如何實現「房子是用來住的，而不是用來炒的」功能定位？

「春江水暖鴨先知」，此輪房價上漲發端於深圳。2015年深圳房價暴漲，逐漸傳導至上海、北京，並蔓延向全國熱點城市。自2016年開始全國熱點城市房地產市場迅速進入亢奮狀態，並持續至今。從表像看，這次房價上漲不同以往，其主要特點有四：以點帶面、井噴而起、一枝獨秀、市場分化、地王湧現，可以歸結為脈衝式上漲。

一是以點帶面。2015年上半年，深圳房價拔地而起，同比上漲12.2%，居全國首位，同期全國房房價漲幅僅為0.82%。截至2015年末，深圳房價同比上漲33.37%。在深圳的帶動下，大城市房價開始起步，2015年上海房價緊隨其後，全年上漲17.6%；武漢、南京、北京分別上漲13.04%、9.68%、8.14%。全國房價開始啟動，2015年累計上漲3.39%。

二是井噴而起。進入2016年，全國商品房銷售面積和銷售額增速出現躍升。2015年全年分別增長6.5%和14.4%，但在2016年1-2月同比增速分別達到28.2%和43.6%，然後持續上漲至1-4月的36.5%和55.9%，2016年全年回落到22.5%和34.8%。

三是一枝獨秀。2015年經濟增速為6.9%，2016年下滑至6.7%。上半年居民消費價格同比上漲2.1%，全年同比上漲2.0%。扣除能源和食品價格影響以後，2016年核心CPI上漲基本上都在1.5%-1.6%小幅波動，而獨有房價上漲幅度達到20%以上。

四是市場分化。全國房地產市場火爆主要集中在20來個熱點城市。從住房銷售數據看，東部地區和中部地區的大中城市住房交易金額同比均增長38%左右，西部地區僅增長18%。而且廣大的中小城鎮在這一輪行情中，去庫存壓力依然較大。

五是地王湧現。2016年9、10月以來，京滬廣深、南京、杭州、合肥、鄭州等熱點城市「地王」紛紛湧現，特別是上海靜安中興社區一幅地塊，最終以110億元的總價拍出，名義樓麵價高達10萬元/平方米，創下土地成交史上最貴地王記錄，樓麵價一舉超過了近期出讓的香港地理位置同樣優越的油塘商住地塊（摺合樓麵價6.3萬元人民幣/平米）。

此輪房價上漲的原因是什麼呢？我們可以歸結為政策刺激、資本轉換、流動性充裕、居民加槓桿、大城市化及土地財政，「六位一體」的內在邏輯支撐了這次房價上漲。

一是政策刺激。自2013年10月房地產市場調整以來，2014年6月各地紛紛取消限購政策至當年9月央行放寬首套房認定標準及二套房貸標準支持房地產市場發展，2015年將穩增長重任交付房地產，政策對房地產的支持再次加碼，2015年3月財政部放寬營業稅徵收條件，同月央行再次降低首付款比例，政策支持房價回暖。

以北京為例，2016年上半年購房家庭中，非京戶籍居民佔17.7%，比上年同期提高1.3個百分點；二套房比重為24.8%，比上年同期提高3.1個百分點。另外，加快推進利率市場化改革，一年期定期存款基礎利率由2013年3%下降到2015年10月的1.5%，降幅達到50%。利率下行降低了房地產投資的機會成本，增加房地產投資的吸引力。

二是資本轉換，即產業資本向金融資本轉化。經濟增速持續下行，表明實體經濟正處在艱難的調整過程中，實體投資賺錢越來越困難，產業資本不得不從實業中撤離轉化為金融資本。自2015年12月以來，民間投資增速與全國固定資產投資增速開始分道揚鑣，出現「斷崖式」下跌，短短六個月從10%下滑到至7月的2.1%。

三是流動性充裕。2015年上半年的「牛市」、2016年的「債牛」以及這次房價脈衝，均和金融資本充裕有關。自2015年7月「股災」之後，廣義貨幣活期化趨勢明顯，貨幣M1增速快速上升，當年10月超過準貨幣（M2-M1)的增速，到2016年7月兩者差距達到最大，M1增速為25.4%，準貨幣增速為4.9%。經濟下行下的貨幣活期化無疑會給金融機構以及金融市場帶來充足的流動性。

