花117萬買了套深圳小產權房，卻無家可歸

本文系融360專欄作者「櫻桃小房子」原創作品，僅代表作者個人觀點，不代表融360官方立場，轉載請聯繫作者授權。

小產權房的雷區有哪些？

最近很多人問我，商品房上不了車了，能不能買小產權房。

讓我想起了一個極端的案例，深圳幾百業主買了工業用地上的小產權房，卻無家可歸。

維權兩年，毫無進展，連買個飛機票去北京都會被攔截，這個嘛，你懂的。

當然，如此倒霉的情況少見，但也給我們敲響了警鐘，買小產權房該如何選擇，不至於踩雷呢？

案例1：上百萬買的房卻被查封！

2015年5月23日，羅先生看中了深圳福永鴻福花園小產權房一套131平米的新房子，24日便付了5萬定金，6月9日支付了全款共117萬，欣喜總算有個家了，還請好了裝修師傅準備裝修入住。

鴻福花園共有1280套住宅，外觀上與商品房小區相似，又靠近捷運口，建築質量也不錯，羅先生認為住家也舒適。購買時，該樓盤已經銷售了70%，只剩選擇不多的戶型。

上百萬的現金，其實當時完全可以購買一套400萬的商品房，但羅先生考慮到房貸壓力大，買房反正是自住，是不是商品房也無所謂，便選擇了小產權房。

怎麼也沒想到，噩夢很快降臨。

2015年6月15～17日，在南方都市報連續3天的報道之下，6月17日福永執法隊以違法建築名義，開始查封該樓盤。

從此，所有業主走上了漫漫維權之路，到現在也沒有一個結果出來。

業主們統計的維權戶有560戶，涉資2.7億元，其中一百多戶是全款，其餘貸款。還有兩百多戶沒統計到，據說是政府內部人員買了。

我在2015年了解到，鴻福花園地塊原本是一個金屬公司通過招拍掛從政府買來的工業用地，申報時為2棟工業廠房，結果被違規建成了8棟21層高的小產權房。

由於開發商在售樓時，一直宣稱鴻福花園是福永的村委統建樓，可以分期貸款六年，而此前深圳的村委統建樓都已成功建成併入住，這也成了購房者們認為沒有風險的依據。

所有人的疑問是，既然是違法建築，為何在建設過程中，政府部門沒有即時徹底查封，而是等到建成銷售後才封鎖呢？別跟我說政府沒發現，一個小區要建成，起碼也是半年時間以上，每個街道每天都有巡邏隊查街，能不知道嗎？

政府的不作為，最後害得業主們無辜受損，買了房子卻無家可歸，且資金被套住又沒錢買其他房子，人人叫苦不迭。

當然，還有一個可能，也許政府是想睜一隻眼閉一隻眼算了，只要沒有人說，就讓大家買吧，畢竟要在深圳安個家也不容易，沒想到媒體的報道，卻將這個違法建築推向了深淵。

櫻桃點評：這是個極端案例，我在報紙上兩次報道過該事件，但也於事無補。

其實如果真是村委統建樓，購買是沒有什麼風險的，畢竟有村集體背書。

就怕是這種開發商打著村委的幌子，私自將工業用地開發成住宅，是政府嚴厲打擊的對象，這種最好別買。

深圳很多村如果有集體土地，在合法報建后，雖然公開說是不能賣，但實際都可以賣，只是沒有產權證而已。

我記得09年後的那幾年，深圳類似的村委統建樓特別多，尤其是沙井每個村都會建，但這幾年可供開發的土地少了，沙井二手小產權房的價格都一兩萬了，如果一套100平米的小產權房也要一百多萬，那還不如咬咬牙買商品房，畢竟可以貸款，有法律保障，流通更快更好，升值空間也更大。

下面兩個圖片都是村委統建樓，外觀上跟商品房沒什麼兩樣，也是花園小區。

當時與鴻福花園一期查封的有9個樓盤，包括光明、沙井、坂田、福永、龍華等區域都有，但其他樓盤後面都陸續解封入住，就鴻福花園成了犧牲品，也是太倒霉。

買農民房投資賭拆遷

小周去年買了龍華民治捷運站旁南景新村二手房，72平米兩房65萬，合8500元/平米，租2100元，賣給他的是一手業主，09年兩千多一平米買的。

小周朋友買了一套三房，10500元/平米，83平米，總價88萬，可出租每月2800元，

小周和朋友買來都是作為投資，因為看深圳「十三五」規劃里說民治捷運周邊500米內的村屋要改造，買來賭拆遷改造賠償。

櫻桃點評：這種房子在深圳叫農民房，開放式的，沒有小區，由律師見證，然後到村委會改名。

算下來，賣給小周的業主8年時間，賺了4倍，同期，深圳商品房大概是翻了7倍。

民治捷運片區的商品房，單價大概在4.5-5萬/平米左右，兩房租4500，三房5500。商品房房價是小產權房的四五倍，租金是兩倍，如果按租金回報率來說，商品房還不如小產權房。

如果論投資收益率，商品房有槓桿，基數大，收益肯定更高，漲幅也快於小產權，但小產權房便宜，門檻低，買不起商品房的人，買來自住也沒問題。

但從法律上來說，如果拆遷補償時，村民想反悔，法律會支持村民，認定買賣無效，最後返回買主本金和同期利息。

不過目前尚未聽說有過這種拆遷引起的反悔糾紛，小周說南景新村幾十棟一手買的業主大多數都是外地人，如果拆遷時村民反悔那肯定會出大亂子。

總結：買小產權房要有選擇性

有人戲稱，商品房是老婆，小產權房是二奶。前者是合法的，後者沒有法律保障，但都可以為男人所用。

隨著商品房門檻越來越高，對渴望在深圳安家又無力購買商品房的人來說，買小產權房也是一種退而求其次的選擇。在深圳總算也是有個固定的落腳地，特別是村委統建樓，花園小區，住著也有家的感覺。

一個買過很多小產權房，自己還買過土地建農民房的投資客在我們群里分析，如果要買小產權房，最好是這兩類，一是符合兩規的歷史遺留建築；二是經過報建的村委統建樓，風險較低。

2013年的深圳官方普查數據顯示，深圳村民和村集體的自建房，有2.6億平米，38.44萬棟，約650萬套。其中，已辦「兩規」手續的是10.2萬棟，未辦的28.24萬棟。

什麼是兩規，想買小產權房的，可以找百度查查，這裡不細說了。

最近幾年來，政府也在大力打擊私建違法建築，因為歷史遺留的違法建築太多了，2011年前建的，基本上都會給予發綠本房產證，之後的還在慢慢登記。但這不代表小產權房要轉正成商品房哈，轉正太難了，制度障礙太多。

作者：

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