投資美國房產，要跟著這位「虎媽」學

經常看美劇和美國電影的知道，華人——或者說亞裔演員出境的幾率並不高，尤其是在喜劇領域，更是鳳毛麟角。不過，2015年的美劇《初來乍到》（Fresh Off the Boat）是個例外，這部以華人移民家庭融入美國生活的情景喜劇廣受市場好評，在IMDb的評分高達8.0。

《初來乍到》的女主角，也就是這個移民家庭的女主人Jessica，在劇中的職業是一名房產中介。一次，她接手了一個比較破舊的房子，售價很低，精明的Jessica立馬想到，這房子地段不錯，如果我自己把它買下，修繕之後再賣，一定能賺不少差價。

之後，Jessica跟她的一向並不太合的婆婆達成一致，共同出資買下這套房子，兩人的關係也在一過程中得到修復。

買下舊房子，裝修，再出售，這種投資房產的方法，英語中叫flip。這種操作對人來說可能不是很熟悉，但在美國卻是一種很常見的投資方式。Jessica通過flip a house,離自己的美國夢又進了一步。

對於機構投資人來說，投資這類房產就不是flip一幢房子那麼簡單了，業界把這類投資叫做增值型地產投資，屬於中高風險，中高回報的投資策略。這種策略常被用在核心地段寫字樓、酒店等商用地產項目上，同時也用在多單元公寓樓等住宅項目上為投資者帶來大大高於美元固收資產的回報。

美國商業地產的投資，我們之前已經介紹過，今天就著重講講公寓地產的增值型投資。

要了解這個市場最基礎的方式，就是熟悉它的供需情況。我們知道，美國的公寓一般是用來出租的，而一般人買房會選擇買獨棟房子而不是一套公寓（當然在大城市中心，比如曼哈頓，也有很多公寓擁有者）。

所以，公寓的總體需求主要跟兩個關鍵指標相關，一是工薪階層就業和收入，二是人們對房產的消費習慣。

就業越好，收入越多，租金也會水漲船高，公寓的價值也就大。

美國近兩年失業率不斷走低，達到4.3%，回到金融危機前水平；同時，每小時的工資同比增長維持在3.5%左右，雖說跟過去的經濟黃金期不能同日而語，但這一指標在金融危機后還是表現出了緩慢復甦的態勢。

工資收入增長在2010年觸底后開始緩慢復甦

有了這兩個數據支持，美國公寓的租金水平，也持溫和增長的態勢。根據仲量聯行（JLL）的報告，2017年第一季度的平均租金穩定上漲3.3%，增速比去年有所回落，在不同地區也呈現了漲跌互現的局面，但總體還是高於2000-2007年間平均的漲幅水平。

需求的另一方面，是人們對租和買之間的選擇。人講究從年輕、剛結婚時就買房，和美國人的習慣相差很大。

下圖是美國的房屋擁有率的歷史變化，可以看出，過去的10多年來，人群擁有房產的比例呈現了一個階段性的下降趨勢。也許這個數字隨著經濟周期變化還會波動，但可以確定的是，租房的需求在美國也是一種「剛需」，近期的需求可能還會提高。

房地美(Freddie Mac)的報告顯示，2016年前3季度，有120萬新家庭的組成，超過金融危機后平均85萬的水平；同時，這其中有63萬（超過一半）家庭都選擇了租房而不是買房，這也為市場需求提供了有力支撐。

說完需求，再說供給方面。美國市場經歷了次貸危機之後，基本上處於比較理性的狀態。開發商不敢隨意新建項目，也給了改良、翻新公寓提供了更多的市場機會。

比如，房地美的報告顯示，2016年公寓的開發許可發放量下降了13%，新開工量下降了3%，這是前兩年公寓完成量沖高的情況下，市場主動做出的調整。這也讓未來幾年的完成量將維持在比較平穩的水平，也造成公寓市場的供並不會大於求。

所以，從公寓樓的空置率來看，仍然穩定保持在25年的平均水平，也就是5%左右。

綜上可以看出，公寓市場供需呈現較為平衡的狀態，租金收入呈溫和上升態勢，這給核心地段的優質公寓物業的價值提升打下了良好的宏觀基礎。

當然，和獨棟住宅一樣，公寓住宅市場的增值型投資也跟地域以及項目的具體選擇有著非常直接的聯繫。不同市場的空置率、租金增長水平都跟本地的經濟情況、人口變化、稅收政策和過去的公寓開工量有著密切的關係。比如下圖就顯示了不同城市區域開工量和空置率與歷史平均水平的不同情況。

比如在西雅圖、亞特蘭大，未來租金水平預計會出現小幅下降，而舊金山、聖何塞等地的租金怎可能出現回升。

所以，投資者要想參與到增值型公寓投資機會中，還是得選擇對不同區域市場有豐富經驗的項目管理人，他們能根據對當地情況的熟悉和項目運作能力，找到最有空間的增值型機會並在較短時間內獲得退出。

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