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中國房地產業已步入下破 樓市泡沫將怎樣收場?

中國房地產業已步入下破 樓市泡沫將怎樣收場?

去年房地產的持續高溫讓政府開始意識到樓市泡沫的危害性,隨後大量出台的調控政策以及降溫手段就好像沙漠中的綠洲,讓持續膨脹的樓市泡沫開始減速,然而樓市泡沫的形成並非一朝一夕,因此想要徹底消除樓市泡沫也不是靠著短暫的樓市政策就能夠解決,消除樓市泡沫是一個長時間的過程,如今的輝煌經濟,很大一部分是依靠房地產業的集中爆發提供的助力,但隨著也帶來了對應的泡沫經濟。

隨著如今樓市泡沫已經超負荷,隨時有破裂的可能,不少開發商還是在不斷湧入該產業,殊不知房地產業其實已經開始下破,消除樓市泡沫將成為今後政府工作的核心之一。

今年上半年一線城市新房成交量跌幅達三四成,萎縮幅度甚至超過了二三四線城市,這讓自2012年以來從二三線城市中撤出、集中回歸一線城市的各大開發商始料未及。.

國家統計局數據顯示,1-5月份,全國商品房銷售面積36070萬平方米,同比僅僅下降7.8%。另據指數研究院的分類統計,今年上半年,一線城市月均成交面積為51萬平方米,同比大幅下降31.4%,在各類城市中降幅最大;二線代表城市月均成交面積為56萬平方米,同比下降15.5%;三線代表城市月均成交22萬平方米,同比下降18.9%。

對於上半年一線城市成交量領跌全國的現象,方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為,同比跌幅與基數有關,二三線城市從去年開始就跌了,所以同比跌幅小一些,一線城市到今年上半年才跌,因此跌幅很大。

由此可以看出,隨著政府的介入,樓市泡沫的擴張速度有著明顯的放緩,其實單憑政府的樓市政策想要阻擋住擴張的樓市泡沫是遠遠不夠的,政府能做的,只有減緩擴張的速度,只有行業本身的降溫才能對樓市泡沫有根本的抑制。

房子是用來住的,而眼下一些二三線城市的房子對於中低收入的人群來說也是一個天文數字。更別說一線城市的房子了,的房子已經嚴重的破壞了整個經濟體系。從上面的數據可以看出,部分房地產商其實已經開始收斂自己的手腳,讓整個行情進入一個降溫的階段,如果不這樣的話,單憑樓市泡沫是無法長久支撐經濟的未來。樓市泡沫破裂將成為以後必然發生的事件。

那麼如果在政府和市場的努力下樓市泡沫在將來真的退場了,那麼是會以怎樣的方式離開呢?這裡有以下幾種猜測:

1.貨幣政策中性化

2009年到2015年之間,信貸平均每年增長20%左右,大大高於名義GDP增長率。截止2016年末,M2達到155萬億(約22萬億美元)、GDP為74萬億(11.7萬億美元),而美國的M2和GDP分別為13萬億美元和18萬億美元。換言之,的GDP只有美國的2/3,但的貨幣量卻相當於美國的1.7倍!這是理解房價泡沫的關鍵數據。

2017年3月央行行長周小川在博鰲論壇提出「在多輪量化寬鬆之後,我們已經到了周期的尾部……要認真地去考慮什麼時候如何離開這種貨幣寬鬆的周期」。周小川的憂慮並非杞人憂天,2009年以來的寬鬆貨幣政策產生了兩大嚴重後遺症:槓桿率激增和房價泡沫。這兩個問題目前都已經迫近臨界點,如果任由其發展,發生系統性風險是大概率時間。因此,筆者判斷,2017年十九大之後,隨著「穩增長」政治壓力的減輕,貨幣政策收緊是大勢所趨,這意味著房價泡沫將迎來重大拐點。

2.土地供應制度

供求決定價格是市場經濟的基本規律,資產市場亦不例外。的房價泡沫既有貨幣超髮帶來的「需求無度」,也有土地供應制度僵化導致的供應短缺。

在發達國家,土地基本為私有,這意味著土地供應的彈性很大,一旦房價上漲,土地供給「自動」就會增加,從而緩和供求矛盾。但的情況截然不同,土地為國有,且由國土資源部每年向各省市分配指標。上海等一線城市缺的不是地,而是用地指標。理論上講,上海仍有大量農業用地可以轉化,因為農業功能完全可以疏解到江浙農村。

