韓國政府考慮推行樓市售後回租政策 銀行界表質疑

央視財經（記者 葛靜怡 胡祖赫）韓國政府在昨天發布的經濟政策方向報告書中提出，將結合樓市情況，以推行售後回租方式，減輕困難房貸群體的還貸壓力。韓國政府考慮推行這種方式的背景是什麼？售後回租這種方式到底怎麼樣？

韓國政府設計的售後回租，是房貸 償還有困難的借款人向政府牽頭建立的房地產投資信託基金出售房產，基金再以低於市場價格的租金將這套房產回租給借款人。房產租期為5年，期滿后借款人還可享有房產的優先購買權。由於韓國租房制度有押金高、月租低的特點，房租一般低於按揭，因此理論上售後回租能夠幫助借款人在不影響正常生活的前提下消減房貸。

韓國政府有這樣的考慮，是因為過去數年間樓市的良好走勢和寬鬆的房貸政策使剛需者和投資者大量入市，房貸迅速膨脹，購房者未充分考慮自身償債能力、貸款過度的情況也時有發生。目前韓國約六成的家庭有金融負債，其中兩成家庭的償債率超過了韓國央行規定的40%的警戒線。由於房貸是韓國家庭債務的主要構成部分，可見韓國的房奴數量是相當龐大的。最近全球貨幣緊縮對韓國形成了相當大的加息壓力，再加上目前韓國樓市總體上並不景氣，預計這個群體還將持續擴大，從而使韓國的內需受到抑制，影響整體經濟的復甦。

售後回租無疑包含了韓國政府擴大家庭實際可支配收入、提振內需的意圖，但是這種方式的可行性和效果卻引發了銀行等相關業界的強烈質疑。對於作為貸款方的商業銀行來說，如果沒有政府在資金、信用擔保、稅額等方面的大力支持，他們參與售後回租的意願並不高。即使銀行加入、整個運行框架能構建起來，還將面臨房產價格評估的難題。

基金為了規避風險，必然試圖以儘可能低的價格購入，這不僅與借款人的利益存在分歧，而且還會影響實際效果，難以實現制度減輕借款人還貸負擔的初衷。韓國政府恐怕還需要對這種制度進行更為精緻的設計，平衡好各利益相關方，這樣才有可能使售後回租得到順利推進。