樓市七：住建部推進房產稅？

這些天就不斷看到新聞里不斷出現「住建部發話：房產稅在路上」「住建部正在推進房產稅」……等消息，而且內容大部分是討論房產稅與房價的關係，貧道有些愕然——房產稅再咋說也是「稅」不是「費」，礙住建部啥事兒呢?財政部和國家稅務總局與住建部調換職能了?

早在10年前，貧道注意到樓市已經變成投資市場，就開始不斷呼籲開徵房產稅，抑制房價。雖然如此，貧道依舊一直認為，開徵房產稅最主要的目的並不是調整房價，而是「為地方財政提供一個穩定可靠的稅源」，並不斷論證這個道理。現在中央政府真的要開徵房產稅了，如果學者、媒體和相關機構還這麼搞不清為什麼要開徵這個稅種，開徵後會影響哪些方面利益，這事兒該由誰負責，恐怕最後還是個麻煩。

為什麼需要開徵房產稅?應該是：

由於地方財政到現在沒有一個穩定的，足以保障其運行的稅種，以便讓地方政府的行為從一個生意人特徵回歸到政府特徵上來，最終促進包括房地產在內的社會經濟生活回歸正常。

實行增值稅和中央地方分稅制后，地方財政主要靠所得稅，大頭是企業所得稅。但是所得稅不是一種穩定的稅種，遇見企業效益普遍下滑年份就會出問題。九十年代剛一分稅就遇見稅收支柱——國企和集體企業效益嚴重下滑的局面，於是各地紛紛發不下教師工資，甚至機關幹部發物資充工資情況。地方財政捉襟見肘的情況是在新世紀初才改善。原因很簡單：一是九十年代末開始到處開闢工業開發區，二是新世紀初開始住房商品化——地方政府可以賣地了。很快各地政府再不為收入發愁。到2008年前後，土地出讓金已經成為大部分地方政府最主要的收入來源，許多地方甚至高達50%。

很多人都注意到，這二十年來各地方政府更像個生意人：靠賣東西生活而不是靠稅收生活——賣國企、賣土地。嘴上喊著穩定房價，心裡盼著房價上漲。記得2008年初全國樓市交易低迷，而且樓市經過2006年崩塌后依舊熊。很多人議論說股市這樣低迷政府會出手救，貧道當時寫過一個帖子，叫「政府不會救股市，一定會去救樓市」。因為股市好會與政府死活關係不大，但樓市低迷就不行!樓市價格在低位徘徊，土地拍賣會上房地產商就不敢在高位舉牌——因為房地產商舉牌的依據是「預期房價」，房地產商預期房價不再漲，土地不僅拍不出高價錢，甚至可能流拍。短期可以，時間長了地方政府肯定受不了。2007年整整一年房價低迷，2008年年中非常多地方政府已經受不了了。

貧道是2008年7月寫的文章，8月就有報道一些地方政府已經取消二房貸款限制並親自站台促銷。不光地方政府會「救樓市」中央政府也會救。房價一跌交易就跌，鋼鐵水泥玻璃建材家裝傢具家電甚至家庭裝飾材料一系列東西都需求疲軟，經濟增長面臨問題。加上這時全球經濟危機已經山雨欲來，出口開始下降，中央政府到秋天就放開購房限制，促成2009年房價瘋漲，樓市瘋狂。

地方政府操心收支，中央政府操心增長。而這兩者都與已經成為投資市場-金融市場-賭場的樓市興衰密切相關了。

地方政府沒有一個穩定可靠的稅源，靠賣地生存，自然變得不像個政府。

那麼地方穩定稅源應該是什麼呢?沒有應該不應該，要了解的是大部分國家地方政府是靠什麼活的。

大部分國家尤其西方國家，地方政府收入的主要來源也與房地產有關，但他們不是靠賣地——地都是有主的，都是私人的，而是靠於房地產有關的稅收，其中主要是房產稅(也有叫財產稅、物業稅)。與房地產有關的稅收一般佔地方收入來源的一半左右，比例與接近。英國的房產稅平均要佔地方財政收入的30-40%,高的可達70-80%,低的也有10-15%。在英國，房產被分為8個等級，評定以後幾年不變。這是個累計稅體制。房產價格越高稅率越高。據外電2006年7月19日報道，英國2007年將提高財產稅至當前水平的3倍。英國地區事務大臣NickRaynsford領導的評論組織將於20日要求政府提高房屋價值高於17萬英鎊(31.8萬美元)的財產稅。價值62萬英鎊房屋的財產稅可能翻三倍。