廣義貨幣總量已經達到155萬億元人民幣名按當前匯率折算為22.6萬億美元，其中貨幣M為44.3萬億元人民幣（接近6.7萬億美元）。在人民幣匯率貶值預期、理財收益和投資收益下滑十分明顯的情況下，財富保值增值的選擇不是購美元就是投資房地產，購房投資收益重新具有了吸引力。一旦房地產市場交易活躍起來，這些潛在需求就會蜂擁入市投資房產，分別成為大中小各類城市的市場承接者。

四是居民加槓桿。從貨幣政策報告的數據看，2016年住房貸款增加4.0萬億元，占當期新增貸款的48.6%；住房貸款餘額為19.14萬億元人民幣，住戶貸款餘額為33.4萬億元人民幣，住戶存款餘額為59.8萬億元人民幣，住戶負債率（住戶貸款/住戶貸款）為55.8%，比年初增加6個百分點。我們可以看到，這一輪房地產市場活躍，居民加槓桿的速度非常快，半年時間提高2.0個百分點，一年時間提高6個百分點。而對於住房銷售額11.8萬億元，估計銀行貸款佔60%以上。這還沒有包含住房公積金貸款數據，2015年公積金貸款餘額3.3萬億元，放款1.1萬億元。估算包含公積金貸款在內的住房貸款占銷售額比率提高到70%以上。這也說明主要是住房貸款支撐了房地產市場的「去庫存」。

五是大城市化。根據國家統計局農民工監測報告顯示，農民工購房佔比僅為1%。近五年新畢業大中專畢業生3000多萬人，除了部分富裕家庭的畢業生外大部分沒有購房。也就是說，53%的城鎮化人口中，估計約有2億人、15%的人口沒有城鎮住房，潛在購房需求仍大。另外，由於原城鎮居民的住房升值、財富積累，潛在的改善需求和投資需求十分強烈。自2012年勞動力凈下降以來，大部分中小城市的人口停止增長甚至處於凈流出狀態，而大城市以及特大城市的人口流入依然明顯，表現出大城市房地產市場火熱而小城鎮去庫存壓力仍大的「冰火兩重天」的狀態。

六是土地財政。由於房價高企，開發商的拿地熱情不斷被激發，地方政府拍地動能也馬力十足。2007年、2011年、2013年房價漲到階段高點時，莫不如此。2013年廣東連出8個區域「地王」，北京、上海也出現了農展館和五里橋地王，樓麵價分別達到7.31萬元、8.55萬元。這次也不例外，地王「湧現」一定程度上緩解了地方政府的「資金的饑渴」，也抬高房價預期，房價的脈衝力量仍在。

但是這樣下去，房地產市場能持續多久呢？房地產脫實向虛已有若干年，也持續了好幾年，有人用貨幣增長來解釋房價上漲。只要貨幣持續增長，房價就能不斷上漲，房地產才是真正阻擋通貨膨脹的籬笆。也有人用土地供給不足來解釋房價上漲，認為只要當地政府控制住土地供給，房價就會維持在高位。不過，這樣的房價上漲如同走鋼絲，漲跌兩難。如果處理不當，將會成為國民經濟的不可承受之重。

一是短期具有穩增長功能，長期會產生擠出效應，阻礙經濟結構轉型。在當前經濟下行的態勢下，房地產一枝獨秀對穩增長起到了「定海神針」的作用。短暫的房市繁榮帶來了該產業鏈條的諸多需求，同時賣地收入大增緩解了地方政府的財政困局，憑藉賣地收入地方又可以過上一段投資穩增長的逍遙日子了。但是這種日子不過是卯吃寅糧，能持續多久呢？中長期看，高房對其它行業的擠出效應將會越來越明顯。其它行業基本都需要租賃地方辦公，房價上漲租金隨之上升，自然會吞噬本來已經微薄的利潤，進一步增加了經濟的下行壓力。在這種情況下，呼籲了多年的經濟轉型，又會在房地產市場的帶動下重回規模擴張的老路，轉型進程不得不一拖再拖。

