老小區加裝電梯太難 八旬老人自掏16萬安「樓道升降機」

原標題:老小區加裝電梯太難 八旬老人自掏16萬安「樓道升降機」

  今年南京計劃在老舊小區安裝1000部電梯，目前主要障礙在於低層業主不同意

  律師建議政府細化對低層業主的補償方案，可將電梯廣告收入用作長效補償

  方成綵今年82歲，家住南京市鼓樓區一個老舊小區的四樓，因為沒電梯，腿腳不太好的老伴平時很少下樓，這成了方成綵的一塊心病。3月10日，老人自費十幾萬元安裝了「樓道電梯」，準確說這並不是電梯，更像是升降設備，但它滿足了方成綵和老伴上下樓的基本需求。

  當然，並非所有人都裝得起這種「樓道電梯」，很多老舊小區業主還是寄望於政府的老舊小區安裝電梯新政。今年南京計劃在老舊小區安裝1000部電梯，如今一季度末，官方消息稱目前5部正在安裝，2部已完工，新政實施以來南京首張加裝電梯規劃許可近日剛審批通過。但有安裝電梯訴求的小區還很多，高層的業主一次次找鄰居們溝通，一趟趟跑申請，相關部門在審批時也是如履薄冰……這些都讓原本利民的好政策在推進中舉步維艱。

  實習生 謝毓靈 現代快報/ZAKER南京記者 王冬艷 徐岑 鹿偉 張瑜/文 趙傑/攝

  沒電梯，老伴腿腳不好很少下樓

  「我82歲，老伴77歲，兩年前我們就想裝電梯。」方成綵老人家住漢北街8號一棟居民樓的4樓，他在這裡已經住了二十幾年。

  從兩年前開始，他就想裝電梯了。隨著年齡增長，方老身體越來越差，尤其是老伴的腿腳更不利落。「她腿不好，這兩年來都沒怎麼下過樓。」方老說，他也想讓老伴多出去活動活動，就跟家人商量，要是能裝部電梯就好了。找人打聽后得知，一部電梯的價格太高了，方老一家根本承擔不起，後來他們聽說西橋有棟居民樓裝了部「樓道電梯」，但也沒了解到怎麼個情況，於是一家人打消了「裝電梯」的念頭。

  這幾年，很多鄰居搬走了，但他卻不願離開。老兩口身體不好，這裡離醫院很近，看病方便。附近菜場、超市等也配備齊全，對於老年人來說確實是很好的「養老地」。既然裝不了電梯，方成綵想到換套一樓的房子。可找了好久，也沒遇到合適的。

  申請裝電梯流程複雜，困難多

  去年11月10日，《南京市既有住宅增設電梯實施辦法》（以下簡稱《辦法》）開始實施，4層樓以上的老小區都可申請裝電梯，只要得到2/3業主同意就可以，政府還會補貼一部分錢。方老得知后很高興。

  然而，方老打聽到，其實他們小區早就有鄰居開始申請了。在兩年前，同一小區、家住五樓的黃先生，和他四樓鄰居就有了裝電梯的打算。去年新政出台後，他與鄰居一起召開動員會議，好不容易徵求到了2/3業主的同意，也找好了廠家，誰知這時，一樓業主突然提出反對。黃先生找了鳳凰街道和鼓樓區電梯辦的人來協調都沒成功。黃先生滿臉愁容，「還不知道要等到什麼時候才能裝上呢，就一個字：難！」

  鳳凰街道相關負責人馬超告訴現代快報記者，政策發布后，不少居民都反映想裝電梯，但一套流程走下來非常麻煩，鄰裡間的協商都要由居民自己來。馬超說，還有兩戶鳳凰庄小區的業主曾反映，電梯的錢他們兩家分擔，但鄰居不同意施工，現在還在等待協商。

