哪些地鐵房上班方便還划算？

2021/12/25

又到一年畢業季，許多大學生走出校園，走進社會。這群職場新人要做的第一件事，就是找房子。

找房子最重要的考慮因素是什麼呢？

地段。

本次研究即是圍繞「地段」中的「捷運房」展開的，由數據團與安居客合作完成，我們以上海作為研究城市。

捷運房相比非捷運房，價值主要體現為交通便利，外出——尤其是上班——更加方便快速。

我們圍繞捷運站做了半徑1公里的緩衝區（1km緩衝區的設定主要考慮步行和腳踏車較為方便的可達範圍），並把上海的各個企業落到地圖上。簡單統計一下，上海302個捷運站附近1公里範圍內覆蓋了全市約42%的企業和52%的就業崗位，具體如下圖所示：

顯然，市中心是就業崗位最為密集、捷運站也最為密集的區域。相應的，市中心的房價也……你懂的。

因此，對於大多數像我這樣的普通市民來說，比起關注市中心的房子，我們更加關注那些位於近郊、價格相對便宜、能夠較為便捷地到達市中心的捷運房。我們住在這樣的房子里，每天坐捷運去上班，在進站前、出站后可能還要步行或騎車。

基於這種最常見的通勤情況，我們定義了捷運1小時通勤圈：從某個捷運站出發，乘坐捷運30分鐘（含換乘）+進出站的站外換乘（步行、騎車）30分鐘可達範圍。

捷運1小時通勤圈的計算結果如下圖所示，以松江九亭站為例：

可以看到，從九亭站出發，向西最遠可沿9號線到達松江新城捷運站，向東可與3號線、4號線、7號線、11號線等多條線路換乘，到達徐匯、靜安、中山公園等地區，可達範圍內覆蓋的就業崗位數量約209萬個。

再來看看新江灣城：

從新江灣城出發，則可乘坐10號線並與多線換乘，1小時內到達楊浦區南部、四川北路、人民廣場乃至陸家嘴地區，可達範圍內覆蓋就業崗位約327萬個。

用同樣的方式，我們計算了每個捷運站的1小時通勤圈所覆蓋的崗位數，並繪製出崗位數的等高線，如下圖所示：

可以看到，覆蓋崗位的等高線基本以人民廣場為中心，向外擴展，呈現為西北大、東南小的不對稱圈層結構。

在浦西，基本上遵循中環-外環-新外環(瀋海高速-申嘉湖高速)-郊環的圈層衰減規律，每向外一個圈層，捷運站的1小時通勤崗位覆蓋度減少150萬-200萬個。具體而言：

而在浦東，就業崗位覆蓋度的衰減速度要快得多。在內環線附近，1小時覆蓋崗位數已經衰減到400萬個左右，而在西北—東南方向的衰減則更為迅速，舉例而言：凌兆新村附近(外環線)尚保持在400萬左右的較高水平，川沙附近(外環線)則已衰減到不足100萬個。

我們還可以分行業進行比較。假如只考慮金融類就業崗位的話，捷運站等高線圖長這樣：

由圖可知，受到陸家嘴、后灘等金融中心的影響，基於金融類崗位分佈情況的捷運1小時通勤等高線的中心點明顯向南、向東偏移，在浦東的衰減速度也大大減緩。

只考慮科研技術類就業崗位的捷運站等高線圖如下：

由圖可知，基於科研技術類崗位分佈情況的捷運1小時通勤等高線與全行業的總體類似，但在徐匯-閔行方向有明顯的延伸。

只考慮製造業類就業崗位的捷運站等高線圖如下：

由圖可知，基於製造業崗位分佈情況的捷運1小時通勤等高線衰減速度非常慢，可一直延伸到郊環。由於嘉定、青浦、松江和浦東的部分地區有大量的製造業崗位分佈，這些地區捷運站的1小時通勤圈覆蓋崗位數也較為突出。

看著這幾張圖，各行各業的小夥伴是不是已經開始默默盤算了呢？

當然，找房子的時候，除了地段，價格也是重要的考量因素。

我們將捷運站半徑1.5km範圍內的住宅定義為「捷運房」，繪製出租房單價（元/間/月）和二手房單價（元/平方米）的等高線。（說明：根據數據團的研究和安居客的捷運房報告，從上海全市層面來看，1.5km範圍內的房子遵循「離捷運站越近，房價越高」的規律，故本研究選取1.5km作為捷運房的範圍。）

總體而言，租金和二手房價格的分佈高度一致，高價區域集中分佈在浦西的內環以內、虹橋，以及浦東的陸家嘴和張江地區，並以圈層形狀向外衰減。

接下來，重點來了：

我們如何才能找到既方便前往更多工作崗位，房價又相對划算的捷運房呢？

很簡單，崗位更多，我們把就業崗位數作為分子；房價更低，我們把房價（包括租金）作為分母，兩者相除，即可以對捷運房的性價比進行比較性的分析。

為了方便對比和計算，我們將這個比值標準化到0~100的區間，便可以得到「捷運房租房性價比指數」和「二手房租房性價比指數」，性價比最高的捷運站得分為100。具體結果請看下圖：

由圖可知，僅從通勤圈覆蓋崗位數的角度，租房性價比和二手房性價比最高的站點分佈在8號線的浦東區域和1、3、7號線的內環以北區域。總體而言，這些地區可以方便地可達至相對多的就業崗位，同時還保持在相對合理的房價區間。換句話說，這些可以認為是性價比較高的捷運房。

那麼，具體哪些捷運站的性價比更高呢？我們分圈層制定了榜單：

看完以上榜單，剛剛畢業的你、剛找好工作或者正在找工作的你，現在想好去哪裡租房/買房了嗎？