三四線城市地產銷售成「功臣」 棚改貨幣化再提速

近兩年不斷提速的棚改貨幣化安置工作，在解決困難群眾的住房問題同時，也極大緩解了三四線城市樓市去庫存難題。一些券商研究機構稱，棚改貨幣化已成為三四線城市地產銷售的「功臣」。

在2015年-2017年三年完成棚改1800萬套的基礎上，5月24日國務院常務會議決定，2018年-2020年再改造各類棚戶區1500萬套，並要求在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進一步提高貨幣化安置比例。

住建部副部長陸克華5月26日在國新辦吹風會上說， 棚戶區改造帶動了有效投 資和建材、裝修、家電等消費，促進了上下游相關產業發展，對經濟穩增長發揮了積極作用。在商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市和縣城，積極推進棚改貨幣化安置，有力促進了商品住房去庫存。

國家統計局數據顯示，今年1～4月份，東部地區商品房銷售面積19259萬平方米，同比增長9.3%;中部地區商品房銷售面積10218萬平方米，增長18.9%;西部地區商品房銷售面積10613萬平方米，增長25.1%;東北地區商品房銷售面積1565萬平方米，增長19.6%。

樓市一二線城市大多分佈在東部地區，從上述統計數據來看，中西部地區今年的房地產銷售狀況要明顯好於東部地區。這也從側面說明，在一二線城市房地產調控政策日益趨緊的背景下，包括三四線城市在內的非傳統熱點地區樓市銷售開始活躍，逐漸成為拉動房地產市場的主力。

近年大力推進棚戶區改造之際，正值國內房地產市場出現分化，一二線城市樓市銷售火熱的同時，三四線城市樓市庫存壓力卻逐漸增大。這種背景下，在三四線城市將棚改更多通過貨幣化安置逐漸成為去庫存的一種策略。

官方數據稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。因存在成本過高問題，一二線城市推進棚改貨幣化的力度較小，而三四線城市成為棚改貨幣化的主要地區。

一些市場研究機構也開始關注棚改貨幣化對三四線城市房地產市場的影響。

華創證券房地產行業首席研究員袁豪表示，2005年開始就開始在遼寧實施棚戶區改造，當時棚改資金都是地方政府來出，另外有一部分社會資金去承擔。以前基本上都是實物安置，拆一套還一套模式，對政府來講成本非常高。現在模式變成貨幣化安置，拆一套房子，政府以貨幣的形式補貼給拆遷戶，拆遷戶再拿貨幣去買商品房。之前棚改實物安置和商品房是兩個體系，互相沒有交集。在貨幣化安置之後，拆遷戶拿到現金之後直接購房去庫存，對政府來講貨幣化安置變成一個去庫存的利器。

海通證券宏觀姜超、於博5月初發表文 章《棚改貨幣化安置：地產銷售的幕後功臣》稱，2017年以來，不同線級城市的地產銷量出現明顯分化。一季度全國商品房銷售面積同比增速19.5%，其中重點40城(主要為一二線城市)銷量增速僅6.3%，而非重點城市(主要為三四線城市)銷量增速則高達29.0%。

「本輪三四線地產熱銷，從範圍和時間上，很難僅用需求外溢或人口迴流來解釋，應該有別的更重要的因素，對三四線地產需求形成支撐。我們認為，三四線地產超預期熱銷，應與20115年以來的棚改三年計劃有關，尤其是其中的棚改貨幣化安置。」上文稱。

華創證券宏觀研究部門5月25日也發布報告認為，自2016年一季度棚改貨幣化安置持續去庫存開始，三四線城市的房地產庫存已經從高位30個月逐步下降到合理區間，甚至部分三線城市已經進入到12個月以內，而在此類城市的供需進入到合理區間、甚至是漲價區間之後，同時又在購房政策又相對**的背景下，逐步推動住宅需求的進一步釋放。

「棚改貨幣化安置是本輪三四線樓市持續熱銷的**驅動力，國家通過棚改貨幣化安置實現了對三四線城市貨幣定向寬鬆，從而也就解釋了本輪三四線樓市熱銷的普遍性、與二線城市的同步性以及持續超1年的持續性等獨特現象;同時，由於棚改貨幣化安置實可同時有效地去庫存並拉動GDP，因而在中央繼續倡導去庫存及地方政府經濟拉動增長的推動之下，預計今年三四線棚改貨幣化安置仍將快速推進，由此推動三四線樓市持續向好。」華創證券稱。

從統計上看，2015年棚改貨幣化安置的比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。從今年的一些地方政府發布的計劃看，大多數地方將棚改貨幣化比例調升至50%以上。

住建部部長陳政高在今年全國兩會上表示，「貨幣化有這麼多好處，受到了普遍歡迎。2016年貨幣化安置比例已經達到48.5%。今年我們要在三線四線城市也包括縣城進一步推進棚改貨幣化安置。」

吉林省去年棚戶區改造開工13.29萬套，其中貨幣化安置7.14萬套，占開工量的53.7%。截至2016年底，吉林省商品住房庫存面積2930.9萬平方米，比2015年底減少724.3萬平方米，其中通過棚改貨幣化安置，消化庫存商品住房5.32萬套、370萬平方米。

吉林省住建廳廳長孫眾志5月12日在吉林省棚戶區改造推進會上表示，2016年，吉林全省棚改貨幣化安置完成7.14萬套，占開工量的53.7%，超額完成目標任務，比2015年提高22個百分點。今年，吉林省要結合實際推進棚改貨幣化安置工作，全省貨幣化安置比例力爭達到55%以上。

孫眾志表示，從實踐來看，貨幣化安置是當前推進棚戶區改造、消化存量房、促進房地產市場平穩健康發展最現實、最有力的措施辦法。

「據我們掌握，到2016年底，各地商品房庫存量較大、去化周期36個月以上的有12個市縣;去化周期18至36個月的有11個市縣。對於商品住房庫存量大、市場房源充足的城市和縣城要進一步提高貨幣化安置比例，避免重複建設，有條件的市縣貨幣化安置比例要達到100%;對於商品住房庫存量小、市場房源不足的市縣，貨幣化安置工作要結合實際安排，不能盲目地搞，造成房價過快上漲。」孫眾志稱。

對於未來三年棚改貨幣化工作，華創證券預計，政府計劃在2018-2020年三年間繼續推進1500萬套(平均每年500萬套)的棚改計劃，假設三年平均貨幣化安置比例為50%-60%，那麼對應每年貨幣化安置套數250-300萬套，按照每套85平米估算，對應每年帶動住宅需求2.1-2.6億平方米。同時，這也將帶動房地產上下游相關產業的發展。