二是貨幣增長約束增強，高房價更加難以駕馭。從貨幣條件看，加入了國際經濟體系，自然就會受到相應的約束。按照貨幣政策執行報告的說法，目前人民幣匯率已經趨於平衡狀態，但是由外匯市場的實際情況來看，人民幣其實是進入了貶值通道。只是由於世界各國除了美國外經濟同樣不景氣，其他國家比如歐日英澳等不得不實行寬鬆貨幣。加上今年以來更加嚴格防範資本外流取得明顯成效，人民幣匯率艱難地實現了平穩的慢貶。如果持續放水，高房價可能會維持住，但是這種慢貶還能夠持續嗎？而貨幣增長一旦停止或減速，高房價還能維持嗎？

三是民營資本迷失方向，風險傳導進程加快。這次房地產脈衝式上漲是在經濟增速下行和資本外流的大背景下發生的，由政策支持和改革預期觸發先知先見的產業資本和富裕資本（可合稱「剩餘資本」）入市。它們在一線城市購房接近一年之後，繼而引發2016年普通居民家庭的湧入推動住房市場井噴，居民快速加槓桿就是最有力證據。

經過十多年的房價飛速上漲，有產一族的購房熱情被不斷激發，一線城市富裕家庭想方設法突破政策限制在一線城市購房，收入差一點的家庭向二三線城市轉移購房需求，以此類推進而形成了持續不斷購房炒房大軍。這次居民入市剛好承接了剩餘資本賣房套現，也加劇了貨幣的活期化。高房價下，這種通過住房倒賣的盈利模式無疑是「擊鼓傳花式」的風險傳導，一線城市交易量迅速回落表明，房價風險進一步傳導至居民家庭，剩餘資本或許已全身而退。

四是拉大財富積累差距，城鎮化需另闢途徑。房價上漲增加了有房者的資產財富，沒有購房的家庭則更加買不起房，財富差距不斷被拉大。另外，非城鎮戶籍的常住人口主要構成是農民工群體，他們收入低、在城鎮購房者少，這部分人群的市民化一直是城鎮化進程的難題。而房價的進一步上漲，使得該群體更難市民化。第一代農民工生在農村長在農村，將來告老還鄉也許是可以接受的，但是第二代農民工很多人生在城市長在城市，他們不能完全融入城市則可能會成為更大的社會問題。經濟發展和城鎮化路徑面臨新的挑戰，亟需加快研究城鎮化新路徑。

難題終須破解。也許有人說我們就可以把資本外流管的嚴嚴的，進一步放水刺激，也許能穩住目前的房價。表面看，這次房價上漲如何終場取決貨幣的角力，貨幣增長則房價不會停。實際上，正面臨更重大的抉擇，能不能突破「中等收入陷阱」，能不能躍升為發達的現代化國家？處理好房地產拉動經濟的關係將起到關鍵性的作用。

儘管現代化國家的國情千差萬別，但其演進路徑不外乎那麼幾種模式。這是經濟規律決定的，萬變不離其宗。一是美國模式。儘管經歷過若干次經濟危機，但總體看經濟穩定增長、房價穩定增長、人口穩定增長，是一個現實中的理想摹本，但然是不完美的榜樣。英國、德國、瑞士等國家類似美國，是弱美國模式。

二是日本模式。經濟起飛、房價大漲后調整二十餘年，經濟雖疆但已經脫胎換骨，經濟學習能力、科技創新能力得到充分發揮，是次優的榜樣。騰飛成功的亞洲「小龍、小虎」多數是弱日本模式。

三是俄羅斯模式。俄羅斯經濟起飛沒有突破「瓶頸」，經濟增長停止，貨幣大幅增長且大幅震蕩貶值，房子的盧布價格在不斷上漲，但美元價格基本不變或略有跌值。俄羅斯的科技能力、民生活和社會保障也還不錯。

四是巴西模式(拉美模式）。遭遇中等收入陷阱，經濟倒退、貨幣貶值、房價下跌等形成惡性循環，從接近發達國家下線到直線回落到中等收入以下，社會陷入不穩定狀態。我們期待的演進路徑是美國模式，不希望走日本房價大跌的路子，更不希望走俄羅斯的路徑，竭盡全力地避免巴西模式。然而，各種演進路徑是有條件的，不是每個國家都能騰飛並超越原來的發達國家的。