與英國的區別是：地方政府是把自己當「生意人」了，是靠房地產的增量生活的，而這些國家是靠房地產的存量生活的。

這兩者有區別嗎?

區別大了去了。

房地產產業會發展，但蓋房總有高潮低潮。到發達國家看看，幾乎看不見建築工地，該蓋的能蓋的住房和商用房都蓋夠了。也一樣，不是「早晚會到不用蓋的那一天」，而是實際上已經到了!人均住房(已售加在建)已經亞洲第一，超過大部分歐洲國家。即使樓市沒崩盤，也馬上到「不用再建房」和「沒人再建房」的時候了，也就是「增量接近零」的時候。

靠房地產存量生活，只要房子有，地方政府就能活。靠新蓋房子生活，房子不該了，只好扎著脖子。

喜歡貧道這個說法或者不喜歡沒用，關鍵貧道說的是實話。說開徵房產稅主要是為了給地方政府一個穩定的稅收來源，肯定讓人貧道沒心沒肺。開徵房產稅必然增加地方政府財源和收入，這對本來就在土地掛牌拍賣會上把土地出讓金賺得缽滿盆溢，並以此被認為是推高房價罪魁禍首的地方政府更加成為眾矢之的。這不能不讓所有人對政府打著抑制房價的旗號開徵房產稅的動機產生懷疑。非常重要的是，無論主流還是非主流學者，政府官員和普通百姓，富人還是窮人，眾口一詞認為房價高是因為低價高，房地產商和地方政府是造成房價飛漲的罪魁禍首。這就是為什麼廣東政協會上朱征夫委員批評房產稅的話聲剛落，便「贏得陣陣掌聲，成了全場最拉風的委員」。

現在很多學者都抱怨說：地方政府現在還是依靠土地出讓金，是土地財政，並且很清楚的分析出這種土地財政的危害。但是他們就是不考慮：假如地方政府沒有了土地財政，應該是什麼財政?你總要讓地方政府活吧。如果說「那我不管」，叫裝孬。

只有地方政府有了不依靠增量土地出讓就能生存，土地財政才可能取消。如果沒有，他只能想盡辦法從土地上撈錢。有人說，即使開徵了房產稅，地方財政有了新收入，他們貪得無厭，照樣會想盡辦法從土地上撈錢。這是當然的。但是，只要沒有房產稅作為一個主要稅源生存，中央政府就只有兩個選擇：要麼在增值稅上給地方切一塊，要麼讓地方政府從土地上撈錢。現在看，維繫地方政府運行，尤其是在以加大民生支出任務下的運行，單憑切現有蛋糕是不夠的。只能開徵房產稅和重新分稅。只要地方政府有了可以依靠的稅源，中央政府就能讓地方政府不再撈錢。一招就行了：土地出讓金全部歸中央財政，專項補充社保等民生支出。

同時中央財政重新調整一下分稅標準，讓出些給地方，加上開徵房產稅，這就可能調整出一個大家行為都正常的稅收結構。

貧道以為：房地產稅開徵是件好事兒，因為只有有了房產稅，地方政府才有可能變成個政府而不是個生意人!

雖然時機是最壞時機，但再不是時機也比樓市崩了，教師們也發不了工資了強。

關鍵要搞懂這是咋回事兒，看現在情況似乎沒有清醒的。

【邋遢道人，察網專欄學者，北京大學與世界研究中心特約研究員。本文原載於微信公眾號「邋遢道人」】