租房市場火了，賣房市場只會更火！房企沒有損失，反憑空多了個萬億金礦

這兩天風口浪尖的北上廣等13個城市「集體土地建租賃房」的重磅拋出，不少人來問明源君的看法，擔心大量租賃住房供應會影響到現在的銷售市場，房企目前的傳統業務會受到衝擊。

事實上，明源君認為，租賃市場的崛起，不僅不會削弱，反而會更加支撐銷售市場。這片新海域對於房企來說，是夢寐以求的藏寶地，一個超萬億的大金礦……

賽局規則逐漸清晰

住房市場前所未有的新格局出現

從去年下半年開始，這波密如雨點的政策組合拳，和前段時間巨頭房企洞察風向的種種動作，到如今，事實上已經漸漸明朗了。政府「房住不炒」指導原則下，四個方面的動作促成房地產從銷售市場向租賃市場轉移：

1、新房銷售市場全國性的調控，限制住銷售型住房的發展；「限售令」的炸雷響過，一批炒房客變成了房東。

2、自上海推出全國首個租賃住宅用地，土地市場的各種條件性出讓，鼓勵發展商自持物業或進軍租賃市場；

3、「租售同權」政策出台，是從客戶端解決租房市場最大的痛點問題，讓租房也能夠享受同等的公共服務、權利保障和社會資源分配。剝離掉房子附屬的社會價值，讓房子回歸到「住」上面來，讓租房成為生活方式的一種可能。

4、再到這次「集體土地建租賃房」從供應端改革，解決出租住房賬算不過來的問題。目前幾乎所有城市的租金回報率大概在3%左右或者之下，不降成本怎麼算都是不賺錢的。而要降成本，最大的空間還是地價。集體土地直接入市帶來大量的低價土地供應。

房地產行業的下一波行情，基本的規則邊界已經劃定，住房市場即將迎來的是一個前所未有的嶄新格局：1、租賃市場撐起半邊天，現存銷售市場不再是發展商進行住房開發的唯一模式。2、房企從開發模式向運營模式轉型，租賃市場是個大金礦，將帶來行業的一次大洗牌。

租賃市場是新戰場

對原有市場影響不大

從客戶層面上來看，租賃市場的崛起對原有的租房市場影響並不大，一是因為兩個客群本來就不一樣；二是購房的基本邏輯沒有被改變。

1、購房和租房群體重合度低，租賃市場崛起對銷售住房影響並不大

從客戶層面上來看，租賃市場需求量集中於一二線城市，而這些地方房價已經高企，銷售住宅產品事實上已經「被豪宅化」了，購房群體的購房邏輯是以小換大、改善需求，並不是我們以為的買不起房的租房群體。

北上廣深的首置年齡都在36歲左右，而從租房族的統計情況來看，36歲往上的群體，只佔到不足10%。也就是說開發商傳統銷售業務的目標客群，與租房的客群重合度極小，銷售住房受到租賃集中供應影響的可能性並不大。

而且，銷售住房的客群不僅不會被擠壓，反而會因為租賃市場的崛起，城市吸引了更多的年輕人進入，儲蓄起更大的潛在客群和購房需求。

例如，對比發達國家情況來看，英國租賃家庭佔整體比例為36%，美國為35%，目前的數據僅為11.64%。而根據2015年的統計，44.1%的英國無房租賃家庭希望購房，這些群體都是銷售住宅的潛在購買力。

可以說，從客戶層面上來看，租賃市場崛起對於開發商來說，是在一二線城市原有的銷售市場之外，開闢了一個新的戰場。

2、租房有風險，租賃產品的大量供應和服務提升，購房邏輯不會改變

很多分析文章認為，在房價漲幅趨緩，而租賃升級之後，買房不如租房，完全可以拿買房的錢去做其他的投資理財。但是這個邏輯忽略了一個很重要的問題，那就是租房的風險，也就是租金的持續上漲。

房租和房價的問題，核心在於買房之後，需要還的房貸是一個固定的數字，而隨著貨幣貶值和收入增長，這筆錢不斷減少，而且是可控的。

但是租房的房租是不斷增長的，房租佔個人收入的比例可以很高，達到人的承受極限為止。在美國英國，剛畢業幾年的年輕人，房租占收入的25%-50%的都有。在紐約、倫敦達到40%、50%也不為怪。

在美國，超過一半的租客把30%的收入花在租金上；而在10年前，因為他們只花了18%的收入。

也就是說，當下深圳的房租可能是房價的1.5%，但是5年之後房租上漲，這個比例就可能是5%，也就是20年就能買一套房。以深圳星河盛世項目89㎡房源為例，5年前價格約為250萬，現在的租金約9000元，以當時的價格來看，現在的租金收益率已經接近4.3%。

而租金還在不斷的上漲，但是房貸仍然是一個固定的數值。站在五年之後的時間點上來看，現在最佳的選擇還是買房，而「買不如租」這個邏輯，就是把未來的增長寄托在現在的算賬上，這就存在一個很大的風險。

租賃市場是個大金礦

房企搶灘迫在眉睫

對於房企來說，租賃市場是新開闢的一個業務領域，在原有的市場之外，一個嶄新的機會點，這個戰場也一定是先起步的大房企天下，搶佔先機很有必要。

一、銷售市場空間見頂，房企擴大規模要搶佔新領域

一二線城市可供開發的國有土地非常稀缺，銷售市場就那麼大，快周轉的銷售住宅模式基本可以見頂，房企想要活下去，必須要轉向存量市場。租賃土地的集中供應，反而是政府新開闢了一個巨大的採礦點。

