廣州業主獨家委託中介賣房 未設期限被違約

3·15「國際消費者權益日」即將到來。買賣二手房時，如何維護自身權益，賣得放心買得安心？昨日，廣州市房地產中介協會發布報告，總結了去年廣州市二手房交易糾紛案例情況。去年，該協會全年共受理消費者投訴糾紛87宗，同比上升74%；去年投訴糾紛總量，佔全年中介促成二手房交易總量的0.0058%。經協會調解成功撤訴的案件共14宗，佔總投訴量16.09%，共為消費者挽回經濟損失9.92萬元。

去年二手房交易糾紛調處類案件四種情形

1、中介公司違反《廣州市存量房網上交易規則》，擅自製作網簽合同、變更網簽合同內容、撤下網簽合同，或者不配合撤下網簽合同。

2、消費者認為中介公司隱瞞房屋的情況，主要包括：認為中介存在隱瞞房屋或賣方真實情況、房屋存在共有人、房屋存在抵押、房屋未繳納土地出讓金、戶口被佔用、房屋權屬變更、抵押、樓齡、建築面積、建築時間、存在租賃，非業主唯一物業，未補繳公攤面積費用等。

3、消費者認為中介公司未盡告知義務，未審核購房人購房資格，業主房屋處分權，為查封或為未取得不動產權證的房屋提供中介服務，協助製作陰陽合同，促成交易前未盡查冊義務等。

4、由於交易一方履約意識不足，或交易出現問題后雙方不願讓步等導致合同無法繼續履行。此類案件通常都會涉及誠意金、定金、違約金或中介服務費等經濟糾紛。

簽「獨家委託協議」

未設期限被違約

業主宋某想將廣州市房屋出售後再在珠海購買一套房屋，於是委託中介出售房屋，放盤一段時間后看樓的客戶不多，宋某接受了A中介公司建議，與其簽訂了1個月的獨家委託協議，利用該中介公司分店較多的優勢增加成交機會。

在獨家委託期內，A中介公司一直儘力介紹買家，期間有客戶看中，但因價格原因未能成交，直至委託期限到期也未能成交。中介公司與宋某商量，希望宋某與其續簽獨家委託協議，業主宋某看到中介公司在委託期內已儘力帶客看樓，於是簽了獨家委託協議，該協議未明確約定委託的起止日期。

半年後，經另一中介公司介紹，宋某與買家周某達成交易並完成過戶手續。A中介公司得知此事後，認為續簽的獨家委託協議未約定委託時限，宋某將房屋出售給周某的行為違反了獨家委託期限內不得私自出售房屋的約定，要求宋某支付其協議約定的成交房價3%的違約金。而宋某認為A中介公司是利用其信任和疏忽，將續簽獨家委託協議的有效期一欄劃去的行為不合理，其續簽的有效期也應是1個月，賣房成交時已過半年，不存在違約，無須支付給A中介公司違約金。而中介公司表示，續簽協議時，業主宋某是同意不設定委託期限的。

律師：可主張條款無效

法律諮詢服務中心律師周冬雲分析，該案中續簽的獨家委託協議中未明確約定委託時限，中介公司在未支付對價、也沒有相應措施保障業主權利的情形下，認為自己可以永久享有對涉案房屋的獨家委託權，有違公平原則，損害了委託人的權益，委託人可向裁判機構主張相關條款無效。

由於目前樓市波動大，房價變動較快，獨家委託協議對業主選擇其他中介公司進行限制的同時，也應當對委託期限做出明確約定，以限制中介公司的權利，使雙方權利、義務基本相當。