55家房企負債超3萬億，哪些房企「債台高築」

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負債情況：總有息負債與現金同步增長

但近六成房企槓桿降低

1）負債規模：總有息負債增近三成，7家房企有息負債過千億

2016年55家房企1總有息負債（不含永續債）為31037.27億元，同比增長28%，凈增加約6786億元。從總有息負債排名來看，債務規模與銷售規模呈現正相關，企業規模越大，其總有息負債也會相對越高。2016年總有息負債超千億的企業有7家，碧桂園在2016年末的總有息負債也達到了1361.97億元，同比增長了51.76%，主要源於企業擴張加速，年內發行了四批共190億元公司債券，加之多筆購房尾款支持證券，從而促進了負債總體水平的提升。

55家典型上市房企主要指：寶龍地產、保利地產、保利置業、北辰實業、北京城建、碧桂園、濱江集團、當代置業、富力地產、合景泰富、合生創展、華髮股份、華潤置地、華夏幸福、建發房產、建業地產、金地集團、金科股份、金融街、金隅股份、景瑞地產、九龍倉、朗詩綠色地產、龍光集團、龍湖地產、路勁基建、綠城、仁恆置地、榮盛發展、融創、融信、瑞安房地產、時代地產、世茂房地產、首創置業、首開股份、蘇州高新、萬科地產、五礦地產、新城控股、信達地產、旭輝集團、雅居樂、陽光城、禹洲集團、遠洋地產、越秀地產、招商蛇口、奧園、恆大、金茂、中海地產、中航地產、中駿置業、中糧地產

而從總有息負債增速來看，大部分房企都有不同程度的增長，僅16家房企有所下降。2016年房企總體負債增長，主要源於上半年公司債的大規模發行，雖然自6月下旬開始，證監會也逐步開始收緊公司債監管，但大多數房企已然通過發行公司債募集了充足的資金。快速發展中的房企，為了進一步推動銷售增長，投資開發力度加大，需要更多的資金供給，往往融資力度比較大，總有息負債增長也比較顯著。

16家房企總有息負債有多下降，半數為國資背景的企業，典型代表為中海、保利、中航。以保利為例，近年來為了促進自身良性發展，一直在開展控負債和去產能的管理，2016年其總有息負債為1122.25億元，同比下降了6.56%。在餘下的民營企業中，朗詩綠色地產總有息負債也有所下降，主要源於其在積極推進代建業務，利用經驗及品牌上的優勢，與各類中小開發商合作，以小股操盤、委託開發等多種模式進行輕資產化，從而並不需要通過高槓桿，高負債的模式來進行發展擴張。

償債能力：房企債務結構改善明顯

多數企業短期償債壓力不大

1）現金短債比：普遍上升，僅5家房企短期壓力較大

2016年55家重點企業的短期償債能力整體有了明顯上升。

2016年房企現金短債比均值為1.95，較2015年1.43同比上升了36.03%。其中40家房企的現金短債比有所上升，主要是因為一方面2016房企銷售向好，部分企業業績再創新高，在此背景下，銷售現金迴流較為順暢，另一方面國內融資環境的相對寬鬆也為房企提供了源源不斷的低成本資金供給，企業持有現金普遍大幅增長，加上債務結構的長期化，現金短債比普遍改善。

此外中海、旭輝、濱江等企業現金短債比雖然有所下降，但是依然維持在較高水平，位列現金短債比TOP10。

只有5家房企現金短債比不足1，可以說大多數房企在短期債務償還方面壓力不大。

從單個企業來看，五礦地產、濱江集團和建業地產分別位列現金短債比最高的前三甲，資金相對來說是較為充裕的。以濱江為例，得益於其2016年破300億的銷售和暢通的融資渠道，現金短債比維持在7.98，短期償債基本無壓力。但值得關注的是，該比率較2015年同比下降了60.35 %，主要源於短期負債的大幅增加，由2015年末的1.78億元上升至2016年的11.26億元。一方面企業新增了4億元的抵押和質押貸款，另一方面年內有6.74億元抵押兼保證借款由非流動負債轉化為流動負債，也使得短期有息負債驟增。

而現金短債比最低TOP10中，前5家房企——蘇州高新、中航地產、合生創展、金隅股份、瑞安房地產的現金均無法覆蓋短期債務。其中同比下降較為明顯的當屬金隅股份，2016年現金短債比為0.72，同比下降了18.86%，短期債務增加為主因，年內企業新發行了超短期融資券人民幣50億元，加之非流動負債中部分企業保證、信用、抵押貸款和應付債券都需在一年內償還，還是存在一定的短期償債壓力的。

