一個像商品房的安置房，一個像安置房的商品房！

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每天上下班，都要走南三環。

南三環沿線有兩個樓盤，每每經過，感慨良多，實在憋不住，總想說點啥！

1

一組已建成樓盤的外立面，通過對比，哪個更優？

註：上圖道路為鄭新路，左側為正商中州城配建的安置房，右側為綠都紫荊華庭商品房。

拉近距離再看一遍，第一個樓盤▼

第二個樓盤▼

毫無疑問，單從外立面來看，第一個更優！

乾淨簡潔的外立面在周邊顯得很突出，更像是出自一個有經驗的開發商！

無論是整體的密度，還是一些細節部分，比如開窗的感覺，比如頂樓的連線，以及頂樓外沿的處理，很明顯，給人的感覺與第二個樓盤完全不同！

可是你能想象的到嗎？

這兩個樓盤，第一個外立面看起來更優的，來自曾經荒然黯淡，一直不慍不火的正商中州城。而第二個，則來自曾經風光無限的「中原神盤」綠都紫荊華庭！

從它們當年入市至今，這將近3年的時間，到底經歷了什麼？

下面，讓我們重回曾經的管南戰場，一探究竟！

2

昔日「風光無限」的綠都紫荊華庭VS「處境尷尬」的正商中州城！

2014年，綠都紫荊華庭地塊以底價被宇通旗下的綠都地產摘得。2014年12月13日首次開盤，推出一期住宅共計1000多套，均價8200元/㎡。

雖然當時的鄭州已是寒冬，卻無法阻擋開盤當天的火爆場面！

十幾天後，也就是2014年12月27日，旁邊的正商中州城首次開盤，推出住宅近500套，均價7600元/㎡。

正商價格更低，首開效果卻遠不如綠都！

隨後的一個月里，綠都的銷售額更是超了正商好幾倍！

作為同時期開盤，又同為400畝體量的樓盤，正商本想在接下來的一年中，憑藉自己的價格優勢，完美逆襲。

然而，現實總是殘酷的。一年之後，正商中州城的一期還沒賣完，綠都紫荊華庭的二期已經接近尾聲！

整個2015年，中州城被紫荊華庭輕鬆斬於馬下，成交套數僅是紫荊華庭的零頭！

此外，綠都瀾灣於2015年9月份開盤，僅僅4個月，銷售額已經趕超中州城一年的辛苦勞作！

2015年三個樓盤銷售情況統計▼

註：以上數據僅供參考

2015，註定是綠都的天下！

這一年，綠都紫荊華庭不僅穩坐管城銷冠的寶座，不斷刷新銷售榜，還成為全鄭州的銷冠！

2015年管城區商品住宅成交面積Top5排行▼

2015年鄭州全市商品住宅成交面積Top5排行▼

註：以上數據參考克而瑞2015年鄭州房地產市場研究報告

在綠都2015年近百億的銷售額中，鄭州市場居功至偉，佔據半壁江山！

2015年，紫荊華庭成交金額達到33億，銷售4000餘套，可以說創造了一個神話！

這樣的成績甚至在全國都名列前茅！名副其實的「中原神盤」！

如果你認為，在以剛需為主的管南市場，購房者對價格最敏感，綠都是靠價格迎合剛需，從而成為「中原神盤」的，那就大錯特錯了！

因為，綠都紫荊華庭的價格也在一路飆升，而且遠在旁邊的正商中州城之上！

賣了一年，當正商的價格還在7字頭徘徊時，綠都已經奔著9000元/㎡去了！

可以看出，2015年，紫荊華庭的價格一直保持著穩中有升的態勢（2月份因前期團購房源集中備案，價格相對較低）。至年底，備案顯示均價達到8800元/㎡，比此時的中州城高了整整1000元/㎡！

在接下來的2016年上半年，紫荊華庭的價格依然領漲南區，依然火爆、任性，這是中州城所無法企及的。

直到2016年6月，鄭紡機地王出現，整個鄭州陷入持續近一年的購房熱潮。在這波行情下，中州城的價格才慢慢追上來。

在以剛需為主的管南市場，憑什麼價格更高的紫荊華庭能得到大家的認可，同時做到量價齊升，榮為「中原神盤」，風光無限？而價格更低的正商中州城卻只能被無視，黯然失色，處境尷尬？

