房企彎道超車 我想你認同我的看法

「天有九野，何謂九野，中央曰鈞天，東方曰蒼天，東北曰變天。」——《呂氏春秋》

一千億不多，已經有12家房企做到了；一千億不少，有的為之設立成幾年後的奮鬥目標。

自古天有九霄，但丁的《神曲》里也寫到第一重天月天到九重水晶天，從居住著信仰不堅定的靈魂到天使的凱旋。

而今，用「規模」划級的房企們，也如這九重天，裂變成多個陣營。

有人說，未來房企將形成1萬億陣營，5000億陣營，1000億陣營，500億陣營，100億陣營，剩下的，就是這天上的繁星點點，默默閃耀著自己的小光芒。

丁祖昱也說，可能幾年後，TOP10的房企會佔到地產總份額的60%，那其他的房企該怎麼辦？

從此前克而瑞發布的《2017年1～2月房地產企業銷售TOP100》中可以看到，就在這1～2月，TOP10房企的金額門檻已經跳到185.2億元，而在2016年的一季度，TOP10的門檻還是195.1。只用了兩個月，就逼近了去年三個月的成績，房企憋著的這股勁兒強大的嚇人。

蛋糕就這麼大，每個人想要為自己多爭一份口糧。2015年，還是萬科用2614.7億元的銷售額震驚了業界，2016年，就是恆大、萬科、碧桂園用3000億元的規模領軍，一方面我們看得到是規模在一路高歌（儘管一個個都強調自己不再追求規模），另一方面，房企的競爭也日益激烈，殺的頭破血流。

就在3月15日雅居樂集團的業績發布會上，面對尚不明朗的2017年，他們設下了600億的銷售目標，並要在2019年做到千億。

最近，一家名不見經傳的小型開發商老闆的一席話，讓我竟有點淡淡的憂傷。

他的大概意思是：我們沒什麼規模，跟大開發商比不了，他們的資源和實力也讓我們望塵莫及，所以我們就做自己擅長的小產業，銷售幾個億，再有個大夢想支撐，足矣。

這是個做特色小鎮的開發商，他們沒有拼土地，只是希望做出自己的「樣板」。

如果真如丁祖昱所言，市場60%的份額都被千億房企拿下，那麼，要麼成為千億房企的一員瓜分份額，要麼，進入細分市場，如今成了房企們彎道超車的好路子。

這就有了城市更新、特色小鎮、共享空間、長租公寓、醫養健康、教育產業、文化／旅遊、商業地產、金融、海外地產、家裝、智能家居等等等等。

說到城市更新，恆大、萬科、碧桂園、綠地四大領頭羊大步邁入，招商蛇口、遠洋作為第二梯隊跟上，還有福晟這樣的中型房企參了一手。

但是，想做城市更新，這麼微小的開發量，讓還想為規模拼一把的房企難以覬覦。

比如萬科，推出「熱帶雨林」的稱號，萬科集團高級副總裁、上海區域本部首席執行官、上海公司總經理張海將之解釋為「地球上生命力最強的生態系統，第一個物種複雜多樣，彼此間生物鏈緊密關係，互為依賴，形成循環。第二個是自然形成，不設定生長方向，適於新物種意外發生和進行。第三點是抵抗力穩定性最強，對外界變化自我調節。」

也就是說，萬科要把住宅、商業、產辦、教育、醫養、長租公寓、家裝、城市更新、特色小鎮、TOD（交通導向型綜合住區）等等全面攬入懷中。

在城市更新領域，萬科即將投入用於創新企業孵化的張江國創中心是全國最大單體改造項目。

而在2016年，12家千億房企中，就有7家涉足了舊改項目。比如今年2月28日，融創在西安率先布局，其孫公司西安天磊以2.08億元拍得西安長安區徐家寨改造項目三宗共計181.59畝地塊，此外還要加上6.3億元的拆遷補償及安置費用。

很顯然，尤其是對一線城市來說，城市更新是最好的盤活工業用地、產業用地的方法，對土地供應量越來越少的城市來說，這是一塊大肥肉。

同時，特色小鎮也進入很多開發商的視野。再加上國家發展和改革委員會頒布了《關於實施「千企千鎮工程」推進美麗特色小（城）鎮建設的通知》，擼起袖子幹起來，好像也很容易了。

比如碧桂園、時代地產主打的科技型服務小鎮、綠城的農業小鎮、華僑城的文旅小鎮、華夏幸福的產業新城。房企們可以藉助較低成本獲得大量土地開發權，現金回報又比較穩定。

前文中提到做特色小鎮的小型開發商，他們透露自己的拿地成本只有11萬／畝，這還是在沒有政策利好的前幾年拿的地，如果換到現在，他們認為前景會更加向好。

再有，通過股權投資，一躍成為房企里的一匹黑馬的正榮資本。

根據克爾瑞的統計，正榮地產在過去三年中的銷售額，先是從100多億，增加到300億，2016年增加到468億元，而股權投資正是他們的法寶。

如去年8月間，正榮以3.11%的持股比例進入渤海證券，位列第八大股東。雖然持股比例不高，清晰展現了布局金融的戰略意圖。

而布局金融的房企還有恆大、萬科、碧桂園、綠地、遠洋、陽光城，甚至是三梯隊的海爾地產、美的地產。

還有長租公寓，同樣有政策的支持發展起來十分便利。

2016 年 6 月國務院辦公廳發布的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中公布了一系列政策以支持加快培育和發展住房租賃市場，此後，12個省市相繼出台了扶持長租公寓的利好政策，根據易居的數據，2016年，共有47家企業累計推出房源106萬套，而龍湖、萬科、旭輝、金地等7家房企直接進入長租公寓行業，保利、遠洋、景瑞、陽光城等10家房企通過合作方式進入。

在2016年，龍湖正式涉足長租公寓。這個在2016年裡千億規模最近的房企，吳亞軍也公開說，未來三年，龍湖要實現長租公寓300處，聯合辦公20個的目標，這或許將成為龍湖業績新的增長極。

再說這陽光城，從2014年230.7億元的規模，到2015年300億元，到2016年487.2億元，將500億視為目標，在2017年也必然能完成。這樣的二梯隊房企，就涉足了長租公寓、產業地產、教育地產、智能家裝、金融等細分領域。

要說中小房企在細分市場某「活路」一點也不過分，而對千億房企來說，細分，不過是在產業鏈上多增加的一筆。