樓市炮灰是怎樣練成的？

8月29日，上海易居研究院一份重磅報告出爐，截至2017年7月底，80個主要城市新建商品住宅庫存總量為40211萬平方米，環比減少0.5%，同比減少11.1%。庫存規模跌回到了四年前的水平。特別是，至少有30個三四線城市存銷比是低於或等於12個月的（達到了去庫存的政策目標）。

看完這個數據，我不得不感嘆政策力量對經濟規律的藐視。自從政府意識到樓市庫存太大急需消化以後，樓市用一波「放量上漲」的壯觀行情，達到了去庫存的政策目標。

國家統計局最新數據顯示，今年1-7月份，全國商品房銷售面積86351萬平方米，同比增長14.0%商品房銷售額68461億元，增長18.9%。

既要把房子賣出去，而且還要在漲價的基礎上大賣特賣，這難道不是泡沫的典型特徵嗎？

最近流行一句順口溜，「全款買房的裡面走，按揭的不要堵門口，公積金貸款的請把共享腳踏車挪一挪。」再一次體現了部分三四線城市市場火爆的景象。

但我們腦中不禁打出一個問號，在強化金融去槓桿和史上最嚴厲的樓市調控下，這些天量的買樓資金是怎麼來的？

近期海通證券發布了一份報告指出，截止2017年7月，如果考慮到長短期貸款、住房公積金貸款，居民部門債務占GDP的比重17年7月已經突破了53%。

記得剛提出去庫存政策的時候，就有高層領導表態，老百姓的家庭槓桿可以加一點，多貸款買房可以適當鼓勵。這就有點像2015年初股市牛市剛啟動的時候，連人民日報等官媒都出來為牛市吶喊助威。

但又有人反對說53%的槓桿率不高，因為美國和日本當前的居民槓桿率都在70%以上。但這些人忽視了一個最核心的問題，居民債務上升的速度太快。

而在2007年的時候，居民部門的債務率還不足20%，2017年達到了53%。這是怎樣的一個速度呢？

美國居民部門債務率從20%提升到50%以上用了接近40年時間，而用了不到10年。債務積累速度比美國快了近四倍。

那居民借來的錢大都花到哪裡去了？借錢買房毫無疑問是大頭。從2016年開始，許多城市的房價在炒作資金的輪番轟炸下開始翻倍，源源不斷的恐慌剛需殺入樓市，生怕錯過最後一個樓市低點。這些家庭用三代人的腰包，硬生生地推動樓價突破一個又一個價格阻力位。

居民貸款可分為中長期貸款和短期貸款。除去經營性貸款，居民的中長期貸款主要是房貸。15年下半年開始，全民買房時代開啟，新增房貸佔新增居民中長貸的比重從82%飆升至16年3季度的90%，幾乎撐起全部的居民中長貸。

居民長期貸款多貸一點，在經濟保持長遠健康發展的情況下，風險可能還不大。畢竟這些錢可以慢慢還，畢竟央行印錢的能力無人可敵，通貨彭脹可以稀釋債務。但如果居民短期消費貸款同步加快上升，這就有點危險了。

短期消費性貸款主要是一年以內的分期貸款，這些貸款和老百姓的衣食住行密不可分。比如現在的信用卡分期還款，p2p貸款，還有螞蟻「借唄」、騰訊「微粒貸」、京東「金條」這些按日計息的借貸產品。

2017年前7個月，居民新增消費性短期貸款1.06萬億，累計同比多增7137億元。而去年全年僅新增消費性短期貸款8305億元。

短期消費貸款的迅速增加，說明許多老百姓現在開始舉債維持日常消費開支。房子讓剛需族臉上有了面子，但是有的人背地裡的生活卻沒有尊嚴可言。工資大部分用來交房貸，生活上節衣縮食，一旦有什麼風吹草動，家庭財務就將暴露在巨大的風險中。

現在80后90后的消費觀念，與上一輩有很大的不同。車子房子成為必需品以後，其他高端消費也逐漸走進他們的生活，而便利的互聯網小額貸款在無形中助長了這種消費。

我在前期文章《原創 | 家庭信貸泡沫悄然升起，消費升級編織的美麗謊言》中就判斷，當前高房價和高房租已經極大蠶食了普通工薪階層的消費能力，消費升級營造出來的表面消費繁榮是靠居民舉債來維持的。現在海通證券的研究數據，也證實了我的觀點。

自從去年PPI轉負為正以後，CPI仍一直在低於2%的水平上下浮動。當時，許多經濟分析師認為，PPI的上漲將很快傳導至CPI。按常理判斷的確如此，上游的原材料價格上漲了，下游的產品服務理應也要漲價，但事實是這種傳導的中間環節出現了問題，那就是消費者的消費能力疲弱，承擔不起這種大幅漲價。

打個簡單的比方，上游麵粉漲價了，下游的麵包廠家想讓麵包也漲價。但如果老百姓連麵包都買不起，價格漲得再多也沒用。

危險的是，現在普通居民舉債的空間已經不大了。海通證券報告指出：

居民部門債務占居民可支配收入的比重從2007年時的不足35%，已經達到了當前的90%。美國的這一比例曾在金融危機前突破了100%，然後就爆發了次貸危機。

與此同時，在此輪嚴厲的房地產調控下，樓市銷售似乎已經面臨拐點！

7月單月，全國商品住宅銷售面積10085萬平方米，環比6月的16834萬平方米，下滑40.1％；當月商品住宅銷售額7789億元，環比下滑38.4%。這兩組數據均創下今年3月以來的新低。

按照量價的互動邏輯，成交量的下滑，勢必會傳導到房價上，並對房價走勢帶來影響。但是的房價下步將出現分化。一二線城市的房價相對來說危險不大。三四線城市由於極大地透支了未來的樓市購買力，當投機資金撤離以後，可能將留下一地雞毛。

當潮水退去以後，誰將成為此輪樓市泡沫的炮灰？到那時，也就一目了然了 。

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