五大類城市房價上漲領先 看看你家鄉上榜沒？

2017上半年已走完，三四線樓市成為最大看點。近日，穆迪發布的《房地產市場焦點》報告稱，三四線城市房價已連續第7個月實現環比上漲，銷量佔全國市場比重目前已保持在 77%-90% 之間。

三四線樓市一路走來質疑聲和追捧聲都有，但半年過後，其中的一些走勢也逐漸明朗化，甚至能摸到一定的規律，帶我們評判三四線樓市接下來的走向。

五大類城市上漲領先

這輪上漲中，明顯漲幅靠前的城市有幾大類，它們上漲的動力較比其他三四線更大。

• 1是核心城市圈內三四線。隨著城市群發展戰略的明朗化，幾個核心經濟帶的周邊三四線都將會長遠受益，這些地方的均價都已破2萬關口，目前普遍進入限購模式。
• 2是暴漲二線城市周邊三四線。以合肥為例，去年全國漲幅第一的弱二線城市，在其上漲的帶動下，到目前安徽16個縣市都有不同等的漲幅。
• 3是人口基數大的城市。一些人口大市，即使不屬於前兩類，早在去年全國大漲氛圍中也已經揚眉吐氣。比如安徽阜陽、河北邯鄲，江西贛州等地。
• 4是旅遊類三四線城市。像廣西北海、桂林、山東泰安等城市，受外地置業客戶增多，也大幅漲價。
• 5是小而精，但產業較健康的城市。這類城市雖然人口較少，但工業、文化、教育、醫療等方面有自己一定的特色和優勢，也很容易被帶動上漲。比如安徽蚌埠、四川綿陽、湖南株洲等。

對於這5類城市，去庫存政策並不能完全解釋其上漲。我們也會看到，仍然存在一些大力去庫存，卻房價漲不起來或漲幅很小的三四線城市，比如淮南因產業結構落後城市發展後勁不足，一直排在安徽上漲城市末尾。

上漲從分化走向普遍

早在去年年中，受一線城市、核心二線城市需求外溢影響，其周邊三四線城市就已經上漲，譬如廊坊、東莞、珠海、中山、莆田、泉州、崑山、嘉興、常熟等。

在這種影響下，去年的三四線樓市分化很明顯。但今年上半年以來，上漲已經成為普遍現象。

不完全統計，春節期間，淶水、柳州、徐州、泰州、呼和浩特、揚州、湘潭、汕頭、滁州、嘉善、贛州多市商品房成交量和漲幅雙雙上漲。

進入3月，全國樓市從春節的低迷中復甦，購房者熱情依然不減，以北京為首，全國迎來限購加碼潮。之前火爆的三四線相繼出台或升級限購、限貸政策。而大多數政策支持去庫存的三四線城市如鹽城、宜昌和九江等市成交同比實現較大比例增長。

而後，三四線城市集體「復活」成常態。根據國家統計局的數據，4月份新房價格漲幅前三為唐山、蚌埠、宜昌，5月漲幅前三名的城市是蚌埠、北海、湛江。另有數據，莆田、張家口、威海、蕪湖的新房成交面積在5月，環比分別上漲了27%到55%不等。

到了6月，蚌埠、徐州等地在調控政策影響下，成交量陡然下滑，房價趨於穩定。

基本上，我們可以得出結論，還會有其他三四線城市在上漲途中。而先前已上漲的樓市不會在高位停留太久，一旦去庫存和補漲完成，會轉入溫和調控。值得注意的是，補漲現象非常明顯。一定要和周邊已經漲起來的一二線、甚至三四線看齊。比如滄州、唐山，去年沒有漲起來，今年正在奔向2萬均價。還有一些三四線城市的熱度都傳給下面的縣城了。