染指公寓需要掌握的方法和需要規避的風險

地盤說

隨著限購、限貸政策升級，購房客購買住宅成本上升，名額受限，公寓受到了剛需族的青睞，將眼光從住宅市場跳脫到沒有購房名額限制的公寓市場。

市場上的公寓產品如雨後春筍般爆發，日後的去化會面臨挑戰，至於鄭州的公寓產品值不值得投資，我們從不同的角度來進行分析。

■ 撰文 | 王毅敏 ☞ 著名地產人

我一般不會勸人染指公寓產品，尤其是在鄭州這樣的城市。但公寓市場的持續活躍，讓一些盲目投資房地產的似乎看到了限購之下的投資機會？

事實果真如此嗎？

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公寓開盤遇冷

去化差強人意

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1、公寓開盤數據

我們來看一下上周末兩個公寓項目開盤情況：

表中看到，這兩個公寓的開盤數據的去化情況是不容樂觀的，相比端午節期間住宅開盤依舊火爆的局面，這樣的去化確實讓開發商心裡不爽。

是什麼原因造成的去化不理想呢？

2、理性投資開始在投資者心目中建立起來。

在鄭州商住公寓雖然屬於不限購產品，但根據目前鄭州的相關政策是「認房又認貸」的。

所以作為投資者是十分珍惜自己手裡的貸款指標的，不能因為要購買一套公寓而使在購買住宅時失去資格，或者是提高首付的比例，這樣是很不划算的。

另外加上公寓產品的諸多方面存在的弊端日益顯現，再加上上海、北京等城市執行的政策讓公寓投資者望而卻步。

在當下不論是公寓還是寫字樓不再像過去那樣，貼上一個不限購的標籤就能夠賣的很好。

理性投資在一部分投資者那裡已經逐步建立起來了。

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鄭州公寓市場產品構成

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1、現有投入使用的公寓現狀。

目前，在鄭州市場中已交付的公寓產品現狀基本上是不太理想的，多方面的原因造成，讓人覺得舒適感缺失，有些公寓甚至淪落到連城中村都不如的地步。這在長租公寓商那裡都是有案底的。

2、產品自身缺陷不可避免。

這是公寓自身的特性決定的。大部分公寓不能安裝燃氣，要做飯的話只能用電，而電做飯一是慢，二是味道也不好，所以一般有家室的人很少願意租住在公寓里。

另外，公寓都是採用通廊的幾十戶設計，這樣能夠多出面積。造成產品通風采光（很多北戶）都不好，由於每層戶數過多，所以私密性也得不到保障。

3、交易成本高企，上漲收益被政府抽走。

公寓作為長久投資還好，一旦交易的話，公寓所要繳納的稅費實在是多到可怕的地步，即便是價格翻番能夠落到自己手裡的也沒有多少，所以，交易成本太高也是弊病。

4、缺乏統一管理，使得物業自身升值空間有限。

大部分公寓存在甚至連大學里宿舍樓都不如的管理現狀。很多開發商把公寓賣了之後就很少管了，交給物業之後，除了公寓比住宅物業管理費高之外，其管理比普通住宅的管理要差很多。

一般情況下，一棟公寓裡面可能有居住也有辦公，而居住的人群又過於龐雜，在這樣的情況下，很多都是物業除打掃衛生之外，很少去管進出的都是什麼人。

在大學路與航海路附近有棟公寓，有朋友曾因租金便宜，距離單位近而租住，結果遇到各種奇葩情況。除了夜裡噪音不勝其煩之外，經常遇到莫名其妙地敲門，在住了兩個月後，押一付三的租金和押金也沒要全的情況下還是選擇了搬離。

上圖是貴陽一個叫花果園的公寓樓，這棟樓在當地被稱為「貴陽第一炮樓」。

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公寓是個坑

投資者和開發商該何去何從

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1、一線城市打擊商住是否會在未來蔓延到鄭州。

無論是上海還是北京，打擊「商改住」的決心已經十分的明確，同時天津早在三月份也出台政策，表示今後不再審批新的商住公寓產品。

儘管上海的諸多投資者及公寓運營商多次到政府及人民廣場靜坐示威，但是上海的初衷依然沒有改變，在上個月上海開出了單筆單個項目最高達近9000萬的罰單。

這樣的政策未來是否會落到鄭州頭上？雖然有待歷史去檢驗，但讓不少的投資者開始擔心這樣的事情發生。所以，近段時間公寓去化遠不如原來理想，也算是對市場的一種正常反應吧。

即便，鄭州不會出台類似北京、上海那樣的政策，其實在鄭州市場公寓的前景如果按照過往的套路而言，前景依然不算太妙。

2、未來巨量供應遠遠超出你的想象。

未來鄭州公寓巨量的市場供應，在一定程度上是和過去的拆遷措施有著很大的關係。

鄭州在這些年拆遷了600多個城中村，按照每個城中村100萬㎡的體量（陳寨與廟李合起來超過了700萬㎡），按照每個城中村需要有20%的商業體量來算的話，數量非常可觀。

