饒陽司法「一房二賣」房屋產權歸誰？

「一房二賣」房屋產權歸誰？

【案情】2014年塗某通過中介公司向徐某購買了一套房屋。雙方簽訂了合同、辦理了公證，卻未進行過戶登記。2017年5月，塗某對房屋進行裝修，卻有第三人李某前來主張房屋的所有權，並拿出2011年與徐某簽訂的房屋買賣合同證明，雙方對房產所有權相持不下。塗某十分擔心，便和妻子憂心忡忡的來到法律援助中心諮詢。

【釋法】援助中心工作人員了解案情后，理清本案的三個焦點問題：一是在房屋已經賣出去的情況下，再簽訂的房屋買賣合同是否有效？二是塗某是否是房屋的所有權人？三是如果李某如果不能按合同得到房子，又能得到什麼樣的賠償？針對這些問題，法律援助中心工作人員進行了詳細的解釋：

一、根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第九條的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。本案中李某與徐某雖於2011年簽訂房屋買賣合同但未辦理房屋過戶登記，因此徐某於塗某簽訂房屋買賣合同屬有權處分。另根據《合同法》第四十四條第一款，依法成立的合同，自合同成立時生效。因此，兩份房屋買賣合同均有效。

二、根據《中華人民共和國物權法》第九條第一款之規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。顯然，辦理過戶登記即取得房屋所有權，但在本案中塗某、李某均未與徐某辦理過戶登記，房屋所有權仍歸徐某所有。徐某已將房屋鑰匙交於塗某，並且塗某在房屋中進行裝修，塗某已經合法佔有該爭議房屋，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款的規定對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。因此，徐某已經將房屋交付塗某使用，另有本條第二款規定房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。顯然，塗某要承擔房屋毀損、滅失的風險，根據民法的公平原則，塗某應優先於李某取得房屋所有權。

三、根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。因此，李某可向徐某主張返還購房款及利息並賠償損失。

【說法】隨著房價的不斷上漲，在經濟利益的驅使下，「一房二賣」的現象時有發生，買房時要注意盡量選購產權明晰、符合交易條件、無登記過戶障礙的房屋，避免糾紛發生影響正常的生活。