特稿| 公寓到底是餡餅還是陷阱？這12個問題把公寓市場給講透了

買房就找秘書長

南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人，南京房地產促進會秘書長張輝領銜專業團隊，在南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業了解南京及全國樓市的必備手冊。

一紙商辦新政在住宅限購的助推之下攪熱了南京的公寓市場，一部分明星公寓樓盤在最近一二周時間實現熱賣，有的樓盤一個周末能賣掉100多套，有的樓盤因銷售太好已經醞釀提價。但是面對這波公寓市場熱，圈內圈外也不乏拍磚者，核心觀點基本都是：公寓今後難漲價，沒有住宅漲的快，交易稅費又高，根本不值得買。一句「沒有住宅漲的快」基本就把公寓市場全盤否定。

公寓到底能不能買？

首先，我們得先問自己是不是真的了解公寓市場？

1什麼叫公寓？公寓的本質是什麼？

小戶型公寓本質上是一種過渡產品，30-60平米的空間滿足不了一家三口核心家庭的生活需要，40-50年的公寓產品不帶學區，不通燃氣，水電氣成本偏高，同樣滿足不了家庭生活起碼的對餐飲、學區等的要求。一線城市和高端公寓流行的大面積豪華公寓除外，100-150甚至更大的面積，適合高端人士以及商務的需求，這類小眾產品不在我們的討論之內。一句話：小戶型公寓不是家庭生活的標配，本質上只是從單身到組建家庭、購買住房之間的過渡產品，臨時居所。

2公寓的客群和盈利模式是什麼？

正是因為公寓作為短期過渡產品、臨時居所的本質，決定了公寓的客群以租客為主，真正住的人，租的多，買的少。租的人不買，買的人不住，投資者和租客，一個買下產權，一個租賃使用權。所以，公寓的盈利模式是一種租金回報型的產品，接手購買的不多，本身就不是差價盈利型的產品，很多人錯就錯在這個地方。沒有多少人要在公寓裡面住一輩子或者太長時間，所以二手公寓買的人少，轉手率不高。

3租金回報型的公寓，為何會遇到巨大的僵局？

（1）開發量過大，房源過多，房子沒那麼好租了。

（2）過去10年租金上漲太慢，但是公寓房價上漲過快，租金回報率持續下降，到了一個低的明顯不划算的水平。

（3）公寓房價多年不漲，由於滯銷甚至降價，投資客越來越少，二手難賣，越來越賣不掉，甚至要虧錢賣陷入惡性循環。

（4）同時期住宅漲價過快，資金拋棄公寓市場湧向住宅市場，導致供大於求，房價難漲。

4公寓市場能否打破僵局？

主城住宅豪宅化，都市圈高房價高風險，住宅與公寓之間的蹺蹺板效應，正在把一部分剛需逼向公寓市場。南京很多剛需只有首付30-50萬的能力，工作2、3年的積蓄和父母湊的錢，按照首次購房，最多可以購買差不多100-160萬的房子，30年貸款每月還貸3600-5700元左右，可承受的單價1.2-1.8萬左右，這是他們的極限。這個房價，要麼買個60平米左右的主城老破小，要麼只能買到江寧濱江、祿口、寶華、溧水、大廠、六合這樣的都市圈去買新房，殘酷的現實是基本買不到。要麼買冷門的都市圈，比如滁州，自己都覺得風險高不靠譜。要麼去更遙遠的都市圈如鎮江市區、句容市區、揚州、馬鞍山等，自己都覺得住在那邊每天上下班不現實，路途令人崩潰。這是被動的投向公寓市場的情況，還有一部分是主動的，永遠不要以為所有的90後年輕人都抱著寧願住到兔子不拉屎的都市圈賭房產一定升值的想法，那是自己的一廂情願。於是，就是有這麼一部分被逼或者主動的投向公寓市場。不是他們有的是錢、有的是選擇而犯傻去買公寓，很多人是沒有選擇。住宅限購、都市圈限購，偏偏在這個時候又助了一臂之力，商辦新政又燃起了很多人對未來的美好預期。

1公寓市場的租賃客群到底有多大？

即使是買房，很多人剛畢業參加工作也未必就能買得起，很多要到工作2-3年之後，即使買了房，往往還要等上2年才能拿到房。因此，絕大部分年輕人，基本都會有至少2-5年的租房期。每年留在南京的畢業生以及流入南京的年輕人，當然還有一部分商務客群，構成了一個龐大的租房大軍。

