揭秘：「升龍廣場」變臉「凱旋廣場」，建業「牽手」升龍？

不是你不明白，這世界變化快。

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▲ 左：鄭州升龍廣場效果圖； 右：鄭州建業凱旋廣場效果圖

01 「升龍廣場」變臉「凱旋廣場」

在河南，有兩個神一樣存在的房地產開發商，基本上不用怎麼說，路人皆知。

一個是 河南建業。

一個是 上海升龍。

至於為什麼？不解釋。

你懂得。我懂得。TA也懂得。

這兩個企業，一個是本地虎，一個過江龍。雖然都是大名遠揚，但殺豬殺屁股，各有各的弄法。身處同一片藍天下，同一個圈子裡，同一道城牆內，卻基本是兩條平行線，基本上沒啥往來與交際。

道不同不相為謀。

這一切，一直保持到昨日之前。

昨日，隨著建業地產(00832.HK)一紙《輕資產營運模式項目》的「自願性公告」，建業與升龍，就以迅雷不及掩耳盜鈴之勢，立即開始了一段嶄新的關係。

▲ 2017年5月11日，建業地產發布公告

建業地產在公告中稱，其間接全資附屬中原建業，與河南多倫、鶴壁升龍、河南德瑞、信陽宏達、信陽綠地，分別訂立房地產項目委託管理合同，合共涉及計劃建築面積約127.1萬平方米。

其中，河南中原建業城市發展有限公司作為受託人，與中房眾建實業發展有限公司（「中房眾建」）及孫國帥為擔保人及與鶴壁升龍作為委託人訂立房地產項目開發委託管理合同（「鶴壁凱旋廣場項目委託管理合同」），為期48個月，計劃建築面積約50.7萬平方米。

根據鶴壁凱旋廣場項目委託管理合同，鶴壁升龍委託中原建業在河南省鶴壁市淇水大道東側，天山北路南側，中央支路西側，鶴淇西路北側地塊（「鶴壁凱旋廣場項目」）上開發、經營及管理該委託管理合同之房地產項目，中原建業收取品牌費及績效提成作為回報。

▲ 2017年4月，建業集團與鶴壁升龍正式簽約

而公告中的「鶴壁凱旋廣場」，經河南地產查證確認，即為曾經的「鶴壁升龍廣場」。

從升龍的商業標杆「升龍廣場」到建業的商業標杆「凱旋廣場」，建業與升龍之間究竟發生了什麼一段故事？

是秦晉之好？

是執手相看？

是接盤大俠？

還是另有別謀？

02 升龍集團的鶴壁之行

鶴壁，位於河南省北部，因相傳「仙鶴棲於南山峭壁」而得名，是封神榜故事發生地。文化深厚，資源豐富，交通便捷，區位優越。

上海升龍集團，繼鄭州、洛陽、濟源之後，在河南投資開發城市綜合體的第四站，就選擇在了鶴壁。

據鶴壁政府網報道，2013年8月7日，時任鶴壁市委書記的魏小東會見了前來考察的上海升龍投資集團有限公司董事長林億一行。

2013年8月21日，「升龍集團—鶴壁市淇水灣升龍廣場」項目合作簽約儀式，在上海升龍集團總部舉行。時任鶴壁市市委書記魏小東等政府部門相關領導，升龍集團董事長林億、鄭州區域總裁劉榕，出席見證了簽約儀式。

▲ 2013年8月，升龍集團與鶴壁項目合作簽約

根據協議，升龍廣場項目位於鶴壁城鄉一體化示範區淇水灣商務休閑區核心位置，總佔地面積756畝，總規劃建築面積約100萬平方米，總投資額約40億元人民幣城市綜合體項目，緊鄰京港澳高速、京廣高鐵，交通便捷，將建成集商務、辦公、商貿、服務、高檔住宅等功能於一體的城市複合區，提升鶴壁市居住環境，引領淇水灣商務區發展，加速鶴壁市城市化進程。

▲ 鶴壁升龍廣場俯瞰圖

2014年3月24日，當地《淇河晨報》以《打造鶴壁地標性城市綜合體》為題，採訪了鶴壁升龍廣場的開發商、鶴壁升龍置業有限公司總經理高航。高對升龍廣場及鶴壁新區的未來躊躇滿志；

2014年6月4日，《淇河晨報》又以兩個整版的篇幅，報道了鶴壁升龍廣場營銷中心盛大開放的情景。文中稱，項目建成后，將成為集高檔住宅、頂級商業、星級酒店、地標性甲級寫字樓、精品公寓等多種業態為一體的、市內少見的高品質複合城區。

