學區神盤榮豐2008降價了！20個學區房小區也都降了！

文丨小諸葛

數據丨諸葛找房數據研究中心

我們對北京東城、西城、海淀熱門中國小周邊的80多個學區房小區進行跟蹤，最終有20個小區在半年之內持續有兩個月以上有成交。

我們對比從3月份至今這些小區的數據發現，這些曾經價格異常堅挺的學區房，不論是成交價還是掛牌價，在今年8月份都出現了幅度不等的鬆動。

西城區：神盤榮豐2008價格回落

西城區教育資源最為優質，學區房概念最為火爆，臨近金融街的學區房曾一度媒體爆出20萬／平米的天價，成為北京學區房暴漲的標誌性區域。受「3·17」新政以及北京市教委發布《2017義務教育階段入學工作的意見》影響，目前西城區學區房價格普遍出現回調。

新京報日前報道，宏廟國小附近小區今年3月份之前，該區域單價達21萬元以上，目前已降至16萬元左右。北京第二實驗國小廣外分校附近的小區，目前單價在8.5萬-11萬元之間，相比新政前，整體降10%-15%，價格降至去年11月份的水平。

北京國小天寧寺分校的榮豐2008小區被譽為北京神盤，這個樓盤2015年年中的成交均價僅為5.5萬元每平米，隨之一路飆漲，8月初諸葛找房監測到該盤掛牌價普遍高達15萬元每平米以上。

這個數據有了新的變化。諸葛找房監測到的榮豐2008成交數據顯示，今年3月以來，該小區成交價一度高達13萬元每平米，8月份的平均成交已經降低到10.7萬元，相比最高點降了2.3萬元每平米。

從掛牌價來看，榮豐2008小區3月至8月份掛牌均價並沒有明顯的變化。儘管成交價格在降，但賣房的業主心理預期並沒有發生變化。

除了榮豐2008之外，北京國小天寧寺分校周邊的西豪逸景、天寧寺東里小區也都出現了成交價下調，西豪逸景8月份成交均價7萬元每平米，而該小區最高峰成交價超過10萬元每平米，成交價頂點同樣在今年5月。

東城區：平均降價一萬元以上

史家國小曾經是東城區生源趨之若鶩的國小。諸葛找房監測到的數據顯示，該學校周邊的小區價格已經從均價13萬左右降至11萬左右，而東直門內大街小區在8月的成交均價更是降低到了10萬元。

新京報報道，史家國小附近整體片區價格跟去年9月份差不多。但和西城區成交活躍不同的是，東城區學區房成交並不活躍，多個小區出現連續月份0成交的情況。

從掛牌價來看，上述小區在五月到達頂點之後開始出現拐點，呈現出下降趨勢，至八月逐漸探底。

海淀區：宇宙中心淪陷

華清嘉園曾經被譽為宇宙中心。2013年一中介掛牌該小區37平米報價350萬元房源而使得輿論嘩然。然而，時隔三年之後，該小區已經遍地是10萬+房源。

華清嘉園處在中關村二小附近，當初價格的上漲也受益於該學區。諸葛找房監測到該小區成交價呈逐步下降趨勢，8月份成交價接近10萬元每平米邊緣。

中關村三小所在的萬柳區域，新政前單價約13萬-14萬元，目前單價降至12萬-13萬元左右。人大附小周邊的小區目前均價在10萬-11萬元左右，而在今年年初，房價為11萬-12萬元，去年12月為歷史最高點，成交價達13萬元以上。

科育小區價格跌幅最多，8月成交價格在11.5萬元左右，對比3月份成交14.8萬元降幅高達3.2萬元。

整體而言，海淀區掛牌價下降幅度並不明顯，但下降趨勢依然存在。

北京317調控新政和學區新政發布后，對學區房價格產生立竿見影的影響，曾經被譽為最抗跌資產學區房逐漸回歸到正常價值。

學區房因主要用於升學使用，業主購買后數年之後都會將其出售，具有較強的換手率。但隨著北京積分落戶政策以及學區新政的落實，被學區賦予過多價值的房產將或多或少進行下跌，因此在高點入手的買家，正在或多或少將為追求學區買單。

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