6公寓盈利的本質是控制面積和總價，小戶型低總價的最有市場。

有的人選擇租賃老破小合租，有經濟實力的選擇租賃單身公寓。一個月收入5000，花個1500-2000租房的比較多。一個月收入8000-10000，很多人可能就願意花個3000塊來租房子，如果是情侶2個人合住，可能願意花個4000-5000來租房子。再往上，客群就會越來越少了。所以，公寓一定是控制面積、控制總價，以月租3000-5000的主力客群計算，按照20年的投資回收期，對應的總價在72-96萬。也就是說，總價72-96萬的公寓最有租賃保證，最好租，而且租金提高的可能性最大，投資回報率超預期提升的可能性最大。所以，新政之後，各家公寓賣的最火的都是小面積的。

選擇公寓，第一就是要盡量選擇靠近租客聚集的地方。第二就是解決租金問題，所在區域的客群要有更高的租金承受能力，也就是高收入客群，賺錢的行業與公司聚集。但是從市面上來看，低總價、小戶型的房源佔比很少，有的樓盤又遠離高收入租客，導致高收入租客聚集的區域小戶型、低總價房源過少，過多的大戶型高總價產品既與市場不匹配，又與地段不匹配尷尬，難賣、難租、難轉手，抹黑了公寓市場的整體形象，那是因為買的賣的都並不真正懂的公寓市場，錯誤思維導致的錯誤結果。所以，公寓市場自身的問題一大堆，不專業的樓盤太多。

為什麼說大戶型高總價的公寓難有市場？很簡單，有這麼多錢不如去投資住宅了，房價升值的收益更大。前面已經敘述，公寓在本質上屬於租金回報型的產品，同時也是小資金被逼無奈的產品，所以更適合小資金的投資，然後依靠租金收益獲益。對於小資金來說，主城住宅買不起或者被限購，都市圈住宅處於高位高風險，公寓就屬於主城與都市圈住宅之間的一種穩健型投資產品。

7沒有賣不掉的公寓，只有賣不掉的房價。

買了公寓，今後漲不漲價，關鍵看租金。如果租金能提高，對應的房價一定會往上走。公寓漲價的邏輯關係不是地價決定房價，而是租金決定房價，這點和住宅完全不同。肯定是戶型越小的、總價越低的，租金提高的可能性越高，漲價的可能性越大。對於開發商來說，沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的房價。很多情況下，公寓滯銷都是開發商的一廂情願，或者說公寓售價根本就不值那個錢。有些公寓價值較低的區域，非不願低價去賣，自然沒人買。比如很多周邊根本沒有大量年強白領和商務客群的公寓，雖然自己覺得房價已經很低了，但是依然賣不掉，只能說明它的價值更低，這種情況下不認命沒有一點辦法。說實話，很多板塊其實根本就不具備建設公寓的市場條件，但是開發商為了把商辦地塊建成房子賣出去，選擇強行做公寓。

8大戶型的公寓到底有沒有市場？

對於面積稍大的公寓來說，比如70-100平米，家庭自住也不是不可能。但前提是要有燃氣、有學區，滿足家庭生活基本需求。主城住宅太貴，又不願去遙遠的都市圈，把人逼到公寓自住，這在一線城市非常普遍，北京、上海的公寓就是這樣火爆，房價步步走高。但是由於戶型大，總價高，住宅選擇面更廣，往往只有65年的才去做大公寓，因為有學區。所以對於40-50年的公寓來說，一般不適合做面向家庭自住的中大戶型，所以南站萬科公寓的銷售就明顯不如鼓樓濱江65年的中小戶型公寓。

大戶型高總價的公寓，對於投資者來說，這麼多錢會有更多選擇，比如投資主城的新房。所以，大資金願意投資公寓的相對就要少很多。公寓在市場邏輯上依然是適合小資金額產品。除非今後南京的發展能向一線城市看齊，大戶型高總價的公寓才會逐漸受到歡迎，現在顯然還沒到時候。

9樓市正在進入上升通道的中後期，投資安全性將會超過對成長性的追求。

對於投資者來說，就像那些只能拿出30-50萬的剛需一樣，環南京一是買不到，二是擔心高風險，不同的人總有不同的判斷。見過很多人以自己的親身投資經歷痛斥公寓不漲價，痛斥買公寓是坑，但是會發現有2個特徵。一是這些人本來就足夠多金，有太多選擇，並沒有被逼到只能買公寓，以己度人，而現實中被逼只能買公寓的人完全不一樣；二是在錯誤的時間選擇了公寓，在住宅的高成長時期，自己的盈利預期又是高成長，自然是違背邏輯的，公寓市場的高成長在6000-15000元/平米的時候，過了之後就基本沒有高成長，因此，在住宅高成長時期錯誤介入了已經度過高成長階段的公寓市場。但是現在，形勢正在發生變化，住宅的高成長，主城或許還有，但是很多人要麼限購要麼買不起，都市圈又進入高風險階段，資金到底應該怎麼選？

