【ZT】上海的地段 與上海的租界

SPI：大俠，給我放段推廣吧。

答：俺一身正氣，你別想賄賂我啊。

SPI：三斤小龍蝦。

答：麻辣的，還是十三香？

上海地處自古以來最為富庶的江南，緊鄰天堂蘇杭，由於恰好位於長江與太平洋的交匯處、海岸線的中點，1842年南京條約訂立後在英國人管理下從一片小縣城北部的荒灘開始，一躍成為東亞第一大都市。

正因上海是一個100多年前由英國人在荒灘上建立起來的城市，判斷一個地段好壞最簡單的辦法即是看：這塊地是什麼時候被英國人從尚未開化的清廷手中買來管理的，也就是划入租界。

如上圖所示，英國人最早從清廷手中買來管理的土地範圍是：東到黃浦江，西到河南路（一條河），南到延安路（洋涇浜），北到北京路。

這個選址與紐約的曼哈頓，香港的中環，等所有盎格魯撒克遜體系的超級金融核心如出一轍——登陸點。

英資洋行沿著黃浦江建起了自己的總部基地——外灘，向所有從水路登陸這座城市的人宣示自己的實力，並沿著外灘（南北向）的中軸路（東西向）——南京路一路向西拓展。

無論世事如何變遷，上海最昂貴的土地永遠是南京路外灘這個路口，陸家嘴能被選作金融中心，也無非是因為就在這個路口的江對岸。

永遠記住這個路口：和平飯店，也就是外灘第一高樓——舊上海首富猶太人沙遜的沙遜大廈。

沙遜大廈與銀行的組合（首富+銀行），與香港長江集團中心（李嘉誠）&銀行的組合如出一轍。

因此，在上海判斷地段檔次便只需看三條：

• 這塊地在租界內嗎？

• 這塊地是什麼時候划進租界的？

• 這塊地離南京路外灘多遠？

上圖為上海1930年時的地價圖，時至今日，毫無變化（浦東文末另議）。

【逆地段開發】

這時候一定有人問，為什麼很多新開發地方的房子比本文所認定的好地段的房子貴啊？或者說，為什麼徐家匯、南京西路現在反而看起來比南京路外灘要高級？

答案如下：

• 不能用新房價格去和老房價格直接比較。

  比如聯洋和襄陽路比哪個地段更值錢，襄陽路90年代的外銷房價格和聯洋新建的花園公寓價格比起來是差不多，但如果襄陽路也有新公寓賣呢？目前的市況下賣二十萬是毫無障礙的，比如iapm樓上的天璽。

• 不能用低容積率公寓的單價去和高容積率公寓的價格直接比較。

  仍舊以聯洋和襄陽路為例，襄陽路的新房價格是聯洋新房價格的一倍，然後同樣面積的土地上造的房子的面積（容積率）又是聯洋一倍，這樣一算其實襄陽路的土地價值仍然是聯洋的四倍以上，更何況聯洋永遠不可能有iapm這樣水準的綜合開發。

• 一張被弄髒的100塊和一張嶄新的20塊。

  大家都知道，外灘附近的小馬路都是很破敗的，只是，如果這些破敗的小馬路突然有一天被整理乾淨了呢？例如目前仍舊破敗不堪的虎丘路香港路，其實已經建起了售價至少30萬/㎡的公寓，而且已經悄無聲息地都被預訂了。

在上海，真正好地段的房子，根本不是你是否覺得破敗，是否看得上的問題，而是你根本沒有買入機會的問題。

上海1949之後時光暫停了40年，90年代重啟初期礙於資金、經驗和XX，大量黃金地段土地落入了一些沒有開發/運營能力的人/國企手中，尤其是地段最為優越的外灘、南京路和蘇州河河口兩岸。

而南京西路（南京西路原名靜安寺路，與南京路本質上是兩條路）、淮海路（淮海路原名霞飛路，是法租界的中央大道，然而法租界與公共租界是根本不能比的）則由於地段沒有那麼好（1949前地價僅上文地段的幾分之一），交給了香港人開發，在以恆隆、瑞安為首的香港富二代手中超越了原本地段遠為優越的外灘、南京路和蘇州河河口兩岸。

痛入骨髓的上海在加入WTO經濟起飛後急踩剎車，把舊區改造容積率一刀砍到4.0，用經濟手段強迫核心區重新開發暫停（容積率砍到4.0後市場售價無法cover動遷成本，動遷無利可圖，只得暫停；同時，既然市中心的地都已經被瓜分完了，再投錢下去也賺不到什麼錢，那不如把市中心的資源疏散到郊區開發新市鎮吧）。

隨著洶湧澎湃的新移民一浪又一浪的殺進上海灘，上海推出了近郊土地應對，從外圍開始開發新市鎮&副中心（如田林&徐家匯、莘庄、世紀公園&世紀大道），等近郊的房價漲起來了，漲回到合理價位了（1949前上海房價遠甩香港，而90年代上海房價不到香港的1/10），開發商和買家不會再像中福城、東海商業廣場那樣糟蹋好地段的地了，再回過頭開發市中心，從租界邊緣開始逐漸放開容積率與限高，一步一步逆地段從外圍往南京路外灘開發進來（目前蘇州河以北地區的大開發和延安路以南即將展開的大開發即是前哨戰）。

【每個區都是兩個世界】

看到過一句廣告：家在黃浦是一種榮耀。

事實果真如此嗎？

事實上，真正的黃浦，也就是上海公共租界（公共租界=英美租界）中區Central，也就是相當於香港的中區Central（中環Central），僅限於延安路-西藏路-蘇州河-黃浦江合圍的區域，延安路（洋涇浜）以南根本就不是公共租界，過了人民路、十六鋪直接就是髒亂差+二戰時被日軍炸得稀巴爛的華界——南市了。

