學區房價格下跌，趨勢中存在不確定性

學區房價格下跌，是一種現象，能否維持，看各項配套政策能否跟上！

學區房

「幾乎所有房源都有降價，還有部分急用錢的房主在交易時會進一步降價，降價幅度可達50萬元。」北京市海淀區八一學校附近的房產中介對媒體記者表示，他進一步解釋說，與北京「3·17」新政前相比，附近住宅包括學區房每平方米平均降價一兩萬元。對此，業內人士也認為，包括學區房在內的住宅價格逐漸回歸合理，四季度北京房價或繼續下降。隨著租購同權的落實，房地產市場將更趨平穩。

眾所周知，學區房價格是經濟社會生活中非常奇特的一種現象，主要源於教育資源配置的不均衡、不合理、不科學，源於現行教育制度下家長只能通過學區房來解決孩子享受優質教育資源的權利。現實情況是，即便通過學區房選擇到了名師較多、資源較好的學校，是否就能享受了最優質的教育資源，也是一個問號。因為，在學校內部，優質教育資源的配置和安排，也有著很大的自由裁量權。譬如好的老師、好的班導，都是非常重要的。不然，縱然進入到好學校。也未必能夠享受到最優質的教育資源，只是感覺不同而已。

這也意味著，學區房價格，實際也是存在很大的泡沫的。那些花了高價購房、卻又沒有享受到最優質教育資源的家長，實際做了「冤大頭」。而隨著學區房價格的下跌，這些沒有真正享受到最優質教育資源的家長，有可能面臨著雙重損失，亦即經濟和教育都沒有達到自己的預期目的。因為，對絕大多數家長來說，如果房價貴一點，錢多掏一點，孩子得到了最好的教育，也就忍了。而現在，很有可能是兩頭一頭也沒有撈到，心裡的感覺，也就可想而知。

現在的問題是，隨著新政的出台，以及國家在居民租房方面政策的不斷推出，尤其是「租購同權」在一些地方的試行，會不會讓學區房的「稀缺性」得到一定改善，讓學區房的市場價值有所降低，確實是很受關注的問題。而學區房是否就此步入到平穩下跌、價格回歸理性的軌道，就眼前來看，有這樣的跡象和趨勢。但是，從中長期來看，仍然存在一些不確定性，存在一些難以預料的因素。

學區房

首先，政策能否保持可持續。應當說，現行政策對商品房，也包括學區房價格的影響是比較大的，尤其是一線城市，均出現了「量跌價降」現象。以北京為例，據偉業我愛我家集團市場研究院數據統計，2017年8月份，北京全市二手住宅共網簽7712套，環比上月增加7.7%，整體規模基本持平，但較2016年同期下滑70%。價格上，北京二手房價也經歷了5月份、6月份、7月份連續3個月的環比下降，直到8月份才出現與上月持平的現象。而學區房基本是二手房，如果政策能夠持續下去，學區房的價格當然會運行在下跌通道上，而不會出現反彈。這也意味著，保持政策的連續性和穩定性，對學區房價格的影響是非常重要的。

其二，住房租賃市場能否真正發展起來。現行的住房租賃市場，總體上講對房價是沒有多大影響的，是不利於房地產市場穩定的。只有住房租賃市場真正發展起來，房地產市場的穩定性才能越來越強。因為，住房的供應與需要只是兩條腿，也就註定了只能是踩高蹺，穩定性很差，受各種因素影響也很大。如果有住房租賃市場做支撐，房地產市場就會成為三條腿的凳子，平衡性瞬間就會大幅提高。而現在的住房租賃市場，顯然沒有成為一條可用的腿。只有大力發展住房租賃市場，讓租賃房的比例達到40%以上，整個房地產市場的穩定性就將大大提高。所以，在接下來的時間裡，就看住房租賃市場如何發展了。一旦租賃市場活躍了，學區房也就平靜了。

再者，「租購同權」能否真正實施。住房租賃市場的發展，除了廣大居民的住房觀念需要轉變、租房意識需要增強之外，租房與買房的權利落差能否得到有效調整，也很重要。如果租房的權利能夠與購房的權利比較接近，廣大居民租房的意識就能慢慢確立，住房觀念就會逐步轉變。也只有這樣，許多困擾租房者的矛盾和問題才能得到解決。到時候，就會有更多的人選擇租房。自然，所謂的學區房，也就不可能再成為搶手貨。可能出現的現象是，購買學區房與租賃學區房的價格都回歸理性，租賃價格出現一定幅度上漲。

學區房

當然，就學區房來說，最核心的問題還在於教育資源的合理配置，在於優質教育資源不要過度集中。一旦教育資源配置合理、有序、均衡了，所謂的學區房也就成了最普通的商品，不可能成為搶手貨。自然，售價也好，租金也罷，都不會再出格。這也意味著，目前出現的學區房價格下跌，可能是一種趨勢，但到底是真趨勢還是假趨勢，還存在一定的不確定性。其中，政策的穩定性是保障，住房租賃市場能否得到有效發展是條件，教育改革能否推動教育資源的均衡化，則是關鍵。只有幾個方面都同步推進，都能取得比較好的效果，學區房價格也就能夠平穩有序、完全回歸理性了。

譚浩俊【原創】

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