房價世界最貴？為何香港人依然買得起房

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隨著內地投資「北水南下」，人們除了關注港股之外，也開始談論「港樓」。然而，門檻很高的香港樓市對於內地投資客來說，其實並不是一筆劃算的投資。

與此同時，就連香港本地年輕人也一直在抱怨房價太高，買不起房。彷彿內地和香港在老百姓買不起房這一點上來說，已經完全「接軌」。

近半香港人買房沒負擔

不過說到買房，其實在香港，有兩類人買房沒有太大的負擔（不是沒有負擔），一類當然是有錢人，而另一類卻是中低收入階層。為什麼這麼說？來看看香港人都在買什麼房你就知道了。

跟內地有廉租房、經濟適用房的區別一樣，香港的房屋也有不同的類型，大概分以下幾種：

公營房屋

公營房屋相當於內地的廉租房，是政府以便宜的價格租給低收入人群的。到2016年，香港大概有75萬套公營房屋，為205萬人提供住房（約佔全港人口三成）。

公營房屋的平均面積約40平方米，月租金2,000港幣以下，但申請條件也很嚴格，從申請登記到配屋一般要等上三年。

資助房屋

資助房屋相當於內地的經濟適用房，以低於市場30%－40%的價格出售給中低收入人群。房子大約40-80平方米，售價2、300萬港幣左右。我們常聽說的「居屋」和「夾屋」都是資助房屋的一種。

私人樓宇

私人樓宇就是商業地產建的房屋了。我們常感嘆「香港人怎麼買得起房」，潛意識裡其實是指這種私人樓宇。說香港房價高，也是指這種房。但香港的實際居住情況卻是：並不是人人都要住私人樓宇。

這三種房屋中，前兩種都是政府提供，統稱公共房屋，價格要便宜很多。拿新界的房子舉例，新界區的公營房屋租金均價是49港幣／平方米，而同區域哪怕是村屋租金也要140港幣／平方米，是前者的3倍。

政府資助和非資助房子價格差異很大，這就是為什麼在討論「香港人怎麼買得起房」時，應該先看看香港人在買什麼房。

根據香港政府統計處數據，香港2014年底約有727萬人口，家庭住戶數243萬，其中有111萬戶住在公共房屋，130萬戶住私人樓宇，也就是說居住在公共房屋的市民佔香港人口46%，將近一半。

而且香港是全球公共房屋住房比例最高的地區，所以在買房這個問題上，香港的中低收入階層並沒有那麼痛苦（有46%的政府自住房屋，有最低工資保障），將近一半香港人不用買房（租公營房屋），或者買了很便宜的房（資助房屋）！

所以「香港人是怎麼買得起房子的」基本落到了另外54%香港人身上。有錢人不用提，最困難的是收入剛好過了公共房屋資助上限的年輕人和小中產，一方面沒辦法申請房屋補貼和公共房屋，另一方面房價和收入脫節。

香港年輕人買房的難度更低

但假如我們把香港年輕人和內地年輕人的處境比較一下，還是會發現，香港年輕人買房的難度要略低於內地。

當然，比較兩者的基數本來就不一樣。香港人平均月收入大約為12000元，內地不過人均幾千元。有某招聘網站統計說北上深人均月收入達9000元，平均值這麼高是否可信不講，退一步說，就算平均能達到9000吧，這依然低於香港。然而，目前京滬深的房價，其實已經比香港有過之而無不及。兩者負擔誰輕孰重，十分明顯。

眾所周知，香港房價長期位居「亞洲最貴」之一，據統計，一個普通香港家庭需要不吃不喝十七年才可以負擔香港的樓價。美國一家研究機構以樓價中位數來比較世界上不同城市的家庭買樓負擔，結果顯示，香港排名第一，高於國內的北上廣深。那麼是不是說明，香港的樓價已經徹底與普通人的收入脫鉤，令人無法負擔，香港人和內地一線城市的人一樣，如果前幾年沒及時買房，以後就將會永遠買不起？

客觀的說，香港作為世界上房價最高的城市之一，供房的經濟負擔壓力真的是很大。但即使如此，香港人買樓也並不是像內地人那樣毫無希望，也有不少本港年輕人能夠及時上車（首次買樓），成為「幸福的房奴」。

