全國房價漲幅地圖：這一輪暴漲有多恐怖？

幾天前，國家統計局發布了一組數據：一線城市房價趨於穩定，二三線城市環比漲幅明顯回落。

在限價、限售等政策手段作用之下，大多數城市房價趨於穩定，部分城市已經進入高位盤整。

這意味著，本輪房價暴漲已進入收尾期，是時候消化經驗和教訓了。

過去二十年，我們經歷了房價三次大暴漲。2004年到2007年釋放住房需求的瘋狂，2009年到2013年四萬億的刺激，2015年至今去庫存餘波未了。

每隔兩年，房價就是錢袋子的一輪洗劫，有人哭有人笑有人暴發有人跌倒，下一次會是什麼時候？

這是2017年7月全國主要城市房價行情地圖：

這是70個大中城市在本輪上漲周期里的漲幅分佈：

可以看出，從2015年房價開始反彈以來，九成以上的城市房價出現上漲。毫無懸念，本月房價漲幅超過40%的城市：一線城市「北上廣深」四大金剛，二線城市是廈門、南京、合肥「三隻王」。

但仍有兩城在下跌。這兩個城市是錦州和丹東，都來自東北老大哥。

由於是官方統計數據，在諸多「你懂的」因素作用之下，數據可能有所失真，一二線城市的實際漲幅可能更高。

一線城市：廣州漲幅沒有你想象的小

老習慣，直接說要點：

1.【本輪房價上漲，深圳領頭羊】暴漲最先從一線城市開始，又以深圳一馬當先一騎絕塵。

2014年10月，當大多數城市房價還在跌跌不休時，深圳就已率先反彈，從此一騎絕塵，開啟連續兩年的暴漲，在2016年9月達到最高點，整體漲幅超過70%。隨後深圳房價步入高位盤整期。

按官方的說法，深圳房價連續十個月下跌，但目前數據說話，整體漲幅僅僅回落不到6個百分點，聊勝於無。

2.【房價走勢打臉廣州衰落論】一線城市裡，最不被看好的是廣州，當初就說「廣州房價為何漲不過深圳」，隨後又喊「合肥鄭州房價漲幅秒殺廣州」，再後面「杭州即將超越廣州成為一線城市」！

然而，房價走勢卻相當打臉。

雖然2015-2016年廣州房價猶如慢牛上山，但進入2017年，調控儘管一再加碼，限購、限貸、限賣等「砰砰」一招接一招，房價卻一飛衝天。連續半年領跑於一二線城市，從中心城區到外圍郊區，多數樓盤房價翻倍。

3.【北京反超深圳，廣州反超上海】2016年10月，史上最嚴調控出台，深圳與上海的房價開始進入高位盤整期。但北京廣州，卻又開啟了新一輪暴漲。今年兩會期間，受房地產稅暫時不出台、一線城市收縮土地供應等消息影響，北京廣州房價同步暴漲。北京漲幅一度超過深圳，廣州漲幅則超過上海。

本輪上漲周期里，一線城市房價漲幅實際均超過了50%，這再次說明，一線城市作為經濟基本面最良好、產業優勢最突出、人口流入最積極的區域，房價上漲比二三四線城市有更好的支撐。雖然收入相對於房價已經高不可攀，但其安全邊際仍然是最高的。

二線城市：同是省會，命運大不同

與一線城市普漲不同，二線城市呈現分化態勢。如果青春無處安放，請往東南沿海省份，大西北和東三省不是戰場。

1.【這三個城市漲得微妙】廈門、南京、合肥漲幅均超49%，上漲啟動時間早於廣州，漲幅也與廣州不相上下。

不管是事實還是人為,這三地土地供應都相對緊缺。早在2016年，合肥買房就要找關係，而南京更是最早推出了限房價、限地價乃至搖號抽籤買房等政策手段。過度干預，這三個二線早於與一線城市旗鼓相當。

2.【重慶成都為何啟動這麼晚？】重慶成都雖然都被列為新一線城市，但房價直到2016年下半年才開始啟動，而且在漲幅上仍然弱於南京杭州武漢等城。一個原因是兩地在過去都有大量的土地供應，導致庫存居高不下，先消耗完已有的庫存，房價才會步入上漲通道。

