樓市大地震！這次政府動真格了！房價瘋狂的最後這幾年會怎麼演變

觀察君：

3月17日下午，北京樓市調控進一步升級。分析認為，北京向來是全國樓市政策的風向標，春節之後樓市較為火爆的城市，必定跟隨北京升級調控。今後樓市會怎麼樣？房價會降嗎？

一覺醒來你可能買不到房了……

剛剛，長沙又推出樓市新政，首套房首付3成，非本市戶籍家庭限購1套住房。

據長沙市政府網站：

①暫停對在限購區域內已擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房。

②對在限購區域內購買商品住房申請商業性個人住房貸款的購房家庭：購買首套商品住房首付比例不低於 30% ；擁有 1 套住房且相應貸款已結清的戶籍家庭購買第 2 套商品住房，首付比例不低於 35% ；擁有 1 套住房且相應貸款未結清的戶籍家庭購買第 2 套商品住房，首付比例不低於 45% ；暫停發放第 3 套及以上住房的商業貸款。

短短兩日兩日內，已有五城推出限購。北京、廣州、石家莊、鄭州分別於昨日下午和晚間升級了限購措施。北京實施認房又認貸，二套房首付比例提至60%，廣州市實施單身限購一套，非本市戶籍家庭社保延長了2年。新政策規定：廣州樓市本市戶籍單身限購一套，非本市戶籍連續社保3年變5年。

面對烏合之眾般的全民非理性，國家已經出手，力挽狂瀾，把飛奔的瞎馬從懸崖邊上拉回！

北京：認房又認貸

3月17日下午，北京住建委官網發布消息，居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。同時，暫停發放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款(含公積金貸款)。

石家莊：非本地戶籍限購1套

3月18日起，非本市戶籍居民家庭在申請購買首套住房時，須提供近2年內連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明，限購1套住房（含新建商品住房和二手房）。

鄭州：18日起補繳社保、個稅也不管用

凡屬補繳且補繳日期在2017年3月17日之後的社會保險證明、個人所得稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證。

1，成交量會暴跌，至少跌60-70%，中介業即將進入寒冬。參考2012年認房認貸的經驗，未來半年房價很可能會窄幅震蕩+橫盤。

2、大概從2017年底，市場的主動權會慢慢向買家這一側轉移，畢竟流動性枯竭后，商品估值會下降這是最基本的經濟原理，賣家嘴再硬也遲早會軟。

3，地球上還沒有永遠只漲不跌的房價，美國、日本、香港這些更成熟的房地產市場，在過去的100多年裡，他們都無一例外的經歷了大崩盤。

也許某一時刻，一隻黑天鵝飛出來，就將成為壓倒樓市的最後一根稻草！然而，不幸的是，每一個國家都一樣，即使明天樓市崩盤，散戶們今天仍在瘋狂地繼續買買買。

4、2017年房地產調控已經成了國家戰略重中之重，是必須完成的任務，是2017年政治正確的表現，還沒有公布調控新政的城市，一個一個趕快公布，否則就是政治不正確了。但是的房價真的不能漲了，儘管有房，但是真心不願意房價失控，不利實體經濟，不利人的幸福感。

房價瘋狂的最後這幾年會怎麼演變

來源 | 情緒與交易 （ID：SentimentTrading）

作者 | 交易員春申君

2017北京房價又開啟大漲模式，有點出乎意料，930剛過不足三個月，房產市場熱度再起，還是在銀根趨緊之際。記得2015年底2016年初的時候，筆者跟朋友們聊天每次聊到房價，我總是拋出一個拍腦袋的觀點：北京的房價再番一倍，然後開始跌。沒想到僅僅一年多前半句就實現了，真是速度驚人。後面半句不敢說了，記得去年上半年的時候還寫過一篇《從交易員的視角看房價會不會崩盤》，提出過對邊際槓桿率的觀測。但目前，至少在北京，還是沒有看到觸發崩盤的風險。周五周小川行長說：居民槓桿率不高，房貸還可以繼續增加供給。連我最信任的央媽都這麼說了，我還如何去質疑槓桿率這件事。

一張最好用的房價預測圖：日均二手房簽約高於600房價會上漲，高於1000房價會暴漲。現在繼續超過1000

北京普通住宅的房價，已經超過了紐約，比肩了香港，租售比不足1%，房價收入比高冠全球，如此高的估值，往上再番一倍有沒有可能？當然有可能，現在不正朝著這條路上猛衝嗎？330北京只要不出政策，這一波瘋狂的情緒是不會自動停止的，如果不停止，我想把未來的幾年叫做房價最後的瘋狂，我們推演一下未來的演變。

1.

現在全國最富裕的50、60后家長們刮干淘凈為80、90后的下一代在北京湊下100-200萬首付，孩子們貸上200-300萬貸款，在北京買下400-500萬的一居小房子蝸居。賣掉一居的北京小家庭，拿出攢了幾年的100-200萬積蓄，貸上200-300萬貸款，換一套800-900萬的兩居。賣掉二居的有娃家庭，拿出100-200萬積蓄，貸上200-300萬貸款，換一套1300-1500萬的三居。賣掉三居的二娃家庭，拿出100-200萬積蓄，貸上200-300萬貸款，換一套1800-2000萬的四居。

為什麼把這個鏈條說的這麼詳細，因為不需要被幾千萬的房子迷惑，有這個換房鏈條在，測量房價極限的指標是每間房的價值：六年以前每個房間值100萬，一年半以前每個房間值200萬，現在每個房間值400萬。能不能買得起，其實看的是這400萬。

