樓市迎新一輪調控 或從需求側轉向供給端

近日，上海規土局掛牌出讓分別位於嘉定區和浦東新區的兩宗地塊，要求在70年內競得人須100%自持。相較於「限地價、限房價、競自持面積」等方式，造成70年自持結果，這是全國首次在出讓開始就表明全部面積為出租70年的土地出讓。

業內人士表示，房地產調控正在從抑制需求側，為購買人群劃線，轉向供給端，加大供應量，從限制供應價格到提高拿地門檻，為樓市做「加法」。

公告顯示，兩地塊均不得建設公寓式辦公和酒店式公寓，且須精裝交付。兩宗地塊須至少提供1897套租賃住房。其中，嘉定新城地塊佔地面積2.85萬平方米，規劃建築面積7.13萬平方米，須提供租賃住房不低於671套。張江地塊佔地面積6.5萬平方米，規劃建築面積13萬平方米，須提供租賃住房不低於1226套。

「土地供應模式已出現轉變。」中原地產首席分析師張大偉認為，這兩宗地塊一開始就明確了租賃屬性，避免地價高溢價率對交易市場的影響。同時，對租賃房源將有非常明顯的補充作用，兩宗地合計9萬多平米，能夠提供平均單套60平米左右的租賃房源大約1600套，將明顯緩解區域租賃房源供應緊張。

張大偉預計，未來一二線城市土地供應將越來越「限價化+居住化」，以北京為例，2017年成交的所有住宅用地全部限價或自住房化，這種情況下，從土地供應開始房屋全面回歸居住屬性。

張大偉表示，從北京317調控開始，樓市調控全面升級，從減法看，抑制投資需求已經做到全面圍堵，最近從土地供應及房源供應再次發布加法政策。

除加快供應外，對銷售價格的限制也愈加嚴厲。此前，長沙市發改委、住建委、國家統計局長沙調查隊三部門聯合印發《長沙市商品房銷售價格明碼標價監製操作規程》，通知強調，長沙市的商品住房項目申請預售許可證，價格比照2016年10月的均價來確定。

值得一提的是，除長沙外，鄭州、廊坊也表示，新備案預售商品住房銷售均價原則上不高於2016年10月份周邊新建商品住房價格水平。河南省住房和城鄉建設廳、國土資源廳日前聯合下發通知，明確規定，鄭州市新備案預售商品住房銷售均價原則上不高於2016年10月份周邊新建商品住房價格水平，且不得捆綁車位銷售以及設置其他附加條件。

從全國數據來看，市場整體漲幅開始放緩的原因，主要是一二線城市房價已出現了環比下行，雖然三四線城市房價繼續高位運行，但整體漲幅下行。從趨勢上看，2017年第四季度，房地產銷售數據漲幅很可能會降低至個位數，與此同時，一二線城市進入調控政策抑制下的降溫周期。

CRIC研究中心研究員楊科偉表示，上半年，房地產行業政策一方面繼續支持高庫存的二線和三四線城市去庫存;另一方面,一線城市和熱點二三線城市密集出台以「限購、限貸、限價、限售」為核心的緊縮調控措施。雖有一定的效果，但仍然陷入「政策向左，市場向右」的困局，緊縮政策的四面「圍堵」只是讓投資需求和資金從核心城市四處「外溢」至其他城市，以至於前期諸多高庫存壓力城市都走出了「量價齊升」之路。

「因此，調控從限制需求側，轉為供給端。」楊科偉說，調控正在向土地供應、住房供應、供應價格等多方面供應埠轉向。同時，預計不排除會有更多的三四線城市跟進落實限購、限貸、限價、限售等緊縮政策，熱點輪動帶來的結果就是三四線城市將成為樓市調控的新主場。隨著政策調控蔓延至三四線城市，以及部分城市開始執行「四限」之下，投資客消退之後價格將有大幅調整。(記者 梁倩/北京報道)