澳大利亞整治房產中介虛報價格行為

■廖木興/圖

據新華社電 澳大利亞房地產行業相對成熟規範,包括中介在內的所有從業人員都必須具有註冊職業資格才能持證上崗,參與交易或提供資訊。然而,隨著近年來澳大利亞房地產市場持續升溫,也出現了房地產中介壓低報價、利用信息不對稱誤導海外購房者等違規行為,成為澳政府整治對象。

信息不對稱,誤導海外購房者

據悉,澳大利亞國內一些房地產中介商為了加速商品銷售,在報價時蓄意壓低價格,廣告宣傳中的報價甚至比房屋正常估值低10萬澳元(1澳元約合5.15元人民幣),以此吸引大量購房者,隨後伺機提高售價。

維多利亞州消費者事務部在去年2月的一次突擊檢查中發現,一家大型連鎖房屋中介企業霍金·斯圖爾特公司在墨爾本里士滿區分公司的幾名房產經紀人涉嫌在11起房產交易中虛假報價,該公司因此被告上法庭。在大量證據面前,這家公司不得不低頭認罪,並發表聲明承認壓低報價是「非常嚴重」的錯誤,公司有責任向消費者提供房產真實價格。

在澳大利亞房產拍賣市場,壓低報價的現象也不少見。房地產中介經常虛報即將拍賣的房產價格,故意在前期廣告宣傳中報價低一些,目的是吸引財力較弱的競標者,而實際上通過競標,這些房產往往以較高價格出售。這種壓低報價的行為不僅浪費人力物力,還對真正的投資者造成極為負面的影響。

此外,一些澳大利亞房地產業界人士向記者透露,近年來,買家對澳大利亞房產熱情漸長,不少房地產中介在銷售推介過程中利用信息不對稱,誤導海外購房者,致使後者違規購買並持有澳大利亞房產物業。

海外投資者不能「有錢就任性」

業內人士告訴記者,在澳大利亞投資房地產需要注意4個方面:第一,清楚了解房產中介的資質。澳大利亞房地產中介機構必須持有政府審批的執照,確保從業者有足夠的專業和法律知識來履行他們的職責和義務。投資者在簽署合同前, 要雇傭律師檢查合同詳細內容,務必確認出現在合同上的是持有牌照的中介公司,以免被無良中介誤導。

第二,清楚了解房產中介的義務。澳大利亞大部分的房產中介都屬於賣方中介,為賣房的一方工作,由賣方支付傭金。也有部分中介是買方中介,為投資者物色房產,並跟賣方中介進行價格談判以確保買方利益,最終由買方支付傭金。每一筆交易中,中介只能收取買賣兩者其中一方的傭金,不可以同時既是賣方中介又是買方中介。

第三,清楚了解市場信息和風險。澳大利亞房產交易信息已經實現網路共享,房價透明。每個樓盤的價格都經過銀行和其他專業評估機構的估價,全部公開量化。同時,政府部門對不同區域房價會有長期的統計分析和走勢圖表,投資者需要學習使用這些信息。

第四,清楚了解海外投資人的義務。海外投資者不可以「有錢就任性」。澳大利亞稅務局和外國投資及審批委員會等負責打擊外國非法投資,非法投資澳大利亞房產的外國人可能被處以罰款,金額最高可達13.5萬澳元或被判3年有期徒刑,非法投資的外國公司則面臨最高67.5萬澳元的罰款。

補法律漏洞,維護消費者利益

近年來,針對房地產中介虛報價格現象泛濫的情況,澳大利亞各州政府已開始採取措施填補法律漏洞,維護消費者利益。2015年,新南威爾士州議會通過決議,修訂《2002年待售房產與商業中介法》,對房產經紀人如何營銷房產作出更嚴格、更細化的規範,加大對壓低報價行為的查處力度。

根據該修訂案,經紀人須向賣家提供預估售價的書面證據,且在代理協議中寫明預估價格。經紀人報價不能低於這個預估售價。預估售價可以是一個確定數值,也可以是一個價格範圍,但最高價和最低價之間相差不能超過10%。

業內人士認為,此舉對消費者和房地產中介商來說都很重要,將為房地產行業帶來更大透明度,促使經紀人在確定當前市場價時更加負責任,為買家提供更透明的價格。

海外國家規範房地產各有各招

據新華社電 房地產中介虛報價格、以虛假信息欺騙顧客、房價虛高……對此,海外一些國家從完善法規、加強監管、嚴格執法以及在稅費制度運用等方面入手,對房地產業內亂象標本兼顧、有效治理。

●日本 讓中介規範運營有門道

同樣由於相關法律比較完善以及執行得力,日本房地產中介運營整體來說規範有序,哄抬房價、合同造假現象非常罕見。日本法律對中介的約束非常細緻且嚴格,行業協會執行力強,違法違規成本很高,所以房地產中介不敢以身試法。

日本房地產中介公司的所有合同按規定需保留10年,一旦合同出現錯誤,房屋出現瑕疵,中介都有不可逃避的責任。當事員工要負責不說,領導和負責人對在任期內任何員工所簽的任何一份合同也都要負責。即使出現問題時前任負責人已經卸任,也得承擔賠償責任,甚至中止合同,把錢退還買主。

●英國 清晰流程解決糾紛

英國買房人、賣房人如果與中介產生爭執,通常的解決流程如下:消費者首先可以向地產中介公司投訴,如果不能解決,再向監察專員投訴,如果監察專員仍然解決不了問題,消費者還可以向行業協會投訴。

消費者也可以尋求仲裁或到法庭起訴,仲裁和法院判決是房地產領域具有強制執行力的僅有的兩個渠道。

●美國 房地產「炒不起來」

紐約瑞禧地產創始人傑西·湯表示,「炒房」這個概念在美國不適用。美國房地產市場商業化歷史悠久,法律齊全。次貸危機過去10年了,美國房地產市場已基本回歸理性,即便是在紐約這樣繁華的大都市,房價每年的平均漲幅也是有限的。算算地產稅、管理費、保險費、修繕維護費和資本所得稅等成本,靠「炒房子」在短期內賺大錢幾乎是不可能的事。

在房價上漲幅度有限的情況下,減去上述種種成本,在美國投資地產要在短期內盈利幾乎不可能。傑西·湯說,也有不少美國人買房做投資,但大都做長線出租,他們首先關心的不是房價能漲多少,而是房子價值是否抗跌,更加註重房子的地理位置和交通便利等便於出租的因素。相比之下,投資房地產,遠沒有投資股票、基金、債券更有吸引力。