  自掏腰包，安上單人搭乘的「升降機」

  既然申請安裝電梯那麼難，那麼還是自己來吧。方老突然想起兩年前有人提到的「樓道電梯」，今年2月份，他找到電梯安裝廠商了解情況，廠商宣稱他們這種電梯不影響樓道通行，也不需要政府審批，只需樓道住戶簽字同意。根據方老家的情況，他們從一樓到四樓共需六節電梯，一節電梯2.75萬元，他共需16萬左右。為了能早日用上電梯，方成綵一咬牙付了錢。

  儘管對鄰居們影響小，但方老還是要徵集下大家意見。在安裝前，方成綵也聯繫到了同樓的幾家業主，徵得了他們的同意。「雖然是我們自己出的錢，但是鄰居有需要也可以使用。」「電梯安裝后對我們也沒什麼影響。」二樓的住戶是在附近上班的年輕人，今年年初租的房子，樓道電梯他們也是第一次見到。

  3月10日，只花了一天時間，「樓道電梯」就安裝好了。「運行得還蠻平穩的。」從四樓坐樓道電梯到三樓，再從三樓乘坐到四樓，方成綵在安裝電梯工作人員的指導下，試乘了幾次，對新電梯讚不絕口，以後上下樓就方便了。樓道電梯的安裝工程師紀寅告訴記者，電梯的載重量在150公斤左右，四節電梯正常使用，每月用電花費不到20元，電梯的設計壽命為15年。「不過，設計使用的壽命並不是樓道電梯的最終使用年限，公司每半年都會對電梯進行一次維護，通過更換一些部件后，還可以延長使用。」

  現代快報記者現場測試了一下，當記者從三層「電梯」下來，控制系統已發出無線信號，二層踏板自動打開。當停止使用時，載人踏板又會進行自動複位，方便下一名乘坐者使用。初步測算，從一樓乘坐樓道電梯到四樓，共需乘坐六段，每段上升需要12秒鐘，加上上下踏板的時間，大概需要1分30秒左右。而記者步行六段樓梯的時間也在1分鐘左右。

  為何「樓道電梯」

  不需審批？

  南京市質監局：

  這種設備並不算電梯

  老舊小區申請裝電梯那麼難，為何這種電梯不需要審批呢？廠商負責人說，我們平時使用的垂直電梯、自動扶梯都屬於特種設備，而「樓道電梯」並不屬於特種設備，因此安裝不需要審批，也不需要經過物業公司的同意。

  現代快報記者從南京市質監局特種設備安全監督檢驗研究院了解到，「樓道電梯」雖然也叫「電梯」，但確實不屬於跟電梯一類的特種設備。

  「其實有很多類似電梯的設備，都不算電梯。比如，建築工地上的升降機、別墅內家用的升降設備、捷運里的殘疾人專用梯等。」專家介紹。

  「樓道電梯」既沒有國標和行業標準，也沒有相關部門審核安裝，那是怎麼進入市場的？專家說，企業須自己制定企業產品標準，並進行自我申明，就可以生產。

  相關人士表示，這類設備速度慢，高度不高，在不超過承重的前提下，危險度應該不高。

  「樓道電梯」

  是否值得推廣？

  南京市物業辦：

  推廣意義不大

  在方成綵老人和老伴看來，這種「樓道電梯」對他們這樣的老人還是實用的。鳳凰街道的負責人馬超也認為，這種「樓道電梯」不需要政府審批，避開了複雜的流程，確實很好。「我們也考慮以後讓別的想安裝電梯的業主借鑒。」

  但也有業主認為，這種「電梯」效率很低。

  南京市物業辦相關負責人也認為，「樓道電梯」不具備普遍推廣意義。「只能1個人搭乘，一段一段倒很麻煩，等待時間也比較長。」這位負責人說，安全問題也是要考慮的，「樓道電梯」沒有護欄和圍擋，另外，殘障人士沒法使用也是個重要的問題。

