則不完全由人口增速決定。

如何判斷城市的興衰，人口的聚散？我覺得分成幾個條件吧：

第一是硬條件，主要是城市的地理位置，既包括水路也包括陸路。比如曾經煙花柳巷聚集的揚州，就因京杭大運河和長江交匯，存在大量的轉口貿易而富甲一方，但因為京杭大運河地位的下降，航運開始衰落，這座名城美麗，也只能存在於很多膾炙人口的詩句當中。

然後是軟條件，包括人，制度和文化。人的性格差別很大，世界上有東北亞這種吃苦耐勞的，也有熱帶地區唱歌跳舞熱愛藝術的，國內也有以地區劃分的「幫派」，比如溫州幫，當地房價曾幾何時也是非常誇張；制度呢，有高效的資本主義，也有歐洲那些高福利的，在呢，有南方民營經濟發達的，也有東北官本位國營經濟佔主導的，現在東北人都外外跑，這也決定了人口的流動；文化呢，更準確的說，是指城市的綜合性，如果只有某些製造業，城市會變成一個大工廠，產業一旦變遷，城市衰落的可能性非常高。

✦ 五、人口決定漲不漲，供應決定漲多少

有的城市人口增速高但房價增速不高，而有的城市人口增速一般但房價增速高？為什麼？

因為除了人口還有供應，一旦供應超過需求，房子就是普通商品，比如很多三四線地區。而供應緊張的地區，房子才會體現出金融屬性，具有增值保值功能，最典型的就數一線城市，前文也說過，他們和M2的增速更為相關。

15年來各城市商品住宅銷售表：

每個城市的商品化程度不一樣，廣州上海江蘇的商品化程度就比較高，北京河南湖南等等各種保障房經濟適用房就比較多，上表是商品住宅銷售數據，是非常準確的，下表是根據各地非商品比例調整出所有住宅數據，其中，北上廣深天津杭州數據是準確的，別的城市是根據比例調整的，有誤差。

15年來各城市所有住宅竣工面積表：

簡單說下結論：

1、人口不增長，即使供應不大，房價也不漲；人口增長，即使供應大，房價也會漲，只是漲幅受限。所以說，人口是首要因素，人口決定漲不漲。

2、人口增速高，但房價漲幅並不太高的代表主要是長沙、成都、重慶，整個重慶市人口增速不高，但主城人口增速挺高，重慶應該看成一個小省，主城是省會。這幾個城市的主要特點都是供應量大。

3、人口增速並非最高，但是房價漲幅最高的是天津、石家莊；人口增速一般，但房價漲幅也不低的是濟南、福州，這幾個城市也有一個共同特點，那就是供應量不大。

所以，人口決定漲不漲，供應決定漲多少。

那麼關於經濟增長不錯，人口增速也不錯的城市，房價如何？

我們可以看下深圳和重慶，這可以做為兩個極端的例子，因為深圳供應非常緊張，而重慶供應則非常充裕。所以相比來說就產生了兩種模式：

1、深圳是香港倫敦模式，那就是「邊際需求遠遠大於邊際供應」。一線城市就是這種類型，供應太少，收入高的人群需求還沒被滿足呢，更別提低收入的人了，所以，這些城市的房價是以高收入人群的收入定價的。

2、重慶是充分供應市場，大部分三四線城市城鎮就是這種類型，供應很大，有錢人買完還有很多空餘，那麼房價是由低收入者的收入決定的。

其餘城市，都處於深圳和重慶之間，也就是說處於「一線模式」和「三四線模式」之間，經濟強，稅源足的城市可能賣地意願弱一些，供應就少，而經濟其實沒那麼強，稅源也不足，但又想要搞建設的城市，賣地的願意可能比較強，供應就會多。

關於近期討論很多的租賃房，租售同權什麼的，我認為不會影響商品住宅市場，詳細的我再寫文章分析吧。

✦ 六、未來供應

無法準確判斷城市未來的供地情況，可以看一看最近三年各城市住宅土地交易面積，一般而言，三年的土地供應會影響到房價。

上表是2014年7月-2017年6月，三年間各城市住宅土地成交面積，重慶供給仍然最多，供給最少的是深圳，其餘城市可以對比在表中的位置，大家自行判斷。

✦ 七、北上深的周期

最後觀察一下北上深以前的走勢，幫助我們判斷未來的方向。

1：2010年之前，北上深房價對M2的追隨比較緊密；2010年之後，可以看成一個周期，就是房價在與M2背離幾年之後，一舉跳漲追上它。總體而言，北上深房價還是要追M2的，或早或晚，這是供應不足導致的房產的金融屬性。

2：2010年之後，北上深的小周期不完全同步，上海明顯是更平穩的，北京和深圳都差不多是2-3年一個小抖動，但是下跌只在一年內，沒有跨兩年持續下跌的。

3：房產投資最不需要投機，因為大都市的房產自帶很好的增值保值屬性，這就是它的投資價值，只有不賺錢的行當才需要投機，而零和的市場就需要賭博了。

對於一種總是能追上M2的資產，夫復何求？何況，它還那麼美。

註：此文根據特姐《15年來，30城房價變遷》略作修改。

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