【區域分析】11.1億！昌平別墅市場野蠻生長！

2017年上半年以來，北京樓市調控政策頻頻加碼，隨著樓市逐漸進入7月份傳統淡季，各項成交數據出現嚴重收緊態勢。但在夾縫之中，昌平區出現逆勢野蠻生長，以11.1億的成交金額領跑7月別墅市場，展示出區域樓市發展的巨大潛力。

昌平別墅市場野蠻發力

成交金額領跑北京各區

據克而瑞數據顯示，昌平區7月份別墅產品成交金額達到11.1億，環比6月份猛漲50.4%；成交均價45921元/㎡，環比6月份增長了19.4%，同比去年7月份上漲70%！

與其他各區域相比，昌平區7月份的別墅成交金額已經領跑各區，超2倍於排在第二位的順義區，呈現龍頭之勢。

從上面兩個表格中的供應數據也可以看出北京各區域整體的別墅供應量並不高，而且就昌平區自身而言，從2016年7月份至2017年7月份，總體的供應量為1492套，成交套數為1208套，基本上趨於供需平衡，市場處於相對穩定的發展狀態之中。

昌平區別墅市場發力其實與其區域內各別墅項目的高性價比是分不開的。據克而瑞數據顯示，昌平區別墅市場各項目無論在成交面積還是成交金額上，泰禾的昌平拾景園和麗春湖院子兩個項目都表現不俗，穩居前兩位。

位於昌平新城的泰禾·昌平拾景園承續泰禾十數載造院經驗與手法，集新中式疊墅、智慧平墅、泰禾廣場等多種業態於一園，與南邵捷運無縫接駁，2萬平方米休閑公園，構建宜人環境。7月份成交套均價為1140萬左右。

麗春湖院子是難得一見的江南主題新中式純墅院落，在水資源極度稀缺的北京，麗春湖院子佔據了豐富的自然資源，3500畝的大湖景觀為產品增光添彩，讓產品自身的園林景觀與自然景觀實現了融合。7月份成交套均價為2120萬左右。

事實上，昌平區別墅市場早在2016下半年便開始發力，2017年3月份北京樓市頻頻出現政策調控，卻絲毫沒有影響昌平區別墅市場的持續生長，除了產品本身的高性價比，原因還在於昌平區本身的一些特性。

綜合來看，大致有以下幾點：

（1）地理位置優沃 景觀資源豐富

昌平區位於首都北京的西北部，長城環抱，上風上水。全區現有36處景區景點，2個國家級森林公園，80多處文物古迹，其中有馳名中外的明十三陵，「天下第一雄關」——居庸關，以及風景秀麗的莽山、白虎澗等自然風景區，北京母親河—溫榆河的發源地。小湯山鎮更被授予「溫泉之鄉」稱號。

（2）交通線路發達 出行十分便利

昌平區5條高速公路、6條軌道交通和眾多國道、省道為框架的立體化交通路網體系，與周邊地區緊密聯繫。軌道交通：昌平線、5號線、8號線、13號線、17號線、昌8聯絡線。高速公路：京藏、京新、京承、京包、六環高速。

（3）眾多教育科技資源 營造文化氛圍

區內共有35所高校包括政法大學、石油大學、中央財經大學、北京郵電大學等重點高校。同時聚集了18個國家級科研機構，16個重點實驗室，45個國家和市級企業技術中心。

（4）政策布局下，高速發展之地

昌平區按照「兩軸兩帶、三城兩區」的總體空間布局，堅持產業功能區建設與城市功能開發聯動。未來科技城、沙河大學城、昌平新城、TBD科技商務區和西部綠色發展示範區等重點功能區建設協調推進。

跳出別墅市場，昌平的這些特性與發展，使得其區域內住宅市場也表現不俗。同樣以7月份的數據為參考，克而瑞數據顯示，昌平7月份僅住宅成交金額達到8.3億，位列北京各區域前5。

再從成交均價來看，2017年7月份昌平區域住宅成交均價為52831元/㎡，同比2016年7月份24943元/㎡的水平，猛漲111.8%，是整個北京漲幅最大的區域！

利用上表中成交面積和成交套數兩個數據可以計算出平均成交面積，那麼2016年7月份的平均成交面積為91.58㎡，而今年7月份的平均成交面積為124.54㎡，可以看出人們的需求逐漸向3居室左右的改善型住房轉移，對生活的品質要求不斷增高。

北京計劃建設成為全國科技中心，昌平未來科技城地下空間和17號線也在同步助力建設，捷運17號線將穿越昌平、朝陽、東城、通州4個區，連接昌平未來科技城和亦庄新城，中間途經天通苑、望京、太陽宮、潘家園等人口密集的城市居住區，於2019年底實現通車。

目前昌平別墅市場還屬於價值窪地，幾個傳統的高性價比項目仍有供給，另外下半年仍將有新項目入市，同時依附於昌平區各方面的優沃資源和科技交通的不斷完善，昌平別墅市場連同住宅市場均將處於穩定發展的態勢之中。

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