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比起史上最嚴限購,這個因素對房價打擊可能更大

比起史上最嚴限購,這個因素對房價打擊可能更大

最近一兩個月,房地產又出爐了一波「史上最嚴限購措施」,少城市重新開始認房又認貸,而且這回連離婚都沒有用了。

政策趨向大概就差直接把話撂出來了:「夠了,別買了」。但在買房的人眼裡,每次限購似乎都是買房的「廣告」。

在廣州,限購限貸措施出爐后,瘋起來的買房者連千萬別墅都搶;

在北京,索性連「商住兩用」類的房子一起限購,讓你什麼都買不著;

在上海,前些天還有好多人在籌備著離婚買房,當然他們現在可能要哭暈在民政局了;

在杭州,新樓盤連夜被搶購一空,根本不管你價格怎麼漲。

房地產市場有3-4年的小周期規律,從2014年開始到現在,房價已經連續漲了3年多。而影響房價最重要的因素,按10-20年的長期看是人口和經濟因素,按照2-3年的中期看是庫存,按1年左右的短期看則是政策和資金。不論是在政策還是資金層面上,一線城市和二線核心城市的房價,已經處在一個周期的尾端了。

政策已經不必說了,而在資金層面上,趨勢也已發生了變化。

最明顯的變化,我們可以從餘額寶的利率上看出來。

小巴年前有筆閑錢沒什麼急用,就隨手丟進流動性比較好、背後是貨幣基金的餘額寶,本來對收益也沒什麼指望的,畢竟利息過去兩年都挺低的。結果從去年年底開始,餘額寶的利率一直在漲,7天年化利率已經從去年年中的2+%,到現在的4%。

儘管央行沒有公開加息,也沒有升准,但是各種其他層面的利率,已經直接或變相地增加了。除了基準利率沒有變化之外,其他的大部分重要利率,比如銀行同業拆解、央行逆回購、短期常備借貸便利(SLF)和中期借貸便利(MLF)的利率都在上浮。

這裡的幾個專業名詞,我們來解釋一遍,大家就明白為什麼說利率在提升了。銀行同業拆借

銀行同業拆借:其實就是兩個商業銀行之間,我今天向你借筆錢,明天還你的利率。

照理銀行是錢最多的地方,為什麼需要借錢?因為有一條規定叫法定存款準備金,目前的比例是16.5%,也就是說銀行每吸收100萬元存款,必須要把16.5萬交給央行,其他的83.5萬才能拿去放貸吃利差。

有的時候,銀行放貸多了,手頭上要交給央行做準備金的錢不夠了,於是就得找其他銀行做短期的周轉,這就是同業拆借。每次季度末、年中、年末要進行大考核的時候,銀行都很緊張,因為這個時候是整個行業的資金最緊張的時期。

比如在2013年6月,整個的銀行業鬧了個錢荒,幾乎所有銀行都借不到錢。不僅缺錢,就算部分銀行有錢也不敢借出去,因為擔心後面自家的流動性不夠。隔業回購年化利率最高達到史無前例的30%,7天回購利率最高達到28%,而正常情況下,這兩項利率往往不到3%。

央行逆回購央行逆回購:央行逆回購向商業銀行等機構買國債等證券,約好一定時間(比如14天、28天),再把這個國債加一點利息賣回給商業銀行。

換句話說,就是商業銀行把手裡頭的證券質押給央行,然後獲得一部分資金的交易,但這需要央行來發起,是一種央行向市場上投放資金流動性的操作。

SLFMLF

SLF(常備借貸便利,Standing Lending Facility)和MLF(中期借貸便利,Medium-term Lending Facility):SLF和MLF由金融機構主動發起,金融機構可根據自身流動性需求申請,抵押貸款方式發放,必要時也可採取信用借款方式發放,也就是商業銀行缺錢了,可以向央媽申請借錢,利率根據市場情況確定。

SLF期限是1-3個月,MLF期限在3個月。

了解了這些概念之後,再來看過去一年時間裡,央行的動作:

2016年2月,降准,之後央行沒有進一步的寬鬆措施,貨幣政策從寬鬆轉向中性;

2016年8月,14天逆回購和28天逆回購先後重啟,加大MLF操作力度,拉長期限,提高資金成本,相當於「偷偷」隱性加息;

2017年1月,央行上調MLF半年期和一年期利率,加息不再是「偷偷」地,而是明著來了,給大家瞧個明白;

2月,央行再次上調逆回購和SLF利率,利率全面上浮,10年期國債收益率從2016年8月的2.64%低點到3.42%,加息信號進一步明確;

3月,央行同時上調SLF和MLF利率;

1月、2月、3月,央行的三大借貸工具全線漲價,銀行獲得資金的成本變高了。餘額寶背後的貨幣基金,投資於相關的貨幣類金融產品,它的小陽春,背後是央行收緊了錢袋子,影響要比貨幣基金「漲價」廣泛得多。

這一輪加息,如果我們來分析原因的話,其中之一就是為了應對美元加息。美國經濟復甦、美元升值、加息,全世界的資金都在往美國跑,增加利率,收緊貨幣超發的口袋,也是一種應對匯率貶值不得不做的選擇。

不過,更重要的原因還是在於經濟與貨幣周期的階段性變化。

如果我們去看最近10年的經濟數據,就會發現,其實2013年的錢荒雖然規模最大,但它既非空前也非絕後,2010年、2016年都發生過錢荒,3年一個輪迴,而且往往與經濟周期的刺激與調控甚為相關。

其階段性順序大概是:

階段性順序

第一階段

經濟下行,貨幣放水

第二階段

刺激房地產,貨幣脫實向虛

房地產和金融市場泡沫增加

第三階段

整個國民經濟趨穩

房地產投資觸底回升

第四階段

宏觀調控收緊

房地產、債市、股市資產下跌

上一輪2013年錢荒結束后,2014年貨幣政策放水,整個市場旋即處在資產荒的情緒中,從而產生了將一切理論上存在稀缺性的東西資產化的傾向。大家覺得貨幣還會持續超發、貶值,所以只要是個稀缺的東西,就要炒一把,股市、債券、大宗商品、房地產、P2P甚至比特幣,挨個輪了一遍。

隨著全球結束貨幣寬鬆、重新進入加息的周期后,整個市場的蹺蹺板,說不定就會從資產荒的一端翹起來到錢荒的另一端。這個時候,房價就要大跌了。

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