未來投資，安全性將會超過對成長性的追求，尤其是對可選擇空間不多的小資金來說。大資金可以任性的購買主城住宅，但是小資金沒得選。此前輝哥已經論述，房子是給人住的，如果今後房子沒人住，將沒有任何價值。我相信特大城市的南京，還有更大的產業和人才吸引力，主城內的房子被人住起碼問題不大。優質又高度匹配市場需求的公寓，即使買的人少，但起碼有人租，無非是租金高不高而已，起碼不會變的一文不值，起碼強過很多都市圈的亂投資。

10泛濫的公寓市場從來不缺爛產品，但優質的公寓卻是稀缺的。

南京的公寓市場可以用幾個關鍵詞來形容：

（1）遍地開花；

（2）總量過剩；

（3）產品參差不齊，魚龍混雜；

（4）產品與板塊錯配；

（5）垃圾產品泛濫；

（6）優質對位產品稀缺；

（7）物業維護和運營能力嚴重不足；

（8）租賃市場冰火兩重天。

所以，公寓市場絕對不是任何一個項目都有投資價值，絕對不是可以胡亂買，陷阱多的是。但是，公寓市場也不能一棍子打死，其中並不缺乏優質的房源。任何一刀切的下結論都是不負責任的。關鍵是要會選擇，要有慧眼識珠的能力。

11公寓市場怎麼選？論優質公寓房源的10大標準

買住宅，大家都知道買房跟著規劃走，買房跟著學區走，買房跟著捷運走。但是，公寓市場的投資邏輯和住宅市場不完全一致，並不能照搬照抄。住宅升值潛力大的板塊，不一定公寓的投資潛力就大。根據輝哥以及多位圈內投資牛人的經驗，《輝哥說樓市》總結出判斷一個公寓投資潛力大小的10大標準。

（1）從需求端著眼，買公寓跟著第三產業走，看所在板塊的年輕白領多不多，首選第三產業和年輕白領聚集區。比如，南京的新街口、河西、南部新城軟體谷、徐庄軟體園等，就是南京高學歷、高收入、高品位白領最聚集的區域，這4大板塊的公寓最有客群保證。

（2）從供應端著眼，看所在板塊的公寓供應量大不大，首選公寓供應量不大的稀缺性區域。哪怕所在板塊有再多的年輕白領租賃客群，如果供應過於龐大，超過了需求規模，那也是沒用的。

（3）從租客收入著眼，首選高收入行業、企業、高富帥、白富美聚集的區域。收入高，意味著租金承受能力強，願意花更多的錢租房子。對於公寓來說，租金是命門，只有租金具有提升能力，今後的回報率才有保證和提升空間。

（4）看交通便利程度，首選捷運站附近的公寓。年輕人不願去都市圈，圖的就是在主城交通方便，其中，捷運是年輕客群首選的交通方式。

（5）看配套成熟度，首選城市綜合體和成熟板塊。

（6）看單價，首選單價2-2.5萬以內的公寓。單價過高的公寓，必然意味著總價高和客群高端化、小眾化，不但未來的升值潛力小，而且過高的租金也不容易實現，房子可能很難租的掉。所以我們會發現，老城3.5-4萬的公寓、河西3-3.5萬的公寓都是最難賣的，而且一些交付的高端公寓，租賃市場也很不樂觀，房子租不掉。

（7）看戶型，首選30-50平米的小戶型公寓。戶型小意味著總價低，客群龐大。租賃公寓的主力客群，大部分都是對價格敏感、單身對面積要求不高，30-50平米足夠了。過大的面積，客群狹窄，不但不好租，而且與小戶型相比，租金回報率明顯要低。

（8）看總價與戶型，首選低總價公寓，總價100萬以內最佳。高總價的公寓，不但客群少，房子難租，租金難提高，回報率往往也非常低。像是新街口、河西很多高價公寓就面臨同樣的問題。公寓市場的天花板效應非常明顯。高端的公寓，永遠是看著好看，說著好聽，但是就是難租。

（9）看品質與裝修，首選能夠保證10年以上不落伍的產品。很簡單，落伍就會被淘汰，租金就容易掉下來或上不去，建築立面、公共部位裝修、內部裝修要達到適度超前或者排名前30%的水準。

