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【分析】樓市調控頻放大招 打破房價越調越漲的「怪圈」

【分析】樓市調控頻放大招 打破房價越調越漲的「怪圈」

2015-2016年一線城市和二線城市房價上漲,促使政府採取緊縮的樓市調控政策。2017年以來,樓市調控進一步升級,更為嚴厲的調控措施陸續出台。與去年調控政策相比,不僅政策力度更大,而且不再集中於一、二線城市,限購、限貸、限賣和規範市場等各方面的政策襲卷了部分三線城市和環一線城市的四線城市。

圖為2017年4月17日,大連市甘井子區一處新建住宅樓房加緊建設。當日,國家統計局發布數據顯示:今年一季度,全國房地產開發投資19292億元,同比增9.1%。其中,住宅投資12981億元,增長11.2%。

回顧樓市調控政策

調控升級既不同尋常又在意料之中

樓市調控政策的出台具有如下明顯的特點:每當房價上漲過快時,政府就會出台限購、增加交易契稅、提高房貸首付比率甚至限貸等樓市緊縮政策;一旦經濟面臨較大下行壓力,政府不僅會取消樓市緊縮政策,還會轉向擴張政策。與之對應,樓市調控政策的效果也有如下明顯的特點:緊縮政策只是暫時地抑制樓市的交易,對房價影響不大;而緊縮政策的取消和擴張政策的實施會刺激房價開始新一輪上漲。這種調控思路導致房價陷入越調越漲的惡性循環。

以2008年以來樓市調控政策為例。受次貸危機的影響,2008年政府開始實施各項擴張政策,其中包括樓市擴張政策。但是,這些政策導致房價大幅上漲,從而促使政府在2010年開始實施樓市緊縮政策,一直持續到2013年而且越來越嚴厲。觀察主要城市的住房成交均價和成交面積可以發現,2010年到2013年住房成交面積下降明顯,但是房價並未顯著下降。由於經濟增速不斷下滑,2014年政府重拾樓市擴張政策,以此刺激經濟增長,房價又開始新一輪的上漲。而這一輪房價暴漲促使政府於2016年實施樓市緊縮政策。

與以往不同

2017樓市調控在經濟緩中趨穩但尚未回暖下進行

2016年四個季度GDP同比增速分別為6.7%、6.7%、6.7%和6.8%,環比增速分別為1.3%、1.9%、1.8%和1.7%,這顯示經濟僅僅有企穩的跡象,尚無回暖的趨勢。如果扣除由於房價暴漲帶來的房地產業的超常拉動效應,GDP增速可能更低。在拉動總需求的三駕馬車中,固定資產投資最為重要,而2016年全國固定資產投資僅增長8.1%,比2015年回落1.9個百分點。其中,國有控股固定資產投資增長18.7%,而民間投資僅增長3.2%,投資主要靠國有投資拉動。雖然自2016年9月份以來民間投資增速開始回升,階段性築底跡象明顯,但是民間投資增速的斷崖式下滑和持續低迷依舊錶明私人部門對經濟前景的悲觀預期。

雖然2017年樓市調控升級的宏觀經濟背景不同尋常,但是筆者認為,這也在意料之中。2015-2016年一線城市和二線城市房價暴漲進一步推高了的房價水平,房價泡沫明顯——不僅房價的絕對水平很高,而且衡量房價相對水平的房價收入比和租售比等指標也很高,四大一線城市的各項房價指標都已經位居世界前列。高房價隱含著極大的金融風險,居民槓桿和開發商資產負債率都在快速上升。如果任由房價繼續暴漲,一旦泡沫破滅必然引發嚴重的金融危機和經濟危機,2007年次貸危機就是前車之鑒。因此,2016年末閉幕的中央經濟工作會議明確提出將防控金融風險和資產泡沫作為2017年宏觀經濟政策的主要目標——「要把防控金融風險放到更加重要的位置,下決心處置一批風險點,著力防控資產泡沫,提高和改進監管能力,確保不發生系統性金融風險」,並且提出了堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位。這意味著中央要求加大對投資投機性購房的打擊力度。由此可見,2017年房地產市場調控升級雖然不同尋常,但也在意料之中。