從土地供應上來看，上海預期新增供應租賃住房70萬套，遠超新增供應商品住房45萬套。換句話說，未來上海銷售型住宅用地供應不僅將退居二線，而且遠低於「十二五期間」商品住宅8872.24萬平方米、大約80萬套的實績，這意味著未來上海的銷售型住房將變得更少。

而自2016年12月北京率先拍出100%自持租賃住宅地塊，隨後廣州、杭州、天津等全國多個超大特大城市緊隨跟進，也都推出了部分或整體持有住宅地塊。從土地供應來看，租賃市場崛起是個必然趨勢。

對於開發商來說，進入租賃市場也是一個不得不做的選擇，是從紅海到藍海的轉移。傳統快周轉的開發模式見頂之後，房企要想擴大規模，必須要主動進入新戰場，在存量市場搶一杯羹。

自去年以來，不少開發商拍了自持用地，當時想不明白的現在都明白了，對房企來說，土地是稀缺資源，政府推出一塊地，你不搶別人也會搶，不拿地就會失去市場。

未來租賃市場，將是一個佔比越來越大的市場，尤其是在超大特大城市里，未來大企業加速進入租賃住宅市場，探索未來住宅經營之路，將成為主流。

二、租賃市場是新的利潤增長點，還可以和銷售市場相互支撐，房企抗風險能力更強

買房和租房，雖然有相關性，但實際上是兩個市場，兩者都和供需有關。隨著一線城市裡的空地越來越少，一線的租房市場成為一個穩定成熟的市場，這個市場也就越來越和供需正相關。對於房企來說，銷售和租賃兩個市場是相對隔離，有可以相互支撐的，能夠有效的對衝風險。

1、銷售市場低迷時，租金反而會繼續上漲

之前明源君給大家分享過美國的情況，作為一個成熟的市場，在次貸危機之後，能買房的人越來越少，導致了租金的持續上漲。

2014年全美867個城市中有672個城市的房租同比出現增長，全美範圍內平均同比增長2.8%。在全美範圍內，租房客需要將29.5%的收入用於支付房租，比房產泡沫前（1985~1999年）的24.9%還要高。2006年到2013年，華盛頓的租金中間價格七年增長了21%；紐約增長了12%。

紐約本地的房產交易專家認為，目前紐約租房市場有兩個推動力：一是就業人數不斷增加；二是房貸條件越來越嚴格，也就是能買房的人變少了。

這也就類似目前一二線城市的限購限貸，而在人口的持續增加方面，一二線城市也與美國大城市類似，這些都會成為推高租金的因素。

2、租賃機構化有利於租金上漲

目前機構化的供應佔比還不到5%，而美國是30%的租賃機構化，日本更是有80%機構化。隨著集體土地建租賃住房，將開發商正規軍引入一片處女地。原本相對混亂的租賃市場將進一步機構化。

房源進一步集中到機構手中，將極大的促進租賃住房產品的省新換代和升級，同時機構對於新情況的反應更快，追求利潤的動力更足，房租也會進一步上漲。

三、房企參與方式多元化，租賃市場大有所為

目前來看，大型房企都已經開始進軍租賃市場的計劃。萬科計劃今年將長租公寓做到10萬間。此外，龍湖、旭輝等，都宣稱未來幾年內都要將公寓的規模做到10萬間，甚至更多。其他目標小一些的也有兩三萬套。

實際上，房企參與租賃市場並不只是自主開發一種模式。租賃市場之所以是個大金礦，是因為房企參與的方式非常多元。目前來看至少有幾種模式：

1、招拍掛的自持用地做租賃：也就是政府公開招拍掛以極低的價格出讓國有用地給企業，用來建設出租住房，自持70年。上海之前賣了兩塊地，樓麵價6000塊/平米。萬科也花了100多億，在佛山北京拿了一些類似的70年自持地塊。

這部分的利潤點主要就在於租金、廣告收益等，通過租賃住宅運營商統一設計、建造、經營和管理的項目帶來租賃體驗升級之後，自持租賃住宅的租金收入水平可能也會相應提升。而當投資回報率逐步提高到資產證券化可以接受的水平，通過金融化的手段，投資回報周期也可以被大大的縮短。

2、和村委合作開發：28日發布的信息，13個城市試點通過集體用地新建租賃住房，包括北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶和成都。

集體用地所有權在村委手上，集體用地主體缺乏資金和房屋租賃運營能力，和專業租賃運營企業合作是必然選擇。例如：世聯行在杭州的例子，村集體用地拆遷完后，除了49%的可售，51%都必須集體持有。世聯行通過跟政府合作，在下沙獲取3個村集體項目，風險可控，租期很長，將打造為租賃標杆項目。

3、輸出技術/服務，代建代運營：像綠城那樣做代建的模式，也可能是未來房企進入租賃市場很有可能的一種選項。

同時大量租賃物業的開發，對於物業管理等其他軟性服務的需求也會跟著上升，對房企來說，代運營、管理能力的輸出也是一個非常大的市場。

……

整體來看，租房市場相對銷售市場更加穩定，租賃型發展商的崛起也會是未來的一個趨勢。對於有實力的開發商來說，應該多嘗試，拿幾塊自持租賃住宅用地對現金流的影響不大，也不擔心經營問題，而這種對租賃市場的試水對房企下半場經營戰略的調整意義重大。