老城廂、董家渡、蓬萊公園都是南市，而不是黃浦。

凡是強調「黃浦」兩個字的，都是髒亂差的南市的樓盤，正宗黃浦的樓盤只會強調「上海」這兩個字。

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讓多少人魂牽夢繞的盧灣、徐匯，也僅限於徐家匯路-肇嘉浜路以北。

徐家匯路-肇嘉浜路本是條河（肇嘉浜），是法租界與華界的界河，河上停滿了沒有容身之所的難民的小船，與北京龍鬚溝齊名。北面是法租界的郊區別墅，南面是華界的髒亂棚戶。

五里橋、打浦橋、大木橋、小木橋、楓林橋都是從華界通往法租界的小橋，世博浦西片區則是李鴻章的軍工廠——赫赫有名的江南製造局。

法租界的梧桐和別墅令人陶醉。

但事實上法國這國家從拿破崙之後就再也沒有雄起過了，法租界是沒有高樓大廈的，上海所有的高樓大廈都在公共租界（英美租界）。

沒有高樓大廈當然是因為土地便宜啊，土地貴誰不往高里造啊。

不過，時至今日，梧桐和別墅的確是美的，的確適合建造豪宅。

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靜安除曹家渡外均處於公共租界西區內，相當於香港的半山和山頂，佔地300畝之巨的哈同花園就是上海展覽中心（中蘇友好大廈）的前身。

長寧沒有正式划入過租界，但100年前便由公共租界實際管理，為富豪名流的郊野別墅區，相當於香港島南岸。

虹橋路上的龍柏飯店依沙遜別墅而起，西郊公園是20年代遠東第一的高爾夫球場，西郊賓館則是1949年後歷任天子在上海的行宮。

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楊浦特別一些，周家嘴路以南沿黃浦江是公共租界東區（工業區）。

這個改革開放前TOP3的工業區為上海乃至整個江浙甚至香港積累了多少財富說出來都是淚。

五角場-江灣則是民國時期計劃開發的華界市中心，毀於二戰。

——閘北

很多人因為蘇河灣在行政區劃上屬於閘北而嗤之以鼻，實際上蘇河灣，尤其是西藏路以東，這可是1930年時地價不輸南京西路的租界內正宗好地段，拆掉的老房子都是有錢人家的石庫門，這和傳統認知上難民搭棚戶聚居的租界外的閘北根本就是兩個世界。

蘇河灣作為租界歷史、屬性比靜安還要老牌、正宗得多的黃金地段，現在竟然有樓盤去抱靜安的大腿，真是滑天下之大稽。

閘北目前的開發思路是：

最南面租界內是高大上的LowerManhattan（也就是上圖所謂蘇河灣）；

進入華界的中山北路兩側是貧民窟的LowerEast（現在比較難拆的是1949之後新造的房子，1949之前的房子拆掉了也是豪宅胚子，如雅賓利、新湖青藍）；

進入大寧則是全新的MidTown（久光、萬豪）、CentralPark（靈石公園）和UpTown（金茂府）。

——虹口

如前文所述，外灘西側、蘇州河口兩側是上海最老、最好的英美租界內地段，虹口所處的就是蘇州河河口北側。

虹口最值錢的當然是沿著蘇州河和黃浦江的土地，也就是北外灘，如下圖的東長治路沿線是舊香港首富何東在上海的產業，這樣的土地沒開發，你以為是為什麼？這樣的土地上建起的房子值多少錢，你覺得呢？

原本租界外的虹鎮老街是上海最有名的棚戶區，據說二戰時連日軍都打不進來，但是土地交給香港人開發後便也脫胎換骨成為了虹口唯一的成片高檔住宅區，落得周家嘴路南面租界內未拆的地段倒看起來像貧民窟了。

但土地就像鈔票，雖然現在被踩在腳底下藏著，但腳一旦抬起來挪開了，那面值該是多少還是多少。

——普陀

蘇州河以南是公共租界西區，靠南和靜安是一起的，靠北則是工業區，中信榮家的麵粉廠、比肩楊浦的紡織廠。

蘇州河北側是租界外的棚戶區。

其他地方純華界農村。

近郊農民大發土地財的全套歷史，都是復刻香港新界的。

最後附2張圖，這2張圖是在上海判斷地段的核心：

1. 上海租界範圍圖

進了這張圖非土色的部份才是進了上海

2. 上海1930地價圖

顏色越深的地方才越接近真正的上海

末了說一句浦東。

浦東當初規劃的時候是有一股復刻紐約的企圖心的（世紀大道原名中央大道，世紀公園原名中央公園），因為當時陸家嘴本就是黃浦區的轄區（動遷基地、棚戶區、工廠）。

只是實際開發的時候除了陸家嘴之外還是被當作了一個特別高品質的近郊來操作。

容積率2.幾的開發強度（開發初期非常困難，沒人肯去，於是策略集中力量建設內環內，降低容積率有利於儘快建成），直接導致了人口稀薄商業無法形成氣候，斷了複製紐約的可能。

浦東和上海的關係，就是深圳和香港的關係。浦東就是深圳，浦東不是上海。

目前，虹橋商務區，也就是未來的虹橋新區（青浦全境+上海縣北部），正在上海的西部再造一個浦東。

大約20年後，應能形成一座和浦東相似的省會級的全功能城市。

屆時上海會類似於一個 虹橋-上海-浦東 三座城市的聯合體。

如果上海運氣足夠好，臨港-奉賢-金山組成的杭州灣一線也存在提升成為第四座省會級全功能城市的可能。

當然上海永遠是核心，與

靈魂。