不走尋常調控思路

打破「越調越漲」的怪圈

本次政府之所以採用不同尋常的樓市調控思路,是因為中央已經認為到,唯有這樣才能打破房價越調越漲的惡性循環。房價之所以越調越漲,是因為開發商和購房者都已經形成了樓市緊縮政策不會持久的預期。房地產業在拉動經濟增長方面具有舉足輕重的作用,而經濟增長一向是宏觀經濟政策的首要目標。因此,每當經濟面臨較大下行壓力時政府不但會取消樓市緊縮政策而且會轉向擴張政策。這種調控思路導致的直接後果是,當政府出台樓市緊縮政策時,開發商和購房者都會形成這些緊縮政策不會持久的預期。由於開發商預期未來當這些緊縮政策取消時房價和需求都會上升,所以不會顯著降低住房的銷售價格,而是選擇與政府博弈。購房者預期緊縮政策的取消以及擴張政策的實施會導致房價新一輪上升,所以一旦政策轉向就入場購房,促使房價開始新一輪的上漲。

為了破除房價越調越漲的怪圈,在目前房價依然高企、投機投資性購房現象依然嚴重的情形下,政府必須採用可信的行動展示打擊投機和穩定房價、即使拖累經濟增速也在所不惜的決心。本次政府在宏觀經濟尚無明顯回暖跡象的條件下升級樓市緊縮政策,正是這一決心的充分體現。而且,在樓市調控歷史上,這也是政府第一次將防止房地產泡沫作為調控目標。政府的這種決心和行動能夠改變開發商和購房者業已形成的樓市緊縮政策不會持久、每到關鍵時刻政策總會放鬆的慣性思維,打破房價越調越漲的惡性循環,使樓市調控政策實現預期的目標。筆者的一項研究也表明,如果政府實施樓市緊縮政策而公眾預期未來政府會取消這些緊縮政策甚至轉向擴張政策,則緊縮政策的效果會大打折扣;如果政府能夠引導公眾形成與調控政策一致的預期,則樓市調控政策會立竿見影。

本次政府之所以敢於採用不同尋常的調控思路,在宏觀經濟尚無明顯回暖跡象的條件下升級樓市緊縮政策,是因為中央對以結構調整和增長動能轉換為主的供給側結構性改革充滿信心,堅信經濟能夠持續健康發展,堅信經濟增長能夠擺脫對房地產市場的過度依賴。4月17日公布的2017年第一季度宏觀經濟數據顯示,一季度國民經濟運行開局良好,主要指標好於預期,表明供給側結構性改革已經初見成效。2017年第一季度,GDP同比增長6.9%,保持回升態勢。分產業看,全國規模以上工業增加值同比增長6.8%,為2015年以來季度最高增速,利潤總額同比增長31.5%,企業開工意願增強,用工需求延續回暖態勢;服務業同比增長7.7%,對國民經濟增長的貢獻率達到61.7%,成為經濟轉型升級的主要支撐;高技術產業、戰略性新興產業等知識技術密集、高附加值行業,繼續保持兩位數的高速增長,為服務業發揮主力軍作用、工業生產增速回升提供了有力支撐。全國固定資產投資同比增長9.2%,比2016年提高1.1個百分點,其中民間投資比去年同期增長7.7%,為2016年以來最高,企業投資信心逐漸增強。

積極探索

抑制泡沫又防大起大落

為了能夠既抑制房地產泡沫,又防止經濟大起大落,除了升級樓市緊縮政策之外,還需要建立保證房地產長期持續健康發展的長效機制。目前政府已經開始這方面的積極探索。

以往的樓市調控政策都集中於抑制住房的需求,忽視住房的供給保障,無法解住房供需不平衡的內在矛盾。而本次調控政府開始在住房供給保障方面進行積極探索。4月1日住房城鄉建設部和國土資源部聯合下發了《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,著力於加強和改進住房及用地供應管理、改善住房供求關係、穩定市場預期。通知要求各地編製完成住宅用地供應中期(2017-2021年)規劃和三年(2017-2019年)滾動計劃,並向社會公布。同時,要求各地根據商品住房庫存消化周期,適時調整住宅用地供應規模、結構和時序,對消化周期在36個月以上的,應停止供地;36-18個月的,要減少供地;12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。

此外,雄安新區的設立,也標誌著政府在疏解特大城市部分城市功能方面的積極探索。一線城市和區域中心城市的房價之所以持續大幅上漲,是因為這些城市的住房供需矛盾特別突出。一方面,這些城市集聚了大量的政府機關和企事業單位以及教育、醫療等公共資源,導致人口不斷聚集,住房需求旺盛。另一方面,這些城市的土地等自然資源以及各種基礎設施難以滿足持續增長的需求,包括住房在內的許多方面的供給相對不足。雄安新區將要承接北京的一部分非首都功能,這會減緩或遏制北京的資源和人口不斷集中的趨勢,從根本上緩解住房的供需矛盾。如果將來能夠將雄安新區的試點經驗推廣到其他一線城市和區域中心城市,則能夠通過緩解住房供需矛盾從根本上抑制這些城市房價的過快上漲。

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