▲ 鶴壁升龍廣場效果圖

但是，當時間進入2015年，情況卻突然發生了很大變化。

同升龍其它區域的諸多項目一樣，業主們對鶴壁升龍廣場項目的投訴與質疑聲，開始接連不斷。而許多房地產行業媒體對該項目的介紹更新，也大都停留在了這一年。

▲ 上海升龍集團官方網站截圖

2016年4月21日，升龍集團的官方網站卻逆市而上，發布了《升龍製造的又一城市焦點，鶴壁升龍廣場!》一文，以大篇幅介紹了該項目的情況。文中稱：

在紮根鄭州的同時，鶴壁市作為鄭州外沿國家重點扶持的經濟開發區，成為升龍區域版圖擴張的聚焦點之一。

升龍廣場獨具鶴壁百萬平米生活主場，集板式華宅、中心商業、全能公寓、5A寫字樓於一體；30萬㎡頂級商業，吃喝玩樂購一站式全能生活，締造鶴壁唯一的世界級生活版圖！

2016年，升龍將傾力在品質與服務上升級優化，致力讓城市中心在升龍聚焦、讓城市繁華在升龍匯聚。

▲ 鶴壁升龍廣場實景

可惜的是，落花有意，流水無情。

鶴壁升龍廣場的這篇文章，成為升龍集團官網最後的絕唱。

——此後整個升龍集團的官網，截止到本文發稿之時，再無見任何更新。

升龍集團的鶴壁之行，最終也是夢斷於此。

而留在鶴壁有關升龍的傳說，除了一個孤零零的項目名稱、一個孤零零的公司名稱，再無其它新的印記呈現市民。

來如春夢幾多時，去似朝雲無覓處。

沒有人說得清，有著國際志向、《2016年房地產企業銷售TOP200》排行榜名列第48位的升龍集團，為何就這樣靜靜悄悄地離開了鶴壁。

沒有一絲的留戀，沒有帶走一片雲彩。

▲ 鶴壁升龍廣場效果圖

03 中房集團的接盤迷局

春去花還在，人走樓未空。

根據當地媒體披露，至少在升龍官網發表鶴壁升龍廣場推文的20天前，該項目的所有人就已經發生了變化。

▲ 2016年3月，鶴壁中房.升龍廣場奠基

2016年3月28日的《淇河晨報》，報道了一則有關「3月26日，中房·升龍廣場項目奠基」的消息，文中寫道：

「中房·升龍廣場」項目，由中房聯合集團投資建設，項目佔地面積約200畝，規劃建設總面積約50萬平方米，總投資約40億元，是集商務辦公、星級酒店、娛樂、餐飲、購物商城、旅遊接待、酒店式公寓、高檔住宅等功能於一體的綜合性城市廣場。該項目由中心廣場、水系景觀和12棟對稱的建築組成，其中兩棟180米高的雙子樓將是豫北地區最高的地標式建築。」

中房聯合集團執行總裁、浙江中房實業開發有限公司董事長祝利明，著名影視演員吳若甫，出席本次奠基儀式。

中房聯合集團，是由房地產開發集團公司參股，並聯合全國中房企業共同組建，以房地產開發、資產經營、金融服務為主營業務的企業集團。

▲ 中房集團

2016年6月23日，《鶴壁日報 》報道了「市城鄉一體化示範區8個項目開工」的消息。其中，「總投資40億元的中房·升龍廣場項目，是集商務辦公、星級酒店、娛樂、餐飲、購物商城、旅遊接待、高檔住宅等功能於一體的綜合性城市廣場」，赫然在目。

事實上，據中房聯合集團鶴壁項目公司總經理黃明玉後來面對媒體的公開說法，早在2016年1月，在鶴壁市委、市政府，市城鄉一體化示範區的邀請下，中房就來到鶴壁，與市城鄉一體化示範區管委會簽訂了系列投資合作協議，還有大家非常關心的中房聯合集團接手的原升龍集團尚未建成的中房升龍廣場居住小區項目。其中的中房升龍廣場項目，向廣大業主承諾，產品交付標準在原合同不變的前提下，中房將追加數千萬元對產品進行升級優化。

可以看得出來，中房聯合集團，應該才是升龍真正的「接盤俠」。

作為鶴壁升龍廣場的開發單位，鶴壁升龍置業有限公司成立於2013年9月10日，註冊資本2億元人民幣。其中，上海升龍投資集團有限公司出資19800萬元，佔99%，自然人魏運濤（時任升龍集團鄭州區域副總裁）出資200萬元，佔1%。