  《辦法》實施后

  南京首張增設電梯規劃許可證獲批

  根據南京老舊小區安裝電梯的計劃，今年要安裝1000部，現在進展如何呢？近日，現代快報記者從南京市物業辦獲悉，截止到3月上旬，全市已有499部簽訂書面協議，218部完成初步設計，186部報規劃部門審批，9部按照《南京市既有住宅增設電梯暫行辦法》通過規劃備案，5部已施工，2部已竣工。最近，雨花台區花好月苑8幢的業主拿到了增設電梯的規劃許可，這也成為南京去年11月實施《辦法》以來，南京首張成功通過審批的老舊小區加裝電梯的規劃許可證。

  記者了解到，作為老舊小區的台城花園，電梯已安裝好了。3月25日，現代快報記者來到該小區探訪，發現5幢一單元的電梯安裝已經進入收尾階段，下個月就能正常使用了。

  施工人員告訴記者，因為電梯開門后直接進到每一戶家裡，所以實行刷卡制，刷卡只能到自家樓層。

  三樓的徐女士告訴現代快報記者，為了裝電梯費了不少勁兒。「我們這幢樓一共6戶人家，除了二樓的人家50歲左右還沒退休，其他都退休了。年紀最大的，70多歲。」樓上幾戶人家腿關節不好，急需裝電梯。

  她表示，購買的電梯和安裝費用，一層不用出錢，其他各戶按照層級來出錢，樓層越高出得越多。「我們家出了近6萬元。我們都商量好了，將來政府的補貼下來，就作為公共資金，用作電梯以後的年檢和維修。」她表示，隨著年紀越來越大，從長遠角度來講，肯定是好事兒。

  不過，她也坦言：「當時召集在一起，也不是都同意。怕影響採光、通風。」她表示，後來多次開會討論，對一樓做了些補償，都是鄰里也比較理解，就都同意了。

  南京市物業辦：

  部分低層業主擔心通風、採光受影響

  然而，並非所有業主都像徐阿姨所在小區的鄰居們那麼開通，很多老舊小區在安裝電梯的問題上，都遇到了阻礙，主要就是業主們不同意。

  今年南京提出了安裝1000部的計劃，可一季度已經到尾聲，卻只有5部在施工、2部完工。這1000部的任務能否完成？主要難在哪裡呢？南京市物業辦相關負責人告訴記者，能不能完成，現在還真是不好說。這位負責人表示，目前推廣難度主要還是在徵集業主同意這方面。「想讓業主們同意太難，有的人剛開始同意了，可後來突然又反悔了。」他說。

  根據《辦法》的規定，老舊小區加裝電梯的申請必須報請市規劃部門審批，而從目前來看，由於很多低層業主不同意加裝電梯，這也導致規劃部門在規劃審批時很是犯難。

  此前，曾有人提到主要阻礙在於《辦法》中應當徵得擬「佔用專有部分業主」的同意這條。記者注意到，南京的《辦法》中第5條規定：既有住宅增設電梯應當經本幢或本單元房屋專有部分佔建築物總面積2/3以上且佔總人數2/3以上的業主同意。擬佔用業主專有部分的，還應當徵得該專有部分業主的同意。

  對此，南京市物業辦這位相關負責人表示，這句話並不是什麼障礙，所謂「專有面積」通俗說，其實是業主房間套內的面積，一般安裝電梯並不會涉及到業主的房間內。

  中囯法治現代化研究院立法發展研究所所長劉克希也認為，這句話並不是根本原因，大多數情形下，加裝電梯的位置都在共有部分，比如樓道外。專有部分，也就是其他業主的客廳、卧室、廚房等，「基本不可能在這些地方裝」。

  儘管老舊小區安裝電梯基本上沒有佔用業主專有部分，「但很多業主還是不同意，主要是擔心採光、通風受影響。」南京市物業辦相關負責人說。

  法律專家劉克希：

  江蘇早有規定，2/3業主同意即可

  老舊小區裝電梯的一大難點，就在於低層住戶不同意。對此，劉克希說：「只要本單元2/3的業主同意加裝電梯就可以了。」他說，2012年12月25日通過的《江蘇省物業管理條例》對此有專門規定。該條例第69條規定：住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發、改造的，應當經本幢或本單元房屋專有部分佔建築物總面積2/3以上且佔總人數2/3以上業主同意，符合規劃、土地、建設、環境保護、消防管理等法律、法規和技術標準，並且依法辦理相關批准手續。

