中國首富真正的難處

為什麼在2017年7月選擇急匆匆處理掉手中的王牌？這並不能全靠輕資產邏輯去解釋。

文/一條君

如果一切都在按照公告進行，那麼融創的150億元人民幣，將在今天打進萬達的賬戶。

和孫宏斌一樣要在今天向萬達付錢的還有富力地產，區別是他們今天拿出的20億元仍是可退回的按金。兩天前，這家地產商的名字在北京萬達索菲特酒店7層的會議室里被撤下又換上，但最終，富力地產的董事長李思廉還是和王健林、孫宏斌一起舉杯，慶祝這場僅用了9天就落錘的交易。

7月19日，位於北京國貿附近的萬達索菲特酒店經歷了它自建成以來最傳奇的一天。在那場房地產歷史上數額最大的簽約儀式上，原定的開始時間被一再推遲，現場的貼著三家企業名字的背景板連續更換，一隻無法確定因什麼而被打碎的玻璃杯讓門外的媒體浮現聯翩。

情節一波三折，以至於結束后，萬達一位身在現場的工作人員在自己的朋友圈寫道「峰迴路轉，跌宕起伏，蕩氣迴腸」。

暫時無法了解這場曲折的發布會背後有什麼故事，但這並不妨礙這場房地產歷史上最大數額的交易已接近完成。按照融創和富力的公告，萬達需要在今天向融創交接西雙版納、南昌、無錫以及哈爾濱的四個項目。同時須在接下來的三個月里，完成向富力轉讓77家酒店各自權益的工作，否則還將可能削減原有代價。

雖然交易三方都在當天的演講里闡述這是一場「利於自己」的交易，但從實際情況來看，項目交割之後，融創和富力都還要等待一個尚不明確的時間表來收回自己付出的代價。

而萬達卻已在今天就收穫了近200億元現金，後期的賬款也會按公告固定的時間收到。在不久的將來，萬達商業將手握更穩定的現金流，並利用交易所得大幅清償負債。

王健林在當天的發布會上也稱，轉讓之後，萬達商業的賬面現金共計約有1700億元，而交易后公司的貸款和債權為2000億元，萬達將清償大部分銀行貸款。

按照王健林此前接受財新採訪時的表述，萬達賣掉文旅和酒店，是為了更好的轉型輕資產化，同時大幅降低負債。

當一切塵埃落定后，對於立志要做「百年企業」的萬達來說，仍有一個問題還沒有答案，輕資產和負債的問題已經存在了多年，首富這次為什麼下定決心，甚至有點著急解決了？

事實上，早在2014年的萬達年會上，王健林就提出，萬達商業要開始向輕資產轉型。隨後兩年裡，萬達也嘗試了各種方式的推進輕資產轉型，這包括在2015年1月與光大安石等4家機構簽署240億元輕資產協議、2015年8月他們還曾發起過向關聯基金出售股權，再由基金「眾籌」的類REITs創新。

更值得一提的是，在去年12月，他們還和今天買下77個酒店的富力地產合作，用5年時間開發25個商業綜合體，富力負責投資建設，萬達提供品牌。

雖然相比王健林幾乎同時提出的另一個目標——每年開業萬達廣場50座相比，萬達輕資產的體量明顯追不上速度，但相比國內其他一些具有一定規模的企業做輕資產，萬達的嘗試並不能算失敗。

在7月10日與融創發布聯合公告的12天前，他們還宣布了與中信泰富合作位於上海嘉定的輕資產萬達廣場。

一個貨值幾千億的公司能夠在一瞬間就完成了轉型，沒人這樣做過，也沒人知道這樣做得結果。以此為對照，多年來按部就班的動作，是不是顯得有些多餘？

而相比首富所言的輕資產化，萬達商業急於回A看起來倒像是個合理的解釋。持有物業的大幅縮減，可以減輕他們的開發商屬性，也有利於他們在A股排隊審查的過程速度加快。按照早前萬達與投資人簽署的私有化協議，他們需要在明年9月之前完成上市，否則就要支付大筆費用回購股權。

事實上，仔細分析交易結構，你也能感受到到這樁交易的匆忙。7月10日上午，萬達集團在官網上發布了他們將把13個文旅項目91%的股權，外加76個酒店的權益轉讓給融創，並由後者承擔文旅項目全部貸款的消息。

按照當時的聯合公告內容，13個文旅城總計代價295.75億元，76個酒店共計335.95億元，不計貸款，交易賬面總金額為631億元。隔天融創發布公告稱，13個文旅城所涉金額將全部由萬達提供貸款。

而在9天後的7月19日，這幢交易最終變成萬達商業將北京萬達嘉華等77個酒店，以199.06億元的價格轉讓給富力地產，將西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目91%股權，以438.44億元的價格轉讓給融創，兩項交易總金額637.5億元。

萬達最終免去了向融創提供貸款，且多賺了6個億。融創則比原定13個文旅城股權價格多付出了142.69億元，而富力則按照相比此前價格近6折的低價，獲得了酒店的權益。在僅僅9天的時間裡，這樁總代價涉及近千億元，牽扯兩架上市公司的交易就發生了如此劇烈的變化，這在外界看來幾乎難以想象。

而乍看交易的籌碼，王健林依然是最大的贏家。此外，他還給萬達的輕資產轉型拉上了一個好夥伴，除了眾人皆知的交易細節之外，融創還在公告里提到「今後雙方共同投資開發建設的商業項目中的商業物業及電影城等項目，將全部交由萬達負責運營管理」。

也就是說，在這次交易之後，雙方仍有可能在商業物業領域進行合作，融創持有，萬達運營。

在此前7月19日的會場上，王健林依然顯示著首富的氣度與從容，他沒有像孫宏斌和李思廉那樣說太多感謝，而是半開玩笑的指責「摔杯子」是碰瓷式的謠言，又像往常一樣強悍的「立字為證」，讓在場所有人見證自己給「百年萬達」提出的新目標——2018年租金超過330億元，今後五年，萬達商業租金年均增長20%左右。

作為過去多年商界的輿論領袖之一，王健林一向很懂得在恰當的時候拋出話題。這位首富近三年來提出過各種目標：2014年提出五年完成輕資產轉型、2016年提出五年超越迪士尼。

而僅今天從融創、富力手中獲得的200億元，足夠王健林在任何地方再造一座萬達城。雖然按照他的邏輯，萬達賣掉文旅是為了轉型輕資產，同時清償負債，萬達自然不會再費力重回開發建設的老路。

但事實上，在萬達此前與地方政府簽訂的文旅投資協議中，還有一部分未包含在與融創的交易里，這包括計劃投資500億元的西安萬達城、400億元的昆明萬達城等七個已簽約項目。

交易雖然落定，新的目標也已確立，但一切仍然皆有可能。這場有些著急的出售背後，王健林真正的難處或許只有他一個人知道。