剛剛！一次性讓利180億！消滅房奴和炒房客，千年大計真的不是隨便說說的！

來源：暴財經（icaijing123）、地產情報站（dichanqbz）

就在剛才，上海市樓市又有新動作！

據上海市規劃和國土資源局掛出的消息，上海一次性掛牌出讓4塊地理位置極佳的國有建設用地，總規劃建築面積21.85萬平方米，用途全部為租賃用途！

根據澎湃新聞的報道，上述四塊土地的樓麵價僅為目前市場價格的10%左右。

據澎湃新聞：

浦東新區有兩宗，浦東新區南碼頭社區Z000302編製單元14-03c緊靠浦東內環高架，地塊出讓面積17522平方米，容積率2.5，起始總價3.45億元，起始樓板單價為7872元/平方米。鏈家網的消息顯示，地塊周邊80年建的老小區均價為6萬元/平方米左右，而一些次新樓盤則報價8-9萬元/平方米不等。

另一宗為浦東新區北蔡社區Z000501單元03-02、03-03地塊，出讓面積53108平方米，容積率2.5，起始總價89593萬平方米，起始單價為6748元/平方米。

單價起始最高的為長寧區古北社區W040502單元E1-10地塊，起始單價為12762元/平方米，該地塊出讓面積為9316.4平方米，容積率為3，起始總價35669萬元，樓板單價12762元/平方米。

上述長寧區地塊距離捷運10號線約300米左右，鏈家網站的消息顯示，該地塊周邊的二手房古北中央花園單價逾10萬元/平方米，最近掛牌的房源達到12.20萬元。

徐匯區漕河涇社區196a-08地塊地塊位於漕河涇開發區，主要發展高新技術產業，是國務院批准的全國首批14個國家級經濟技術開發區之一。地塊起始總價9014萬元，出讓面積7745萬元，容積率1.8，起始單價6466元/平方米，鏈家網的數據顯示，該地塊周邊1994年建的三江小區掛牌均價超過8.3萬元/平方米。

參照此前上海市出讓給國有企業的兩塊租賃用地，成交價基本上就是目前測算的樓麵價，綜合價值約為16.87億。

而按照上面的土地價值和面積計算，4塊土地如果全部開發為商品房，那麼市場價值約為200億！

把租賃用途的土地潛在成交價和按照商品房標準成交的價格做一個對比的話，那麼可以得出一個結論，上海市政府此次讓利183.13億元！

那麼這些土地拿出來租賃的話，回報率有多少呢？

以最貴的長寧區古北社區地塊計算，12762元/平方米的樓麵價，最終成本大概是2.5萬左右；目前臨近地區一套125平米的房子月租金是1.5萬；

按照上述計算，租金回報率在5%~6%的水平。已經是合理的租金回報率了。

不過，其實計算租金回報率是很蒼白的，因為這些小錢和上海市政府一次性讓利180億的豪壯之舉相比實在是大巫見小巫！

上海市的舉措可以說既在情理之中，又可以說在意料以外。

之所以說是情理之中是因為，此前上海就已經提出提出「十三五」期間供應租賃住房用地1700公頃，佔全部供地比重的30.9%。

說意料之外是因為，其實離2020年十三五結束還有很長一段時間，但是上海市政府卻快速的在短期之內連續推出8塊租賃用地，這個速度著實讓人驚嘆。且上海市政府讓我們看到，租賃用地完全不涉及賺錢和利益，全然是讓利之舉！

上海市政府的動作讓我們看到，政府是實實在在的通過讓利來落實租賃政策，為租購併舉，先租后買的實施保駕護航！

上海市的決心從更深層次說明未來樓市的調控，或者說長效機制的建立是具備可持續性的。而這種可持續性是保證樓市穩定最具價值和分量的。

最近的調控手段是越來越多，尤其是租購同權和共有產權最為受關注。只是，大家有沒有注意到，不管是租購同權，還是共有產權，越來越走向普通購房者沒有所有權，只有使用權的路子了呢？

房屋產權是否會收歸國有？

大家都知道，我們是社會主義國家，實行的是社會主義公有制。公有制最大的特點之一，就是土地公有，私人是無法佔有的，只有國家和集體有所有權。

因此，大家購買的房子，除了支付房產的費用外，還依據40年至70年不等，支付土地使用費。

隨著房價的飆升，越來越多的剛需族買不起房，政府部門也就推出了各種各樣的政策：先是開發商拿地後房子可租可售，到後面的限售不限租，再到後面出現的只能自持出租，甚至出租年限也有了規定。