  劉克希退休前擔任省人大常委會法制工作委員會副主任，負責《江蘇省物業管理條例》起草制定工作，並就此向省人大常委會作了審議結果報告。他介紹說，當時考慮到江蘇人口老齡化的問題，老年人在老舊住宅中上下樓不方便，因此，《江蘇省物業管理條例》有針對性地規定了在共有部分增設電梯的制度，「明確規定只要2/3以上業主同意就可以加裝」。

  另外，審批流程繁瑣也被很多人吐槽。今年南京市兩會上，人大代表惠娟艷就「吐槽」說老舊小區裝電梯太難，她跑了好幾個部門，每個部門都有理由推脫，建議專設老舊住宅加裝電梯一條龍服務窗口。劉克希也提到了這個問題，他建議，設立一站式服務平台，統一辦理老舊小區加裝電梯的事項，這樣老百姓不用跑好幾個部門，審批辦理的速度會加快，更便民、利民、惠民。

  對低層業主的補償方案應細化

  現代快報記者在採訪中了解到，在很多低層業主看來，他們在裝電梯這件事上不但沒有任何收益，反而生活還會被影響到。

  「政府在解決高層業主上下樓難問題時，也必須要考慮到低層業主的權益。」江蘇天豪律師事務所律師陳本林說，老舊小區安裝電梯對低層業主的影響，一方面是在採光、通風、噪音等方面對生活影響較大，另一方面就是對房價的影響。「同樣是老舊小區，高層安裝電梯後房價漲了，但一二層可能因電梯的影響不漲，或者漲得不如高層。」陳本林說，基本上這兩方面就是低層用戶反對的最大問題。「既然這是矛盾的關鍵，那麼對低層用戶就要給予一定的經濟補償和補貼，以此來緩解矛盾，達到在裝電梯問題上的意見一致。」

  現代快報記者注意到，去年11月開始實施的《辦法》第七條明確提到：既有住宅增設電梯，應當盡量減少對相鄰業主通風、採光、日照、通行等不利影響；造成不利影響的，應當依法給予補償。但記者也發現，實際操作中到底補償多少錢，並沒有相關細則。「補償機制並不明確，在多數情況下，還是想安裝電梯的本單元業主之間內部協商。」陳本林認為，政府應出台細則。

  可將電梯廣告收益用作長效補償

  到底如何對低層業主進行補償呢？現代快報記者了解到，今年初，玄武區委書記徐曙海曾提到，老舊小區裝電梯，資金不是問題，除了政府補貼安裝費用30%之外，還要給一樓住戶補償，大約5萬元/戶。但其他區暫時沒有看到補償方案，陳本林說，現在政府拿出大筆資金在老舊小區安裝電梯，他建議這項資金中單獨拿出一部分，作為對低層業主的一次性經濟補償措施。

  陳本林律師還建議在電梯運行過程中，要對低層業主有長效補償機制。「如果電梯運行後有廣告收益的話，可把這些廣告收益補償給一二層業主。」他說，這樣可能在一定程度上化解業主的矛盾。

  在陳本林看來，加強宣傳引導也很有必要。「其實老舊小區裝電梯不是必然會對一樓二樓產生影響的。」他建議對試點成功小區的示範效應多做宣傳，同時對增設電梯對低層住戶日常生活的實際影響做調研，可邀請第三方機構進行噪音檢測等，同時裝電梯對低層住戶的房價有多大影響等，都要進行調研，用數據和事實說話，引導低層業主理性對待。

  此外，他還建議裝電梯施工方案要因地制宜，盡量減少對一樓二樓的影響，「電梯運行噪音等不可避免，但如果其他方面影響小的話，補償難度、溝通難度會小一些。」