3.【我們正在進入強省會時代】隨著經濟步入新常態，過去的普遍高增速不再，強省會時代正在來臨。作為集聚全省政治經濟資源的省會城市，其房價上漲態勢，更能代表整個省域的狀況。

然而，東三省的經濟形勢一度令人感到十分堪憂。經濟衰退、人口流出、重工業優勢不再，雖然在普漲效應的示範之下，瀋陽等地的房價出現反彈，也依然缺乏基本面的長期支撐。

三四線城市：大拆大建后，誰是接盤俠？

2016-2017年，三線城市集體暴漲，雖然從漲幅上看，不可能比得上一二線城市。但它畢竟容納了更多的人口，上揚勢頭如此暴烈，值得深思。

1.【拆遷棚改的蝴蝶效應】就在一兩年前，三四線城市還備受高庫存之困，大多數房價都還在下跌。此番暴漲，一方面是一二線城市限購限售帶來的外溢效應，另一方面則是棚改貨幣化改革製造出來的本地需求。

以棚改之名大肆拆除現有的住房，再以貨幣化補貼之名，讓被拆遷者有了購房的資本。既少了原來的存量，又多了新的需求，房價哪有不一路上揚的道理？

2.【你想不到的蚌埠】以漲幅榜第二名的蚌埠作為樣本，2017年5、6、7月，蚌埠房價環比漲幅分別為3.4%、2.1%和1.2%，不僅位居全國前列，而且3.4%的月漲幅也創當地2006年以來的新高。

從2014年開始，蚌埠就大力推進城中村和棚戶區改造，2014年和2015年合計改造面積600萬平方米，簡單換算約為6萬戶，2016年和2017年有合計改在棚戶3.7萬戶，這意味著將近10萬座棚戶被拆除，而這些被拆除的棚戶大多數都拿了貨幣化補貼，到處買房。

未來，或許沒有未來。用大拆大建來去三四線城市的庫存，短期只會製造房價暴漲，長期則因為缺乏實體的支撐，只會製造出一大批沒有流動價值的不動產。被拆遷的人來接現在的庫存，未來誰接他們的盤？

幾個結論

1.本輪房價周期起因於去庫存，去庫存本意是為了消化產能，但問題在於樓市有其特殊性：房價越漲越多人買，房價越跌越無人問津。所以去庫存在某種意義上就等同於漲房價，只有房價上漲，才有庫存可去。

2.一二線城市越調越堅挺，三四線城市越漲越心虛。一二線越調越堅挺，原因是調控太過側重統計遊戲，而增加土地供給、租購同權等核心政策，落實得又遠遠不夠。三四線越漲越心虛，從根本上看，就是這一輪上漲，沒有任何實體的支撐，純屬泡沫狂歡，埋下無盡隱患。

3.房價什麼時候出現拐點？判斷的依據不是限購、限貸、限售政策有多嚴厲，而是土地供應面、經濟基本面、貨幣基本面有無發生變化。如果房貸利率變相提高，土地供應不斷增加，經濟對房地產的依賴度有所降低，那麼樓市一定會出現回調。

暴漲之後到現在是一種怎樣的情況呢？下邊是一位在北京買房的投資人的看房經歷，大家可以參考一下。

附件：說說最近的全北京看房情況吧，多空自取

最近一直有報道稱環京房價齊跌，本人一直在看房，預算500左右，因為是投資，基本上全北京的看，以下為實地考察記錄，多空自取，不做漲跌判斷。 1. 丰台草橋欣園四區兩居：奇葩戶型設計，朝北的窗戶全被外掛走廊遮擋住了，不是一兩座樓，而是整片小區，價格基本上比最高降了15-20%，周邊大商業配套欠缺，有一種四線城市的感覺。 2. 大興高米店北：次新小三居，價格降了10%左右，業主都不著急賣，因為是次新商品房，當時買這種房子的人都有一定投資理念，所以根據以往經驗，認為調控必不久矣，都不著急，基本上全款都砍不下來8萬10萬。 3. 西城廣外和陶然亭學區老破小：降了25%，本輪這種學區房打擊最大，以前700萬搶著買的房子現在530能賣，但業主也都比較老辣，談的時候當場漲價10萬，沒成。 4. 朝陽望京：01年塔樓大兩居，前兩天中介朋友圈爆款的一套房子，在掛同戶型630-670，這套直接降到500（稅費較高50萬），第二天被秒殺，據說當天下大雨還幾十波看房的。望京的房子掛的還都比較高，但成交量少了很多，但凡有低價房都很快成交，整體降了10%左右。