問題是,土地供應制度會變嗎?答案是肯定的。2017年4月6日住房和城鄉建設部、國土資源部共同簽發《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知,明確提出了按照庫存消化周期調整供地的量化標準:對消化周期在36個月以上的,應停止供地;36-18個月的,要減少供地;12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。雖然這樣的思路仍具有計劃色彩,但在尊重市場規律上體現了理念的進步。

重慶地票制度的實踐為土地供應探索了另外一種路徑:把宅基地復墾,然後獲得相應地票(土地指標)。這種方法在保持總體耕地面積不變的情況下,把郊區的宅基地變為市區的建設用地,可以大大緩解土地供應的結構性矛盾。這一制度已經推廣到鄭州。重慶房地產價格相對較低,被認為與地票制度密切相關。

土地供給制度的改變,將為過熱的一線城市房價降溫。

3.破解土地財政

國務院發展研究中心原副主任劉世錦說,「城市政府總是有意無意把房價往高推,為什麼這麼搞呢?賣地有收入。」劉世錦一語道出了房地產「泡沫剛性」的制度關鍵:土地財政。

土地財政始於1994年分稅制改革,土地出讓金被劃為地方財政收入。房地產牛市啟動后,地方政府從土地財政嘗到了甜頭,從此欲罷不能。因此,每當房價下跌,地方政府必定想方設法「托市」,「調控」屢屢成為「空調」。幾輪博弈下來,投資者已經形成了理性預期:政府不會允許房價真的下跌。

對資產價格而言,預期最為重要。要打破房價不跌的金身,就必需破除土地財政。從某種程度上,我們可以把地方政府想象成股市的莊家,終結土地財政意味著莊家的撤離,房價焉能不跌?

4.危險的槓桿

從表面上看,的購房槓桿並不高,銀行甚至對二套房要求70%的首付款。但這一數據具有欺騙性:很多年輕人買房,不僅借了銀行的貸款,還借了父母、岳父岳母的錢,甚至借了影子銀行資金。短期來看,父母的錢或許可能不需要償還。但是當父母需要資金(例如看病)時就會成為子女的債務。因此,的家庭部門負債是被低估的。

從國際對比來看,日本在房產泡沫最嚴重的1989 年,居民新增房貸占當年GDP 的比重也未超過3.0% ,而2015年達到5.5% 。美國金融危機前新增房貸/GDP 峰值為8.0%,而2016年上半年新增房貸與公積金貸款佔GDP 比重已達8.6%。的房貸餘額/GDP目前約25%,已達到日本90年地產泡沫頂峰時的水平。

房地產總市值佔GDP的比例為411%,遠高於全球260%的平均水平。從趨勢看,居民購房貸款新增額/新增商品房銷售額從2011年的17.3%,猛增至2015年的36.7%,2016年上半年再次創新高至56.5%,首付比其實已經低於美國金融危機之前07年時平均50%的首付比例。目前居民房貸收入比0.46,已超過日本房產泡沫時期的水平。父母可以幫忙解決首付款,難道還貸款也要靠父母嗎?

5.經濟再平衡之困

2008年金融危機后,全球經濟再平衡。作為世界出口大國的亦深受衝擊。顯然,經濟要在新的形勢下重新平衡,必需提高消費率,以對沖萎縮的出口需求。目前的家庭消費/GDP多年徘徊在35%左右,遠低於60%的世界平均水平。

制約局面消費的因素很多,但房地產是一個重要因素。一線城市房價收入比高達30倍以上,嚴重透支了「房奴們」的消費能力。 據國際貨幣基金組織的全球房價觀察報告,2016上半年房價收入比深圳、北京、上海以38.36、33.32和30.91位居前列,房價租金比則均超過50倍。如果當局意識到這一問題關係到經濟轉型的成敗,就應該下決心告別「房地產泡沫」。

總的來說,還是那句話,樓市泡沫不是一朝一夕能夠解決的難題,背後是貨幣超發、土地供求失衡及土地財政等因素,導致政府的房地產調控缺乏誠意,進而形成「房價不會跌」的社會預期。眼下政府和人民都已經意識到這一危險性,同時也在大力改善樓市現狀,眼下只是減慢樓市泡沫膨脹的速度,相信以後就會發展到抑制樓市泡沫擴張,最後讓樓市泡沫徹底退場。

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