中海錦城一以銷售為導向的大體量社區商業街是如何打造的【匯誠行策劃代理】

中海錦城項目位於深圳市龍華中軸新城核心區，地塊四周由騰龍路、簡上路、民塘路及潔玉路圍合，項目總建築面積約26萬㎡，其中商業建築面積為5.3萬㎡,項目與捷運龍華線上塘站及公交首末站無縫接駁，並緊鄰捷運6號線，從整個區位條件和市場環境上看，本項目未來將存在大量的商機。

通常情況下，約為5萬㎡的商業體量大多會規劃為集中式商業，而根據開發商的戰略發展需求，本項目的商業部分將以銷售為導向進行布局。從市場現狀來看，3層及以上層數的商業就很難銷售，就算實現銷售去化，價格也很難達到預期，而本項目為多達4層的商業街區。

如何打造以銷售為導向的社區商業街並保證項目後期大規模商業銷售去化及高銷售價格的實現，在前期策劃時匯誠行從以下幾方面入手：

一

精準的前期定位

龍華新區位於深圳的北部，是距離福田區最近的關外區域，定位為深圳城市副中心，隨著福田區人口的不斷湧入，龍華原有的以傳統百貨及社區商業為主的商業市場已不能完全滿足新龍華人的需求，而特色商業街及優質購物中心較少，市場空白明顯。

項目未來的核心人群將以周邊常住居民為主，這些人群大多在福田區工作，以年輕家庭為主，因此這些人群注重家庭消費，對兒童業態有較強需求，且具有品牌意識，對消費環境要求較高。

此外，本項目與捷運公交站台接駁，交通便利，區位上來看可以算是區域內的交通樞紐，因此根據項目的核心競爭力和差異化價值，從商業街全局出發，將本項目定位為輻射整個區域的「首席時尚型、體驗式家庭歡聚中心」，從而填補區域市場空白，形成市場競爭優勢。

二

用業態潤色商業定位

業態是前期商業定位的重要體現之一，商業街的業態定位既需要滿足消費者多元化的需求，還應與定位保持一致。

當時項目周邊典型商業在業態定位上主要偏向於生活服務類業態：超市、服飾零售、餐飲、服務配套四大類，業態及商家同質化現象明顯。

因此在進行業態定位時，匯誠行結合了區域年輕家庭型的消費群構成，加上項目地塊東南側圖書展覽用地的未來規劃，將本項目業態定位為在生活類業態的基礎上，重點突出餐飲+兒童主題兩大業態，並輔以培訓及創意文化體驗類業態為特色，打造成為物質為基礎，精神享受為提升的新型商業中心，構建差異化競爭優勢。

三

主力店帶動商鋪租售

在合適的位置引入主力店可以帶動周邊客流，提升商業街的整體價值，在這種以銷售為主的社區商業街區中引入主力店發揮著舉足輕重的作用。

本項目是有著多達4層的大體量商業街區，在啟動銷售前，匯誠行建議引進超市、電影院、大型酒樓等主力店，帶動其他商鋪銷售，提升投資客戶投資信心，尤其是提高周邊商鋪的溢價空間，此外引進大型的超市和影院、酒樓都有益於拉升商業街的整體品質、樹立整體形象。

四

利用與捷運及公車站接駁的優勢

除了引入主力店，如何讓多達4層的大體量商業街區有更多的溢價空間，其中交通優勢是一大利器。

本項目二層商業無縫對接已開通的捷運龍華線上塘站，利於大量人流導入；負一層設有公交中轉站，可以實現公交人流和捷運人流的彙集；未來距離本項目200多米的六號線開通后，交通優勢更為明顯，準確的利用交通優勢加上合理的業態和人流動線規劃，可以大大提升各層商鋪的價值，提高整個商業街銷售的溢價空間。

五

產品的合理規劃

產品規劃不僅要滿足市場的需求，更要符合投資者的意向，如果規劃不當，將對日後的銷售產生很大的影響。

首先，鋪面尺寸應遵循寧小勿大的原則，因為較小的單鋪面積，在出售時總價相對低廉，進而降低投資門檻以覆蓋更多的投資群體，能滿足更多人的需求；

其次，鋪面層高應盡量做高，讓每個商鋪都能達到拓展兩層的機會，提升商業自身價值。

因此加上對片區市場情況的調研，匯誠行建議本項目商業主力產品面積在60㎡以下，開間4-5m，進深15米以內，層高6m以上，滿足更廣層次投資者的購買需求。

在當下的市場環境中，簡單粗暴的銷售方式已經不能再吸引投資客的眼光，因此像本項目一樣的以銷售為導向的社區商業街在打造的初期就要以發展的眼光看問題，在前期規劃中要看得到後期的銷售過程，通過項目定位、業態和主力店規劃、產品設計等構建項目各區域清晰的商業價值，從而實現項目銷售和經營的最大商業價值。

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