在商業中一般有四種業態：

1）大盒子狀的購物中心。

幾乎所有的城中村開發商首先要避免的問題就是建大盒子，因為市場需要不了這麼多，只能自持不能變現，而又沒有運營能力。

2）寫字樓。

這也是一個超飽和的市場。即便是在不增加新項目的情況下，鄭州市從2010年到現在已經批准預售尚沒有完成備案的寫字樓數量，按照過去五年的平均去化計算依然需要五年才能售完。

從近五年整體上寫字樓的價格不但沒有上漲反而在下跌就可以得到印證，另外一個印證的參數是寫字樓的租金也在下跌。所以，如何避免建寫字樓也是開發者所要考慮的。

3）情景式商業步行街。

這個和運營能力有關，很多商業街甚至是住宅的底墒滿租情況都在下降，更何況是商業街呢，農科路的萬達項目一直是一個痛。

4）公寓。

這些年公寓銷售及出租情況基本還好，所以大家都一窩蜂地去搞公寓。

海亮地產在進入鄭州的第一個項目居然是20多萬平方米的全公寓項目，說明公司對公寓項目很看好，也很有信心。從最近的銷售情況來看，賣的還很好。這個項目離捷運近，更大的優勢應該在交付后才會慢慢凸顯出來。

因為限購沒有了跑量的空間，所以大家都把目光盯在公寓上。

這造成一個項目平均起來起碼有10萬平方米的公寓。如果按照單套50平方米計算的話，就會有2000套公寓出來，這樣600多個城中村就會建130萬套左右的公寓，即便是每套公寓至住一位「空巢青年」，這些公寓也需要130萬左右的人去住。但有那麼多買不起房子需要租住公寓的嗎？

其實還不光是公寓，更大的體量在後面呢。

3、未來同公寓競爭是600多個城中村回遷房。

資料顯示，「一指沒」拆遷把135萬左右的城中村居民的「老屋」給拆沒了。

這些居民按照每戶3.5人計算，就是35.57萬個家庭，每個家庭按照5套回遷房計算（有的家庭都七八套），這樣就有192.86萬套回遷房，按照每戶留兩套自用，剩餘3套用於銷售或者出租，這部分就是115.72萬套。

基於現在的政策，城中村回遷房很難流通，也很少有人願意購買，所以大部分都要用於出租，這樣就會有115.72萬套可以用於出租，按照每套房子平均住2.5人計算，這樣就能夠住289.2萬人。

加上前文中130萬人居住的公寓，這樣大概就可以住420萬人左右，這還不算是那些購買了單元房用於出租的。即便我們去掉120萬人，還有300萬人居住。可問題是，未來十年鄭州需要這麼多人租房嗎？

而這還不算政府必須按照國家要求建立大量的公租房。如果加上公租房呢？粗略估算下，這些房子就需要五六百萬人才能住滿。

看到這裡，你還敢買那些開發商一賣了之的所謂不限購的公寓嗎？

其實，這個現狀不光我們意識到了。在上周和一個開發商聊天時就談到了他們的項目，說正在為公寓項目在發愁的。

老兄已經意識到未來的情況可怕，原來計劃的10萬平方米公寓項目在權衡利弊之下已經降到了兩萬平方米。

即便如此，依然擔心未來的去化問題，畢竟這個項目現在尚處於設計階段，要面向市場還需要一段時間，隨著時間越往後推演，大家對於投資公寓的信心會越來越差。

從這裡看，公寓這個坑小嗎？你看過這篇文章后還願意甘願去受「坑」嗎？

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玩轉公寓投資

風險該如何規避

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一、轉變觀念，倒推用戶需求。

房地產企業一般都是建立在高周轉的快銷思路之下，賣完了事是當下房地產的現狀。

至於說，以萬科的「城市運營商」、建業的「新生活方式服務商」、「彩生活」的「社區運營服務商」，這些大部分都還停留在概念階段，真正能夠落地的還不多，即便是「彩生活」這家由物業公司轉型而來的企業也還處於摸索階段。

作為公寓這樣的特殊產品，即便未來鄭州不會執行上海、北京的政策，前文分析的巨量供應和與城中村回遷房之間的競爭也是不可避免的。

按照傳統思路和現有的公寓規劃、建設、銷售及售後無人統一管理的模式註定是要受到挑戰的。

在這樣的情況下，開發商必要改變原有隻考慮提高容積率，快速去化賣完了事的傳統開發模式，把單贏模式變成四贏模式。

所謂「四贏模式」就是作為公寓的關聯方的共贏。

首先是未來的公寓要以最終使用者來考慮。

也就是誰才是租住公寓的人，這樣的人是什麼樣的年齡階段、性別比例、收入水平、願意為租房付出的成本。

他們需要多大的空間、配置如何、由生活習性而需要的配套如何（這個不是社區外的大配套，而是社區內的，甚至是一棟公寓的配套），並由此來決定公寓面積及公寓各項功能分區的配備，並由此倒推出設計方案。

其次要考慮誰來經營這些公寓。

是作為開發商自持還是散售？自持的話如何考慮資金回報，散售之後的統一運營商如何盈利？運營者只有在有利可圖的情況下才會有人去用心運營，才會有那些運營能力強的公寓運營商來運營。