放大格局，才能看清方向。決定房地產發展和經濟增長演進路徑的，不外乎那麼幾項：人口增長結構及城鎮化進程、經濟增長及動力演變、貨幣增長及財富結構變化等幾個方面。從這些方面看，如何定位的實際情況？

一是人口增長結構及城鎮化進程。美國土地廣闊，承載人口的能力大。在美國經濟發展200多年期間，人口在持續增長，時至今日美國人口的平均年齡也不過37歲，比的平均年齡還年輕。就業結構合理，沒有浪費年輕人的創造才氣，零售、住宿、航空等服務業的從業人員普遍歲數較大，而年輕人大都就業於互聯網、高端製造、創新創業、金融投資、文化創意等領域，充分發揮著各自的精力和創造力。

城鎮化進程穩步持續推進，城鎮化動力由原來的規模經濟、大工業化逐步轉換為專業服務業、高端創意等，城鎮化率不斷提升。與其相比，日本人口增長停滯，平均年齡大，成為房價上漲的最大阻力。俄羅斯地大物博，但吸引優質人才的能力不夠，存在內在缺陷。人口密度、老齡化進度和日本類似，儘管城鎮化亟需開闢新思路，但總體還有很大的發展空間，同時人的創新能力尚有較大的發揮餘地。

三是經濟增長及動力機制。總體看來，200年來美國經濟發展良好，沒有遇到其他國家所遇到的阻塞癥狀。儘管經歷了上世紀30、70年代及新世紀等幾次較大的危機，但這些危機只不過是在經濟發展動力轉換時期的震蕩與磨和。危機的內在機理就是震蕩掃除阻礙經濟發展的固化機制，開闢經濟發展的新道路，營造適合新經濟發展的生態環境。危機並不僅僅是「危」，更是重塑經濟發展動力的「機」。2008年這次危機同樣如此，關鍵在於在危機的進程中，政府是阻礙新經濟的發展還是順應新經濟發展。阻礙經濟發展，只能延緩危機，延緩發展進程。

在歷次危機中，美國經濟總是率先重塑經濟構架，走出危機陰影，特別是當前這次危機除美國外其他國家仍在危機中掙扎。經過30多年改革開放的發展，尚沒有遇到較大的經濟危機。這次經濟增速持續下行，表明遇到了前所未有的重塑經濟發展機制的機遇，能不能抓住這次歷史性機遇，跨越「中等收入陷阱」，關鍵在於能不能捨棄投資拉動的舊模式，打造靈活的、適應互聯網+和智能經濟發展的激勵機制，跨越類似日本、俄羅斯經濟低迷的漩渦。

三是貨幣增長及財富結構變化。美元成為本位貨幣是二戰勝利的結果，也是美國經濟發展的結果。作為本位貨幣，可享受其他各國儲備和使用美元帶來的種種好處，但是也要求美元價值體系的科學、穩定和高效。美國金融從業者付出比其他國家更多的艱辛，維持美元支付清算體系的便利、快捷和準確。美國金融決策層也需要更高的專業素養、決斷能力和全局意識，維持美元在全球的認可程度和接受程度。

從實際運行情況來看，從上百年曆程看美元供給的增長率非常平穩，平均略高於經濟增長2個百分點左右。應該說，這也是美元貨幣體系非常穩定的重要原因之一，同時也是美國經濟和房價穩定的重要保證。日本、俄羅斯、巴西的貨幣增長遠遠做不到這一點，日本相對好許多，成了重要的國際儲備貨幣。

貨幣增長也曾經是撒韁的野馬，值得慶幸的是改革開放以來，人民幣逐步融入國際貨幣體系，外部約束得到了很好的執行。而且11月30日後，人民幣將正式納入SDR貨幣籃子，相應增強了人民幣的國際約束力。有理由相信人民幣運行結果應該接近或不亞於日元。由此來看，人民幣供給規模擴張不可能超過其他國家過多，否則將失信於世界，不利於人民幣國際化，也不利於實現長遠的經濟發展目標。