2）長短期債務比：七成企業債務長期化，龍湖、華潤等債務結構持續穩健

永續債：20家房企永續債總額增加27%

明股實債暗藏風險

1）20家房企永續債總額增加27%，碧桂園、遠洋等企業贖回永續債

過去兩年，55家典型企業中有20家企業擁有永續債，2016年底永續負債達1707.99億元，同比增加27.22%，凈增加約597億元。考慮永續債之後，2016年55家房企的總有息負債為32745.26億元，相比2015年末25593.92億元增加了27.94%。

值得關注的是，碧桂園、保利置業和遠洋地產在2016年均贖回了全部的永續債，主要源於永續債的利率會隨著借債時間的增長不斷提升，若有低成本融資方式，提前贖回不失為控制成本的好方法，而且有利於防範財務風險。

融資成本：銀行貸款、債券等直接融資大幅增加

房企融資成本顯著下降

從2016年55家重點房企的平均融資成本可以看出來，受益於境內寬鬆的融資環境，大部分企業的融資成本呈現下行趨勢，平均融資成本由2015年的7.37%下降至6.39%，這其中公司債發揮了重要的作用。事實上，自2015年1月15日證監會出台《公司債發行於管理辦法》降低公司債門檻以來，發債規模便逐月攀升，直至2016年6月下旬，證監會在逐步提升發債門檻，收緊公司債，房企融資規模才略有回落。但多數房企基本都已利用這一契機完成了高價債的置換，故而融資成本有了進一步降低。

從平均融資成本較低的TOP10房企來看，國有企業的融資優勢依舊明顯，中海、華潤、保利等央企均具有極強的融資能力，能夠以較低的成本獲得所需資金。而民營房企中，金地表現較為突出，年內企業註冊發行了三筆5年期中期票據，共計48億元，票面利率為3.49%~3.69%；此外，金地還以3%和3.5%的利率水平成功發行了3+3年期公司債13億元和5+3年期公司債17億元，在改善2016年債務結構的同時，成功將融資成本由2015年末的5.32%壓低至2016年末的4.52%。

此外，在融資成本較高的TOP10房企中，諸如時代地產、朗詩綠色地產、建業地產等的融資成本均在8%以上，這類企業本身無雄厚背景，銷售規模也不大，因而在公司債發行額度和各類融資渠道的選擇方面也較為有限。但對比2015年末借貸利率，公司債的發行無疑也對其融資成本有一定的改善作用。

總結：後期融資利好優勢收窄

推進金融創新是良策

綜合來看，2016年房企的償債能力有了明顯提升，主要呈現出以下三大特點：一是債務穩步增長推動了房企加快規模擴張。二是在上半年公司債利好的前提下，多數房企完成了債務置換，債務長期化趨勢明顯。三是總體的融資成本進一步降低，但是房企間的分化較大。融資成本較低的以央企、國企和部分具備良好聲譽和較強綜合實力的民營企業為主；中小企業仍需開闢多元化的渠道募資。

事實上，自2016年下半年以來，隨著各項調控政策的升級，房企的融資渠道已然面臨收緊趨勢。先是證監會提升公司債門檻，2016年10月，央行又召集17家銀行開會，要求各商業銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。而後的2017年4月10日，銀監會再度發布文件收緊房市融資渠道，強調防範房地產領域風險，要求分類實施房地產信貸調控，加強房地產押品管理。

不得不說，政策的層層「施壓」的確會對房企新增貸款方面產生不利影響，但得益於此前良好的銷售態勢和公司債的充分「蓄水」，短期內多數房企基本不存在債務風險。從長期來看，房企還是應當積極推進金融創新，以此來滿足規模擴張的需求，尤其是中小房企，可嘗試資產證券化、熊貓債等多種方式擴充融資渠道，降低財務風險。

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《房企負債情況分析》目錄

一、負債情況：總有息負債與現金同步增長，但近六成房企槓桿降低

1、負債規模：總有息負債增加近三成，7家房企有息負債過千億

2、凈負債率：近六成房企凈負債率下降，快速擴張企業負債率較高

二、償債能力：房企債務結構改善明顯，多數企業短期償債壓力不大

1、現金短債比：普遍上升，僅5家房企短期壓力較大

2、長短期債務比：七成企業債務長期化，龍湖、華潤等債務結構持續穩健

三、永續債：20家房企永續債總額增加27%，明股實債暗藏風險

1、20家房企永續債總額增加27%，碧桂園、遠洋等企業贖回永續債

2、明股實債暗藏財務風險，部分企業凈負債率實際更高

四、融資成本：銀行貸款、債券等直接融資大幅增加，房企融資成本顯著下降

總結：後期融資利好優勢收窄，推進金融創新是良策