5. 丰台馬家堡：楓竹苑二區，小區環境不錯，物業超爛，大量裝修垃圾久久沒人清理，白瞎了小區里的園林和水系，價格降了20%左右，但業主咬得很死，議價空間基本沒有了（8-10萬左右），馬家堡感覺比較繁華，配套也不錯，就是人多，比較雜亂，各個小區租戶較多，很難管理好。

6. 順義后沙峪：整體幾乎沒怎麼降價，也就是10%左右，次新小區江山賦這樣的幾乎沒降價，但成交就沒有了，中糧祥雲小鎮那裡很不錯，餐飲能達到朝陽區世貿天階三里屯水平，而且不用等位，山姆會員店馬上開業，將來配套應該說跟大興高米店有點一拼，就是人少，路上有點荒涼。

7. 昌平回龍觀北：流星花園大兩居，周邊商業配套帶有濃郁的回龍觀特色（沙縣小吃+煙酒店+房屋中介），小區環境還可以，業主比較急賣，比最高點降了25%；領秀慧谷大兩居，房子不錯，物業管理一般（小區里有曬被子的，這個我最不能忍），周邊大配套還湊合，不遠處有個永旺，但據說交通太堵，離捷運步行要15-20分鐘，但小區孤零零的坐落在北清路邊上，加上AB區是回遷，車亂停，周邊小環境會越來越差。昌平這裡的業主普遍賣房就是為了換西城海淀學區，所以感覺未來會有源源不斷的房子拋售出來。

8. 通州武夷花園一帶：房子從去年9-10月份就沒怎麼漲了，但還處於高位，六萬多的水平，這一波也沒怎麼降。到了通州感覺來到了另外一個城市，因為有條大河貫穿城區。河東這裡目前沒什麼配套，但中介說將來會非常牛逼。租售比超級低，同樣500萬的房子，西城老破小能租5500，望京能租7000，連后沙峪都能租到6000，通州這裡就4000還不太好租。業主都是油條，投資居多，基本不講價（當然我也沒有坐下來死磕） 聊了幾個業主，和十幾個中介，感覺目前交易量有點小幅回暖，降到這個地步議價空間確實也不大了（著急賣的已經降價成交了，這會兒都不急賣，而且價格上也不怎麼能大談了），但還處於比較低的水平，中介們處於溫飽邊緣，比四五月份有所好轉，銀行貸款只要是利率上浮的很快也能放款，有些人開始抄底投資。中介們感覺說不定哪天都又會一觸即發，畢竟大家都學精了，認為調控政策也出的差不多了。 再補一個燕郊吧： 9. 燕郊首爾甜橙：有中介說花5萬給解決燕郊購房資質，也有其他中介勸我不要搞，說不靠譜，首爾甜橙價格「日新月異」，幾乎全是投資客，連燕郊房管局一點點小的政策上風吹草動都能很快傳導到業主和中介那裡，表現為價格變化大且快，比如燕郊當時傳聞建委8月7號升級系統，就不好解決外地人購房資質了，8.7之前業主以此為理由漲價（理由是不趕緊買就買不了了），8.7之後發現傳聞中的系統升級沒啥影響，業主們又以此為理由漲價（理由是政策在偷偷放鬆），這些業主絕大部分不在燕郊居住，房子基本上都是毛坯，租售比低的可憐（230萬的房子趕上春夏傳銷旺盛能租到小2500，10月份一過也就租2000），燕郊的商業配套基本上就是中介+東北大棒骨+燒烤+幼稚園，路上都是電三輪和拉砂石的大貨車，每個中介和業主都對未來無限憧憬，也跟徐尹路大橋剛通有關。總體上，燕郊降了30%，但議價空間很有限，好多賣房的是趁著房價下降套現去北京買房。

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