▲ 國家工商查詢網站截圖

直到2016年6月21日，距升龍官網對鶴壁升龍廣場大肆宣揚60天之後，距中房·升龍廣場項目奠基80天之後，上海升龍投資集團才將自己與魏運濤手中持有鶴壁升龍置業的所有股份，悉盡轉讓給了中房眾建實業發展有限公司——即為中房聯合集團旗下公司。

此時，升龍集團全身而退。

但是，半年之後，中房聯合這個「正宗接盤俠」，與他的前任遇到了同樣的問題。加一頂帽子的「中房·升龍廣場」，依舊舉步維艱，難以為繼。

這時候，建業的橄欖枝伸了過來。

▲ 鶴壁建業項目示意圖

04 建業地產的「輕資產」算盤

作為河南本土房企的一面大旗，建業集團在胡葆森的帶領下，數十年如一日，「堅持省域化發展、堅持不會走出去」，踐行著「根植中原」開發理念，在省會鄭州之外的18地市，均有項目布局。

事實上，早於升龍5年，建業在2008年，就已經布局鶴壁，開始打造首個項目——鶴壁建業森林半島。隨後，桂園、壹號城邦，以及建業綠色基地農業綜合體項目相繼投資開發。

而升龍廣場與建業壹號城邦，兩個項目幾乎近在咫尺。但從開發進度上，建業要比升龍快了很多——不過，兩家開發商在當地的口碑卻是截然不同。

▲ 鶴壁升龍廣場與建業壹號城邦位置圖

由此，建業地產與鶴壁升龍之間的輕資產營運合作，也就成了順理成章的事。

——當然，此時的鶴壁升龍，與上海的升龍集團，在法律層面已不再有任何關係。

據雙方簽約現場的一位建業內部人士表示，此舉將進一步擴充建業在該區域內的土地儲備規模及市場佔有率，為集團省域化戰略再添動力。

2015年6月6日，在建業「新藍海戰略發布會」上，董事長鬍葆森指出，建業未來將更多與多方分享自己的品牌，努力打造建業產業聯盟、商家聯盟、投資聯盟、合作平台，意在發揮企業戰略優勢、品牌優勢和資源疊加優勢，以分享為指導思想，以輕資產為主要模式，用三到五年，實現企業從房地產開發商到新生活方式服務商的整體轉型。

具體而言，就是以「品牌+運營管理輸出」的輕資產方式，以「代建」的形式，大舉布局各地項目，同時範圍也不再限於河南境內，並將成為建業地產新的利潤來源。

▲ 2015年6月，建業新藍海戰略發布會

據統計，從2015年11月25日，建業地產位於河南漯河的第一個代建項目落地開始，到目前為止，建業已經簽約45個委託管理合同，所有輕資產項目的預計建築面積合共約892萬平方米。其中還包括建業首個走出河南的項目：作為受託人開發、經營及管理位於海南省澄邁縣北部的「法國維希小鎮」。

輕資產的戰略包含項目的設計、開發及後期銷售管理，而做為代建方，建業不再需要再投入太多的拿地及建設資金，減少房企資金投入及資金的積壓。另外，代建方還會將代建項目銷售所得歸入自己的全年銷售業績，在一定程度上也有利於房企銷售規模的擴張。

▲ 鶴壁建業壹號城邦效果圖

胡葆森在媒體採訪中表示，未來將繼續沿著新藍海戰略的方向，進一步推動向輕資產營運模式轉型，進一步為集團發展貢獻新的增長動力。

當下，樓市調控步步加碼，土地價格堅挺不降，融資成本居高不下，許多中小開發商都面臨著巨大的困境。規劃設計、開發建設、營銷管理、物業服務等一系列的工作，特別是那些不太具備專業開發能力的房地產開發的企業，不得不進行艱難的洗牌。如何熬過難關、如何走出困境，成為擺在桌上、急需正視解決的問題，而「傍大款、抱大腿」，不失為一個雙贏的措施。

在河南的房地產行業，作為龍頭的建業地產，無疑有著很大的優勢。

▲ 建業幸福矩陣

再回到本文開頭，可以看的出來，從「升龍廣場」到「凱旋廣場」，河南建業與上海升龍，其實並沒有實質的關係。

如果真要說有，那也就僅只是剩下開發企業名稱中的「升龍」2字，相信這也是雙方不願再為一個字面而再費周折的原因所在。文化的融合，才是目前擺在他們面對最為重要的問題。

勢已到，棋已開。從「升龍廣場」到「凱旋廣場」，從升龍到中房再到建業，鶴壁這個命運多舛的標杆地標，還能否為期待許久的業主們和政府領導們帶來一個明媚的信心與希望么？

人面不知何處去，高樓依舊笑東風。

—— THE END ——

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