綜上所述，房地產市場尚有充足的發展空間，但是順應經濟轉軌和經濟長遠發展，房價需要穩定可持續，城鎮化需要創新思維和路徑，貨幣環境需要健康穩健。所以房地產調控應該開宗明義地表明調控目的在於遏制房價過快上漲，防止其成為投資炒作的「鬱金香」。一旦被炒作，幾個鬱金香頭都可以被炒到一套別墅的價格，何況房地產呢？因而提出以下建議：

一是摒棄房地產短期拉動經濟的行為，堅決遏制投資炒房。從房地產調控歷程看，2008年國際金融危機爆發，因擔心經濟回落太快，出台了穩增長和承托房地產的政策，房價得以扶搖直上。這次房價脈衝上漲，很大程度上也是在穩增長、去庫存政策的支撐下實現的。房地產拉動經濟短期內很有效果，但長期看不利於經濟轉型。

特別是在經濟下行和流動性撤出實體經濟的情況下，住房很可能成為居民過度加杠杠炒作的「鬱金香」，使實體經濟更加難以發展。從國際經驗看，美國購房槓桿率一度達到90%以上，貸款給次級信用客戶購房，泡沫破滅的結果是引爆了金融危機；德國購房槓桿率維持在60%左右，房價長期平穩健康發展。建議摒棄讓房地產拉動經濟的想法和做法，遏制炒作房地產。提高銀行貸款首付比率，禁止網路平台的「首付貸」行為，防止加槓桿造成的金融風險。

二是防止金融風險的傳導，強化貸款客戶信用資質的審核。這次房價脈衝式上漲，使得居民槓桿率在半年時間裡增加2個百分點，總體購房槓桿率也達到了80%左右，表明企業部門向居民部門傳導槓桿和風險的跡象非常明顯。據此推測，不僅有許多中低收入家庭利用高杠杠購買了住房，也有不少居民使用高槓桿進行投資炒房。為防止區域性、系統性金融風險，金融部門應強化住房貸款客戶的資信審查，對於月供收入比不滿足50%的客戶，堅決不發放貸款。加強首付款來源核實，防範利用首付貸、民間借貸等支付首付款而帶來的信貸風險。

三是營造穩健的貨幣環境，完善人民幣匯率形成機制改革。金融的高效運行是經濟發展轉型根本保證，沒有穩定的貨幣環境，實體經濟發展將面臨更為嚴峻的考驗。一是保持貨幣供給的穩定。在人民幣匯率貶值壓力下，外匯占款帶來的貨幣增長將會不斷收縮，適應經濟轉軌和增長下行，保持貨幣供給的穩健。二是促進人民幣有效均衡匯率的市場定價。完善人民幣匯率形成機制，實現人民幣匯率的動態均衡，增強人民幣國際規則意識，推進人民幣國際化。三是斬斷金融空轉渠道，逐步向價格調控轉變。當前貨幣的流動性有所增強，需加強防範金融空轉和金融資產泡沫擴張，切實防範金融風險，維護金融穩定，為經濟發展提供有效地金融服務。

四是完善住房保障制度，因地制宜推進非戶籍常住人口市民化。既要防止房地產價格泡沫化，又要滿足城鎮化進程中的居民需求，必須重新審視城市管理制度特別是住房制度，根據城市特點推進非戶籍人口加快市民化。這部分人口收入低，絕大多數在城鎮沒有住房，同時受到教育制度、戶籍制度、養老制度等限制，成為城鎮化進程中的需要克服的難題。對於住房制度而言，這部分人口沒有享受過福利分房，但很多人收入低但為城市發展做出了並不低的貢獻。為在防範房價泡沫化的情況下推進房地產發展和城鎮化進程，根據城市化的路徑不同，將這部分人群納入住房保障範圍，逐步推進其市民化。

應該說，這次房價上漲是情理之中意料之外的。決策層的管理經濟辦法和工具很多，可選擇性較大，沒有堅定的自信和長期改革的毅力，短期的痛苦是難以忍受的，房地產的「稻草」是要抓的，這也無可厚非。只是希望我們今後，不只要提高防「危」的能力，更要修鍊開創和抓住「機」的能力和膽識。