樓市怪狀：阜陽土拍限制房價並競報自持面積

近日，為更好平衡市場、穩定樓市，讓地價和房價降溫，阜陽市國土局在住房用地出讓方面規定：競買人在競得土地后，所開發的商品住宅房屋銷售均價不得高於同一區域、同一類別、同一品質的2016年10月份銷售均價。此外，阜陽市將於2017年8月，在現有土地競拍規則基礎上試行新規，即同一區域土地價格，在競拍過程中達到最高限價后，不再接受更高報價，轉為競報自持面積，對競報自持住房建築，不得辦理銷售許可，不得分割轉讓、抵押，可面向社會公開租賃。

近年來，阜陽市加快推進新型城鎮化，住房需求旺盛。為滿足住房剛需，緩解住房庫存量較小等現狀，2017年，阜陽市進一步加大土地供應力度，及時加強土地調控，科學合理安排土地供應時序和節奏。根據阜陽市2017年度國有建設用地供應計劃，2017年阜陽市計劃供應國有建設用地約3.35萬畝。目前，阜陽市本級已完成供應約1.51萬畝，出讓58宗5435.39畝，各項數據均超去年全年總和。今年前7月，全市供應各類國有建設用地3.02萬畝，出讓面積1.47萬畝，居全省第一。其中，阜陽市住宅用地2017年全年計劃供應約1.05萬畝（2017年省會合肥的市區商品住房用地供應量為7400畝），2017年前7月市本級住宅用地完成供應3157.54畝，出讓20宗（含征遷安置房用地），超過去年全年總和。按照2017年計劃，阜陽市已大約完成全年住宅土地供應計劃的30%。

2017年是阜陽房地產市場火爆發展的一年，在周邊一二線城市紛紛限購、限貸、限價等樓市調控政策不斷加強的大背景下，阜陽市政府也出台了一系列的調控政策，不斷完善購房機制，但仍然抵擋不住阜陽樓市的火熱。百強企業紛紛入駐，與阜陽市本土房企共同推動著房地產市場整體量價穩步上升發展。

據媒體統計，2017上半年，阜陽市(不包含縣城)共計成交19宗地塊，總成交面積為2583.23畝，平均每畝單價為362萬元。而2016年全年阜陽市土地出讓總金額為81.76億元，平均每畝的單價約為273萬。不比不知道，一比嚇一跳，僅僅半年時間，阜陽市的土地升了近90萬/畝。

目前，阜陽市已經大概聚集十多家百強房地產企業，包括恆大集團、碧桂園集團、高速地產、皖新集團、祥源集團、海亮地產、安建集團、新華地產、萬達集團、寶龍地產等。隨著大牌房企的集中進駐，阜陽樓市板塊格局開始發生變化，城南片區逐漸佔據主角地位，成為阜陽樓市的最為熱門區域。導致城南新區樓盤去化速度很快，目前處於一房難求的境地。

此外，作為阜陽市近幾年來經濟高速發展的區域，經開區、潁東區、潁泉區也都有著獨特的規劃，越來越多的人將眼光放到這些熱度不及城南新區的區域。一方面，這些區域的房價比城南新區和老城區相對較低；另一方面，這些區域的樓盤未來具有一定的升值空間。

此次阜陽市國土局在住房用地出讓方面規定「競買人在競得土地后，所開發的商品住宅房屋銷售均價不得高於同一區域、同一類別、同一品質的2016年10月份銷售均價」，這條規定此前省會合肥市已經執行。2016年11月21日，合肥國土部門發布一則土地拍賣補充公告，合肥土地拍賣方式將進行改革，開發商拿地分為舉牌應價、書面報價、搖號三個階段，其中書面報價不得高於區域內2016年10月31日前同品質、同類型項目最高備案價格，否則屬無效報價。

而」即同一區域土地價格，在競拍過程中達到最高限價后，不再接受更高報價，轉為競報自持面積，對競報自持住房建築，不得辦理銷售許可，不得分割轉讓、抵押，可面向社會公開租賃」的規定，北京、青島、佛山、南寧、天津等地已經執行。2016年11月17日，北京市京土整儲掛(海）[2016]018號地進行現場競拍，按照規定，該地塊商品住房銷售均價不超過53400元/平方米，且最高銷售單價不得超過56100元/平方米；此外該地塊設定合理土地上限價格，當競買報價達到合理土地上限價格時，轉為在此價格基礎上通過現場競報企業自持商品住房面積的方式確定競得人，企業自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。

從此次規定的出台和內容來看，當地管理部門也是堅持繼續加大樓市調控政策的方針，首先從土地拍賣環節給開發商企業施壓，一方面控制房價過快上漲，將房價限制在不高於2016年10月份均價（據某媒體統計阜陽市10月份住宅成交均價為6453.2元/平米）；另一方面競報自持面積和面向公開租賃則是加大開發商拿地和經營難度，也是響應當前國家倡導的「租售並舉」政策。

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林中雀，「騰訊安徽自媒體聯盟」發起成員，《牛談》簽約作者，公號本意如清晨在叢林中傾聽雀之鳴。讀書時偏愛語文，微博初興時開始接觸新媒體和自媒體，現供職於互聯網媒體，望可以和大家多多交流，有精彩的案例和文章也可以相互分享。