腦洞大一點，如果房價再番一倍呢？每間房值800萬，第一棒如何籌這800萬呢？光靠積蓄和收入應該是很難了，只有靠資本增值，老家的房子翻倍漲。現在二三線城市正在朝這個方向努力。所以看到老家杭州、廈門、蘇州的朋友們出手闊綽的在北京買房，請不要羨慕，因為他們老家房子增值了。好了，這個故事終於找到遊戲的支撐點了，一線的上漲離不開二三線的上漲，二三線的上漲離不開四五線的上漲。是不是覺得只要全國上漲，這個遊戲就可以一直走下去？錯了，有盡頭的。當人們發現，（我們不說一線，文化自信讓我相信一線城市房價超紐約幾乎是必然）十幾個二線城市（如杭州廈門蘇州）的人民都能買得起紐約的房子了，賣掉房子向國外轉移資產的動力有多大？3萬億外儲能扛多久？匯率能跌成什麼樣？這個價格達到也不難，二線翻一倍就到了。（已經被房價速度震驚到張口就是翻倍）

我們還在討論房價收入比，看能不能支撐房價估值的時候，其實並沒有看到這個遊戲的真正玩法。真正玩法其實是靠資本增值玩增值。

好了，觀點一：房價如果還能瘋狂，當二線城市房價比肩紐約，我覺得是瘋狂的盡頭。

2.

土地供給越來越少，房子必然漲？<<<

其實，很多時候人們的恐慌購房來自於對未來預期的恐懼。比如任志強說了，北京土地供應越來越少，房價一定是漲的。事實走勢也如此。接下來，我要梳理幾個幾乎無法反駁的上漲理由，很不幸，有且只有這一條我能勉強反駁。

土地供給對應著新建住宅，上圖顯示竣工住宅與一年前土地購置面積幾乎同步。確實完美解釋了房子的供給端的趨勢。

那麼需求端呢？任總可能會告訴你北京的常住人口在繼續增長。確實如此。然而，大北京不是在趕人嗎？需求真的會持續強勁嗎？

北京常住人口第一次凈遷出

2016年，北京常住人口增長僅2.4萬，其中9萬是生老病死的自然增長，實際的增長是-6.6，第一次，北京人口在往外遷出。我們仔細看，其實近幾年，北京的遷入人口已經逐年下降，或許能解釋為何土地出讓越來越吝嗇，需求不在，多出的供給就會讓房價下跌。可為什麼這幾年房價還是在大漲呢？或許跟限購政策有關，沒有戶口交五年社保才能買房，這幾年的部分需求可能來自五年前遷入人口。而五年前，依然是人口遷入的高峰。

我們可以觀察未來北京的政策是否還是趕人，人口是否還在凈遷出。但因為限購，這個需求萎縮的效果作用到房價可能要等幾年。聰明的管理者應該是不會放量供應土地的，放量就會過剩。

結論二：北京需求端已現頹勢，會在未來幾年顯現。新建住宅肯定越來越少，但不一定就是房價上漲的理由，未來是二手房內部的博弈。

3.

未來趨勢之一：學區房<<<

北京新出生人口數量與入學年份

所有家長們的痛點。我想把學區房叫做剛需之一。伴隨著出生人口的增長，短缺的優質教育資源成為房價的附加價值。2013年學區概念大熱並逐步開啟的背景，正是六年前幾萬新增小崽子們的暴漲式出生，奧運會點燃的生育熱情？這兩年學區的暴漲，同樣離不開五六年前北京的造娃熱情。隨著全面開放二胎和越來越鼓勵生育，新生的小崽子們一定會把他們的爹媽薅干掏盡。無奈呀，剛需。

結論三：沒有民營教育的供給，在現有優秀教育資源分佈不均的格局下，學區房的溢價可能剎不住。強者衡強。

4.

目前，北京2170萬常駐人口構成的家庭里，51%是兩人戶及一人戶，49%是三人戶及以上。正好一半一半。但未來可能會有變化。

北京家庭結構變化趨勢

近五年，北京經歷了家庭結構大型化的趨勢。一人戶減少，四人戶增多。很好理解，遷入的人口少了，組建家庭結婚生子使二居三居基本穩定，2013年開始的放開二胎政策使得四人戶增加。四人戶意味著大房子。

其實，觀察北京城裡的新住宅，新開盤的幾乎都是豪宅大戶型了。開發商們很精明，一是大戶型確實是新的剛需，二是小戶型不像以前那麼多人買了，三是瞄準換房鏈條的最後一環，還是開發商賺完這最後一波錢。

結論四：大戶型會比小戶型搶手。除了郊區，城內一居無學區可能是第二個被拋棄的。最後，一居換不動了，房子也就安穩下來了。

5.

北京會變成什麼樣的北京？<<<

寫到這，很傷感。任由房價發展下去，高端人才留不住，低端人力付不起，想想香港的絕望吧。北京之所以不絕望，因為還能往二線、三線吸血、轉移。但是高房價帶來的城市問題是無法逃脫的。

現在清華、北大畢業生敢留北京的只有30%。幾年前，一個美國Top 5的博士朋友回國考察了一圈，看著房價無奈的說，我想我回不來了，只能留在美國。殘酷的房價面前，任何學歷才華都無用，家庭後盾越來越重要。少數能白手起家的是幸運兒，大部分人只能望房價興嘆。但的創新希望在一線城市，一線的希望在高端人才，這樣下去扼殺的是城市創造力。

已經定居下來的人們也不能暗自慶幸，高房價高租金帶來的結果是人工成本的上升。現在北京服務業的成本太高了，原因就是成本的轉嫁。發達國家解決的手段是各種針對低收入人群的福利和補貼，比如美國有「Section 8」法案，對低收入人群租房有很多的福利。北京的保障房遠不足以支撐這個城市的用工需求，所以房價讓人口凈遷出。由此帶來的生活成本上升，也會扼殺城市的發展動力。最後什麼都是高成本的，那就香港化了。