3

正確的時機+恰當的地點+合適的方式=神盤！

綠都選擇了一個正確的時機，在恰當的地點，用合適的方式，修鍊成南區銷冠！而正商，都不具備！

首先，大家買的是宇通，其次，才是綠都！

正確的時機。

入市的時機很重要，太早不行，太晚也不行，而綠都，剛剛好。

將時間拉回到2014-2015年，政府降准降息，那時的南三環一帶普遍處於拆，搬，建的環境，整體還比較荒。

綠都作為區域的拓荒者，率先開盤！隨後，正商中州城、綠都瀾灣、永威城、鑫苑國際新城等附近的一眾熱盤，才相繼入市。

南三環一帶幾個主要樓盤首次開盤的時間▼

從2013年的銷冠萬科城，到2015年的銷冠紫荊華庭，基本上都是區域的拓荒者！

恰當的地點。

紫荊華庭入市時，即將開通的捷運2號線是它最大的亮點，也是最被看重的價值！

首先，它是2號線，並且開通在即。不是虛無縹緲，尚處於規劃中的十幾號線。

其次，距離捷運口只有100米。南三環一帶在售的樓盤也就綠都離捷運口最近，這是其他樓盤無法比擬的。

紫荊山路南三環，主幹道，高架橋，捷運口，當之無愧的好位置！直接對位剛需擠公交、急開車、趕捷運三種趕早班的交通需求！

不過要注意，項目離捷運口最近的只有安置房和一期，最好的地段是安置房，其次是一期。二期其實跟旁邊的正商中州城、永威城到捷運口的距離差不多。

合適的方式。

紫荊華庭在首次開盤后，推盤就變得很密集，小步快跑，基本上一月一小開。

人們總是喜歡追漲殺跌。隨著項目一次次飢餓營銷式的開盤，價格一路飆升至過萬，卻依然沒能阻擋購房者的熱情！甚至在無證的情況下，都能清盤！

曾經一段時間，因為永威城入市，分流了部分客戶，紫荊華庭就開始做低首付應對競爭。之後由於永威城工程進展的問題，在市場上聲音減弱，而紫荊華庭一直保持著較高的關注度。

總之，正是因為紫荊華庭瞄準時機，率先開盤，在一個絕佳的位置，用飢餓營銷式的小規模密集推盤方式，最終成為管南乃至鄭州的銷冠！

以上，中州城都不具備！

生不逢時，又腹背受敵，位置比不上紫荊華庭，品質干不過後面的永威城，產品當時也沒有剛需最愛的小三房。就算相中正商的戶型，區位更成熟的正商城性價比似乎更高。所以，在當時的南三環，正商以低價、低首付佔領市場的絕招也不管用了。

4

「更像商品房的安置房」vs「更像安置房的商品房」！

時至今日，再去探盤。

看到的，卻是這篇稿子前幾張照片所呈現的場景。

容積率3出頭的中州城，感覺清新舒服，鄭新路東的安置房更像是商品房。而，容積率4出頭的紫荊華庭，感覺擁擠壓抑，鄭新路西的一期商品房看起來竟有種安置房的味道。

中州城「更像商品房的安置房」，與紫荊華庭「更像安置房的商品房」，一路之隔，對比鮮明！

外立面已經無法改變，再看看兩個樓盤的內部到底是個什麼情況？

一組電梯廳的對比▼

一組單元門的對比▼

中州城的入戶大堂與紫荊華庭的公共走廊▼

通過以上組圖，孰優孰劣，一看便知！

誠然，綠都意識到了自己的問題，後期已經做了內部的品質升級，甚至外立面都有所改變。但，對於那些之前放棄了中州城，選擇購買綠都的一期業主呢？

曾經，綠都紫荊華庭以8200元/㎡的價格開盤，如今的價格一萬三千多；曾經，正商中州城以7600元/㎡的價格開盤，如今高層一萬三千多，洋房一萬四五。

兩個樓盤如今的價格已經基本持平！不可否認的是，中州城漲幅要更高！

也許，我們曾經真的選錯了。

5

曾經的選擇，如今，是否對得起曾經的期待？

正是由於以上種種原因，數千位業主給了綠都紫荊華庭一個「中原神盤」的美譽，而完全無視正商中州城的存在。

這就是當時大家的選擇，基於對紫荊華庭價值的認可！

可當中州城給你的感覺更好，當你看到中州城更漂亮的樓棟外立面，再看看兩個樓盤已經基本持平的售價，你又作何感想？

曾經，在兩三年前的時候，我們對綠都紫荊華庭給予了更高的期待，我們認為它一定會完敗正商中州城，但實際上不是。

那麼我們回到2017年，當我們在別的區域看到同樣的情況時，我們就要思考，再過幾年，等到這些樓盤交房后，是否，會是我們曾經期待想要看到的樣子？

特別是那些首次進入鄭州的樓盤，比如首次入鄭的陽光城，中原區的陽光城麗茲公館就一定比同區域的其他樓盤好嗎？

滎陽洞林湖片區，三家開發商，我們曾經認為碧桂園完勝恆大，恆大完勝新田城，但實際交房之後，會不會是這個樣子？不好說，至少現在碧桂園被爆出了很多問題！

我們曾經在南龍湖，對融僑的進駐給予了很高的期待，我們認為它一定能夠引領南龍湖，很多人在南龍湖片區買房也是選擇了融僑城，那麼，在最終交房的時候，它是否真的能超越別的樓盤，我們拭目以待！

現在在中牟縣城，我們對路勁國際城抱有很高的期待，我們覺得它應該比碧桂園，甚至同區域其他樓盤都要好，那交房之後是否能真的好？

最近白沙的熱盤融創象湖一號，有那麼多人選擇，作為融創在鄭州接手的第一個樓盤，它未來是否真的就比永威森林花語強，就比美景東望強，就比區域里別的樓盤強？

高新區無比歡欣鼓舞地迎來金科城的入駐，交房后的金科城是否就一定比公園道一號強？比恆大城強？

還有管城區航海路沿線的金地鉑悅，購房者苦等三四年終開盤，它的到來真的能為航海路沿線帶來一抹亮色嗎？

此外，大北區的熱盤融創龍府，它是否在交房之後能夠完勝旁邊的美景麟起城，錦藝四季城？

北四環的萬科天倫紫台也賣得火熱，它未來真的能比附近的正商林語溪岸，和昌林與城要好嗎？

還有老經開的碧桂園天璽，身為碧桂園的高端系列，又是地王的位置，交房后就真的比富田九鼎世家強嗎？

你們畢竟是期房，而且大都沒有可參考的對象，未來會怎樣，我們不知道。

但起碼現在，我們在買房的時候，對你的品牌，對你的既往歷史，抱了很高的期待。

我們在選擇投票的時候，把票投給了你，我們覺得你會更好，而我們用投票去選擇的這個結果，恐怕也只能到未來才能得到驗證。

南三環這兩個樓盤的案例告訴我們，曾經我們可能真的選錯了。但是這些東西，誰也不能預知。

只能說，大家投票給你，並對你充滿期待，希望這些開發商能夠對得起這份期待，不要讓大家失望！