（10）看品牌與運營能力，首選大牌開發商和富有運營經驗的樓盤。品牌對租客有號召力，有冬粉效應，物業和運營能力決定未來的租金提升和保值增值，至關重要。小公司開發的雜牌公寓，混亂的管理和物業維護導致租金上不去甚至下跌的案例太多了，沒必要拿自己當小白鼠。

12南京公寓市場5大主力板塊比較分析

（1）新街口：寫字樓密集，客群大，單價高、戶型大、總價高，一票否決。

（2）河西：產業發達，客群大，單價高、戶型大、總價高，具有一定的高端市場，但已經不適合中小投資者，真的是有這麼多錢不如投資買住宅。

（3）南部新城：產業發達，客群大，供應量大，但是客群收入高，總價戶型適中。可選範圍，最大賣點是客群大、收入高，市場有保障。

（4）城東：產業和客群分佈不均衡，樓盤分佈散亂。徐庄軟體園的公寓供應少，產業發達，客群規模大，總價戶型適中，可以考慮。缺少產業和捷運支撐的細分板塊，並不樂觀。

（5）江北：產業比較弱，租房客群少，收入低，供應量太大。市場需要培育，有待大規模高收入人群導入，會有5年以上的艱難期。

總結：

（1）新街口、河西屬於小眾的高端市場，有這個錢輝哥建議還是投資住宅；

（2）江北的產業和地緣性客群有待5-10年的導入，雖然房價低，但是需要漫長的等待期，市場不穩定；

（3）城東各大細分板塊差異巨大，需要區別對待，徐庄軟體園板塊是首選；

（4）南部新城南站板塊，客群大、收入高、價格適中、戶型小，市場有保障，綜合性價比突出。

《輝哥置業大講堂》招募預告

限購升級后，南京七大陣營買房策略&公寓市場投資潛力分析

1、活動時間：周日（3月26號）下午2:00-5:00

2、活動地點：綠地玉暉雲尚公館售樓處（玉蘭路與丁牆路交叉口）

3、活動主題： 限購升級后，南京七大陣營買房策略&公寓市場投資潛力分析

4、報名方式：為便於安排座位，請感興趣的冬粉務必提前報名。

（1）《輝哥說樓市》）回復「姓名+人數+聯繫電話」。

（2）掃碼入群：掃描《輝哥買房團-綠地雲尚》二維碼，加入講座群，@吳振琴發私信「姓名+人數+聯繫電話」。

（3） 電話報名：直接聯繫吳振琴（15261498762）。

秘書長輝哥主題演講結束之後，將開啟《輝哥問答》現場版，現場回答各位冬粉關於樓市的一切問題，並為各位準備了豐富的蘇果卡，歡迎大家迅速報名。

感興趣的朋友也歡迎您掃碼入群，我們做進一步的詳細交流

如果綠地雲尚群已經加滿，歡迎掃碼加小吳個人微信拉你入群。

■ 高端訪談1| 六合新街口雙捷運上蓋最大綜合體有多強？8個大消息超出想象力

■ 輝哥問答| 南京買房自住的還真不少，說明樓市還有希望

■ 主城、都市圈、公寓怎麼買？七大陣營告訴你真相

■ 南京高價盤新陣營形成，140㎡戶型成豪宅起步門檻？

■ 輝哥問答| 跟著推盤去買房，不加推的樓盤空比較也是無用功

■三四線房價全面上漲，一夜4城調控升級，半月內16城加碼樓市限購

■ 特稿| 國家中心城市搶位戰白熱化，長三角最有希望入圍的是南京？

■ 對話售樓處1| 河西鼓樓樹人學區房3月加推：新爆12個大消息

■ 輝哥金陵灣新年首講：現場拋出10個觀點把2017年樓市分析透徹了

歡迎提供樓市信息和各種爆料

秘書長買房交流QQ群2：578702083

7年南京大學的城市規劃專業學習，5年萬科等品牌房企的操盤經驗，12年南京房地產促進會的行業領導經歷，南京房地產行業有關的政府部門、千家房企、媒體、上下游產業的整合平台，建委、國土、房產、規劃、河西新城、江北新區等各級政府部門諮詢顧問，中央、省市各級媒體資深權威地產評論員，南京地產圈買房投資達人，經歷南京樓市超20年成長之路，人稱：南京活地圖，南京樓市活地圖。專業權威，買房就找秘書長，買房就看《輝哥說樓市》。

掃碼加），入秘書長買房交流微信群（河西群、江北群、城南群、城北群、城東群、仙林群、江寧群、都市圈群、剛需群、改善群、投資群等）