即便是最近出現的共有產權房，也是政府拿一部分產權，個人拿一部分產權。換句話說，個人肯定是沒有全部的產權，算不算私有財產，不好說。

這些政策，剛開始四點兒沒覺得怎麼樣——不過是很多人買不起房，政府想辦法讓他們有地兒住，也算是好事。

可是，最近，四點兒突發奇想。以後要是都以租房為主了，那誰來買房呢？普通人買不起，政府有又義務保證大家的居住權，那隻能是政府出面了。或者政府自己開發，或者政府組建公司，或者授權國有公司開發。

這樣一來，政府可能會成為最大的房東，大家都來交租金，有了居住權，但所有權——不僅是土地，包括房子——都回到了政府手裡。

似乎有點像1998年商品房改革之前的樣子，政府分房，大家可以住，但沒有所有權。只不過，1998年以前是單位分房子，現在是大家自己從政府手裡分房子。

仔細想想，似乎跟以前是不太一樣了哈。

炒房客死定了

在政策逐漸轉向租賃為主的情況下，開發商的利潤會受到嚴格的控制個擠壓。這就可能形成一種現象——私人企業不再有動力拿地，而是轉向服務——做物業、做品牌等等，也就是最近非常熱門的「輕資產」。而土地資源將更多地向政府和國有企業傾斜，大大的充實國企的資產。

很可能，國企在此種情況下，會獲得用相對廉價的價格拿到土地資源的一個特有的「窗口期」。

在這種趨勢下，可以用來交易的房產和購房者均會大幅減少，也就是自由市場的空間將被極大壓縮。對於炒房客來說，這無異於滅頂之災。

不過，對於購房的剛需一族來說，購房的難度也會大大提升。普通的剛需族大部分是社會的中間階層，不夠申請廉租房、限價房等政策性住房資格，買房又不一定買的起。

如果私有房產越來越少的話，房價可能會出現天價——這時，私有房產應該和普通購房者沒什麼關係了，大家可以選擇租賃公有住房，房奴也會大大減少。

「千年大計」不是隨便說說的

可能有人說，四點兒你說得也太絕對了，不可能都是政府出來當房東啊，那不是還有很多開發商嘛，肯定也會有房子賣啊。

確實如此。只是從最近的風頭來看，只租不售，似乎成為房地產長效機制很重要的一部分。先是上海開始試點，之後廣州、深圳、北京等熱點城市跟進。加上早期的北京出讓土地時要求開發商自持一部分或者全部自持的土地轉讓政策，政府或者國有企業當房東的趨勢似乎越來越明顯。

不能忘的，還有雄安新區。之前吵得也是沸沸揚揚。雄安新區最特殊的地方在於，不再搞土地出讓發展房地產業。不管是依據單位分配住房，還是憑當地特有的「居住證」分配住房，也都是屬於不再出現「購房者」，也不再有住宅私有。也就是說，雄安新區即是「消滅」住房私有化的一個試點新區。

現在再回過頭來看看，「千年大計」這個詞還真不是隨便說說或者抬高雄安地位的，而可能是全面實行公有制、真正邁向共產主義制度的試金石。

嗯，堅持黨的領導，跟黨走。

「雙軌制」到來？

不過，這種方向在很長一段時間內，還會造成「雙軌制」。畢竟現在還有非常大量的房產是個人私有的，也是可以拿出來交易的。

在這種一邊是國有的房產、一邊是私人的房產，這種「雙軌制」的情況下，如何平衡兩方的關係，還需要中央及政府部門仔細研究。

對於大量還沒有住房的人群來說，選擇從政府或者國有企業手裡租房，應該是最好的選擇。而私有住宅方面，如果堅持長期限購限貸限售等等一系列政策的話，肯定會形成一種租房熱購房冷的局面。

在這種局面下，的房地產業肯定會發生天翻地覆的變化。

「房子是用來住的，不是用來炒的」，應該就此成為現實。對於普通人來說，沒有了產權，是否能儘快適應，還要經歷一段磨合期。

當然，在不動產市場這種新的格局背後，是否還隱藏著更深層次的問題，誰能獲利、誰利益受損，也值得探討。

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