第三是投資者。

在有人願意租住，運營者能夠通過運營獲得利潤的情況下，才會能夠滿足投資回報，投資者通過算賬，覺得自己投資沒有風險且有盈利的情況下，他們才會選擇去投資購買。

最後才是開發商。

在上述三者都能獲「利」的情況下，開發商的才能順利地把項目賣出去，也只有這樣開發商才能夠既不坑投資者，也不坑自己。

這就是「四贏模式」，這種模式的前提是不能只考慮自己利益，而是要把最終使用者利益前置首先考慮，這才是「客戶為主」的思維模式，只有這樣多贏模式才能長久。

二、把一種全新的生活方式植入規劃之初，打造適合區域市場的生活場景。

通常情況下，公寓產品所面臨的競爭是這樣的：

1）公寓和公寓之間的競爭。

公寓和公寓之間的競爭按照通常的邏輯有兩種競爭優勢：規模優勢的低價競爭及產品區隔的差異化競爭，這要看公寓運營者如何選擇了。

2）公寓與城中村回遷房之間的競爭。

前文中談到城中村回遷房成本會很低，所以他們可以靠價格這個利器來競爭。

3）公寓與個體投資者單元房之間的競爭。

在當下市場，個體出租依然佔據著巨大的比例，這個比例估計要高於90%。

單元房的優勢是：社區、私密性好；劣勢是：面積大、租金成本高、沒有社交、相關功能配套不足。性化需求）

通過分析我們不難看到，無論是城中村的回遷房還是個體購買的單元房，他們之間有一個共同的缺陷——沒有服務，缺乏公共交往空間。所以，未來公寓要想和他們競爭，就要從這裡入手。

根據不同階層、不同區域的租房客群的差異，定義出他們的生活習性，按照這樣的生活習性，打造出適合他們生活及社交的全新生活空間及場景，這才是未來公寓的能夠生存之本。（不能滿足居住者的個性化需求）

三、運營是最終利器。

空間的設計僅僅只是硬體方面的，要想能夠給公寓租住者創造出區別於沒有服務的租住空間，運營才是關鍵。

在這樣的情況下，選擇一個適合項目區域市場租客需求的公寓運營商就顯得尤為重要了。

不同的公寓運營商是有著不同的基因與IP的：YOU+有自己的性格與場景、未來域有未來域獨特的風格和適應人群，而凱信亞洲有它自己的套路，橡樹公館及橡樹悅庭也有著別人學不到的東西。

如何選擇一家適合自己的公寓運營商顯得尤為重要，既要使得項目的未來客群與公寓運營商匹配，同時也要和開發商自身的文化相融合。只有做到這點才能實現共贏，而衡量一家公司是否適合項目的指標很多。

所以即便是開發商有這方面的意識，能夠做好還是需要走很長的路。

當下的現狀是，在鄭州市場上能夠拿出手的長租公寓產品幾乎沒有，運營商經營更少。這就成為擺在鄭州開發商面前的難題之一。

而全國知名的運營商要麼對鄭州市場沒有看上，要麼無暇顧及。所以鄭州開發商要引進一家從產品到運營都很優秀的公寓運營商也絕非易事。

前不久有機構從外地請到了途家與雅詩閣合資公司——途家盛捷公司的市場人員。溝通后得知，作為既獨立於雅詩閣，同時又獨立於途家的途家盛捷，採用的是途家和雅詩閣共同品牌（雅詩閣一共有三個品牌，從高到低依次為：雅詩閣、馨樂庭、盛捷，盛捷是雅詩閣最低端的品牌）。這是一家正在磨合中的合資公司。

同時作為短租公寓，無論是途家、雅詩閣還是途家盛捷都解決不了上述的巨量問題，正如負責途家盛捷拓展的負責人所說，他們在鄭州也就是拓展兩三個店而已，更何況短租公寓的量一般都會控制在150間以內。

所以不要把希望寄托在傳統酒店、短租公寓上，它們所能夠消化掉的公寓連整個鄭州市場的五十分之一都不會有，大量的公寓還是要靠長租來解決的。

對於投資者我們的建議是，在還沒有完全把上述「四贏模式」考慮進去的項目要謹慎選擇。也就是說開發商還是光考慮自己一賣了之的項目都不值得購買。

而對於開發商來說，如果不考慮今後誰會租住這些公寓、誰去運營管理這些公寓，誰會投資這些公寓的話，最好也別建，建了恐怕也會出現去化難題。

這就是擺在開發商面前的現實問題。

至於，投資者如何選擇靠譜的公寓進行投資，敬請關注地盤明天話題：投資公寓的正確姿勢，如果達不到這些，你投資的錢類似打水漂。

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王毅敏老師系地盤合伙人，有16年房地產從業經驗，同時有四年長短租公寓市場開發經驗，曾任某香港短租公寓華北區域負責人，在長短租公寓領域有其獨到見解和良好的人脈資源。

有對長短租公寓從設計到運營感興趣的開發商朋友可以在文章底部留言區留言評論。

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