香港年輕人為什麼買得起房

儘管困難重重，香港的年輕人也還是有買房的希望的。香港年輕人之所以還勉強買得起房，也有諸多方面的原因。

首先來自香港官方對於炒樓趨勢的遏制。香港房價在前幾年曾經有一段時間暴漲，令香港人怨聲載道。樓價的居高不下被歸咎於內地的富豪來到香港炒樓，之後，香港設定了針對非香港籍炒樓人士的限制措施，最主要的是各種各樣的特別印花稅，這使得內地炒房客來到香港炒樓受到限制。香港非永久居民在香港買房要多支付30%的稅費，這種措施阻擋了大部分的大陸炒房客。

對於首次購房的香港本地居民，購房的各項稅費都有減免政策。但香港官方也考慮到需要遏制香港本地人炒樓的心理，因此對於香港本地人購買第二套房也做了限制。過去，香港永久居民購買第二套住房，稅率為1.5%至8.5%之間，根據房價不同實行階梯稅制，房價越高稅越高。但依然按壓不住炒樓者從中攪和。最近香港實行新稅收政策之後，稅率被統一調整為15%。也就是說，即使香港本地人，買第二套房的成本也比以前大大提高了。這個方法有效的限制了炒樓。

在稅收政策之外，香港的按揭利息政策，也為首次買房的人提供了方便。眾所周知，香港是亞洲的金融中心之一，自由而發達的金融體系使得貸款利率不像是內地房奴支付的那麼多。內地一套價值例如五百萬的房子，首付三成按揭二十年，按照2017年基準利率計算，那麼你需要還款的總額大概是五百五十萬，利息支付款近兩百萬。這個負擔無疑是相當高的。

相反，香港的銀行利率要低得多，像是滙豐、渣打、花旗等等銀行的實際利率在2.1%左右，而如果購房者的工作穩定、收入水平高，並且信用記錄良好，那麼他在通過銀行嚴格的購房風險評估以後，能夠獲得的貸款利率優惠和現金回贈等等優惠也會更多。實際上，這種源於銀行專業度帶來的利率政策，對於購房的剛需而言，是一件很有幫助的事情。

在以上原因之外，還有一個重要因素，在於香港的房子普遍都是小戶型。港人所謂的千尺豪宅，換算成內地的平方米單位，也不過就是90平方米左右的公寓。在香港這個擁擠的城市，有大量的住宅都是50平米左右，甚至更小，雖然住起來略顯逼仄。但實際上，總面積普遍不大的香港樓盤，無形中減少了購房的總金額。即使在房價為10-15萬港幣一平方米的地段，50平米大小的房子也不過價值500-750萬港幣而已，對香港人而言，並非無法負擔。但如果都搞成內地的動不到就150平米以上的戶型，我想香港老百姓恐怕都買不起房子了。

綜上所說，政府用稅費的方法禁止炒樓，人們收入較高，並且按揭利率較低，樓房戶型普遍較小。這些種種的因素綜合在一起，使得香港人購房的難度略小於京滬深等地。

買房作為投資比例不高

實際上，香港人買房主要是用來自住，投資的比例並不高。和內地人過去的傳統觀念一樣，大部分香港人還是認為買房標誌著安定、成家立業，並沒有把買房當成唯一的一個投機的渠道。

年輕人小兩口，順利讀完大學畢業，從拍拖到決定結婚，才會開始考慮供樓。如果兩人齊心協力，認真工作，家庭月入一般可以勉強供房。根據特區政府統計處數據，2016年香港家庭收入中位數為每月25000港幣，有10%的家庭月入超過80000港幣。就普通小兩口家庭而言，如果購買一個非中心地帶的小戶型，省吃儉用下來供二十年還是有可能的。此外，身處亞洲的金融中心，香港人從來都不缺乏金融投資渠道，投資機構更為專業化的金融服務使得香港人普遍的金融投資願望和回報都比內地人要高出不少。因此，港人的觀念中並不認為買房是唯一穩妥的投資方法，這使得整個社會對於買房的瘋狂程度沒有內地那麼極端。

當然，現在香港年輕人買房的客觀條件依然是困難的。在今天香港的報紙和電視上，時常會刊登有對苦逼的年輕購房者的採訪。從訪談內容來看，要想湊夠首付、月供按揭，除了你要非常努力的認真工作以外，基本上意味著個人的生活水準必須要降低，購房者要嚴格限制自己的消費慾望，減掉吃高檔餐館的預算，每年的旅遊計劃必須減到最小，不能購買高檔商品……

如果這些你都做不到，還想供房，不如直接去買彩票更有機會。（中金在線港股綜合騰訊財經、驥觀天下、港漂圈）

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