觀點面對面 | 李尤佳：房企赴港IPO的最大關鍵點

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在「擁擠」的港交所地產股中，「後來者」最關鍵的是「除了規模之後，就是與其他的同類型的公司的獨特性在哪裡」。

觀點地產網 房地產行業整合潮之下，大手筆的收併購屢見不鮮。7月14日，剛完成551億元廣信資產包收購的萬科，在不到一個月之後又涉入了另一宗創紀錄的交易——以中資聯合財團的形式參與普洛斯私有化。

作為這單亞洲歷史上最大私募股權併購的財務顧問，摩根士丹利在2017博鰲房地產論壇上無疑備受關注。

8月9日，摩根士丹利董事總經理、亞太房地產投資銀行部主管李尤佳在博鰲直播間接受了觀點地產新媒體的採訪，給我們講述了外資銀行的併購、投行前路和港交所中的內房股等林林種種的話題。

她介紹，投行過去十幾年給內房股公司提供的服務主要為股權和債券融資，但在現今如「債券代理髮行」等業務普遍存在之時，外資投行機構「肯定要前瞻性地去做一些別人不會去做的事情」。

在她看來，隨著房地產企業跨境併購需求的擴大，這一行業轉型的趨勢也帶動了投行業務的轉變。

據了解，擁有超過15年資本市場從業經驗的李尤佳，在過往職業生涯中主導過一系列行業里程碑式的交易，包括上述提及的普洛斯私有化、為菜鳥募集設立物流基金、帶領碧桂園教育板塊赴美上市、為大悅城募集設立商業地產基金以及私有化凱德商業等。

其中，大悅城的募集基金中，在摩根士丹利的「穿針引線」之下，大悅城完成了首個核心地產基金案例，並隨後將這一案例複製到菜鳥網路的人民幣物流倉儲基金之中。

「這種基金不是任何投資者都能做的，引進的確實是非常大手筆的、大金額的機構投資者，而且是純股權的項目。對，我們需要業務轉型，房地產公司的業務在轉型，我們的業務也要轉型。」

她指出，摩根士丹利作為一個布局全球擁有豐富地產行業經驗的投行機構，在產品創新中具有自身的優勢，「一方面，可以引入如發達國家更成熟和多元化的融資模式或者業務模式，為客戶提供參考；另一方面，產品的最終形成需要很長時間，從理念、設計、結構、估值、尋找投資者、交易執行、談判等都具有非常高的技術含量，絕對不是任何人都可以做的」。

此外，在IPO上市方面具有實操經驗的李尤佳對於目前港股市場的現狀也提出了自己的看法，她認為，「北水南流」加大港股市場流動性的同時，一定意義上已經改變了港股市場，抬升了內房股的估值，也增加了例如「閃電配售」等操作的可實施空間，這種情況將在未來一段時間持續下去。

回顧自2006年為世茂做第一個IPO、並在此後參與復星、碧桂園、遠洋地產、龍湖、旭輝、萬達商業地產和紅星美凱龍赴港上市的經驗，李尤佳表示，2007年前後的幾年是內房股在港交所上市的黃金時代，PE可以高達20倍，但2008年金融危機之後，內房股在港交所市場的受青睞度便下降了。

而今，在香港上市的70多家內房股市盈率平均為10倍左右。雖然認同內房股的市值被低估，不過她也表示，內房股低迷的股價自有其原因。

「從行業規模來看，房地產行業兼具體量基數大和增長速度快兩大特點，而且很長的一段時間內利潤也是比較客觀的，按理這應該是高估值的行業，但內房股普遍被低估的一個主要原因是政府調控的不確定因素。」

她認為，即便自去年開始不少內房股出現回A的現象，從長遠來看，港交所的上市平台依舊是有益的。

李尤佳指出，自2012年旭輝上市之後，大規模赴港上市的內房企業已經很少了。而在「擁擠」的港交所地產股中，「後來者」最關鍵的是「除了規模之後，就是與其他的同類型的公司的獨特性在哪裡」。