未來3-5年，房價還會漲多少？

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本文授權轉載自樓市時評（ID：zzlssp）

先潑點冷水，不要太樂觀。

過去15年來，從02年開始，房價就以5年翻一倍的速度，穩定上漲。

在這種漲速下，閉著眼睛買房當然是沒有問題的。

不管是多差的位置，多破的房子，多爛的戶型，只要是差不多的城市，只要能拿手裡5，6年，都有的賺。

那麼問題來了。

未來3年房價還會上漲么？

未來5年會不會再翻一倍？

北上深能不能均價破10萬？二線城市能不能再翻番？

很難，幾乎沒有這樣的可能性。

未來5年，也就是到2022年，房價能比今年的最高峰，漲50%，就已經是非常樂觀的預測。

平均下來，也就是年化8%的複利，跟理財差不了太遠，這還是比較樂觀的情況。

為什麼未來這幾年，會跟過去的情形不太一樣？

原因主要有3點：

1.信貸上，國際大環境已發生根本性變化

2.政策上，仍在進一步的緊縮

3.房價真正的命脈，已被摸清，並逐漸被控制

最近一直在研究各種新規背後的真實指向，隨著思路的日漸清晰，就越來越覺得：

未來，玩法已經改變。

過去的那些老的思路和規律，都需要進行修正。

當然，也不必太過悲觀。

就算漲不了太多，但至少保值是沒問題的，房價短期也許會經歷回調，但是長期會非常的穩定。

哪怕不會大漲，也不至於大跌。

下面我們就來具體說明，為什麼會出現這樣的情況。

1

信貸國際大環境，已發生根本性的變化

短期看貨幣，中期看土地，長期看人口，過去寫過很多次，未來依然會繼續出現，因為這個原理看起來雖然簡單，但是非常的有用。

08年降息4次，09年房價大漲。

12年降息2次，13年房價小漲。

15年降息5次，16年房價大漲。

（其中1次是14年11月，寫在一起方便理解）

加息，房價穩或降，降息，房價漲。

從目前來看，樓市已經開始被定向加息。

加息通道下，不要奢望房價會漲。

為什麼要對樓市定向加息，而不是直接調整基準利率？

過去，想用信貸控制樓市，主要是通過改變基準利率來完成。

但是，基準利率並不只是作用在樓市上，還會影響到無數個大中小企業的運作。

你上調一次基準利率，中小企業借錢成本就高一分，賺錢難度也就高一分。

基準利率這種東西，可以說是牽一髮而動全身。

現如今實體經濟已經很難做了，再上調基準利率無異於雪上加霜，有悖於未來要大力發展實體經濟的展望。

所以，我們現在暫時不動基準利率，而是只調整房貸利率。

所以未來這幾年，貸款一定會越來越難，越來越嚴，利率也會越來越高，不要有幻想。

根據目前已知的信息：

1.開始對樓市定向加息 2.定向加息不過多影響實體經濟

剩下的唯一變數就是：

對樓市的加息會持續多長時間？

這就是問題關鍵所在。

一旦知道了加息會持續多久，下一次降息什麼時候才能到來，就能提前摸清樓市走勢，知道下次上漲會是什麼時候。

這就不得不說到信貸的國際大環境了。

過去10年，從08年開始，國際的貨幣環境都是非常寬鬆的，大家都拼了命的降息，你去歐洲貸款，利息都快接近於0，甚至有些國家你去貸款，人家銀行還倒給你錢。

在這樣的國際大環境下，我們怎麼在國內玩加息降息，問題都不大。

但是，從今年開始不一樣了，在美國的帶領下，全球都開始進入一個加息通道，並將在未來持續很長一段時間。為了保住外匯儲備，我們是絕無可能，在全球性的加息環境下，放寬國內的信貸政策。

根據美聯儲目前的規劃，加息至少持續到19年下半年。

這也就意味著，2020年之前，全世界的信貸都很難放鬆。

信貸收緊的時候，房價是根本不可能逆勢上漲的。

至於2020年以後會如何，還需要再看進一步的走勢，但近期大環境已定，我們一定要認清目前的現狀。

現在買房，想獲得不錯的收益，至少要等3年以上。

2

調控不會有半點放鬆

前段時間，有些中介在瘋傳北京限價解除，XXX城市或許效仿。XXX就是他們自己所在的地方，然後暗示近期房價還會漲。（當然只有一小部分，大部分中介還是靠譜的）

對於這些人，我只想說，一定不要跟國家唱反調。

不要把一點點的市場波動，都想成是調控的放鬆，都說成是漲價的預兆，最後只會招來更嚴厲的限制，倒霉的還是自己。

有時候，我們根本不需要知道政策具體是什麼，我們只要看目的是什麼就可以了。

目的是控制房價，就一定能控制，別不信，看北京，看上海，看深圳。

這三個城市的房價都能控制，別的城市還幻想什麼呢？

只不過，在分城施政的影響下，會有一個先後順序。

先漲的先穩住，后漲的后穩住，只要力度到了，不存在控制不住的情況。

北上深先漲，二線跟漲，三四線最後漲。

北上深先控制住，二線后控，三四線最後穩定下來。

畢竟還有去庫存嘛。

這不，昨天東莞開始限價，前天瀋陽也加入了樓市調控的陣營。

當5，6年沒漲的東北，當庫存大戶瀋陽都開始進入到調控通道，房價到底還能漲多少？

我們在買房之前，一定要記住一個根本的點，房價的最終歸宿是什麼。

不大漲不大跌，才是短期走勢的真正歸宿。

如果你的城市剛剛開始漲，那麼你還有機會。

如果你的城市已經漲了很久，且漲幅超過40%，那麼機會就已經不大了。

如果說信貸是房價的發動機，調控就是剎車片。

車速很快的時候，就算髮動機熄火了，車也會繼續高速滑行，所以我們要踩剎車。

猛踩剎車確實可以讓車停下來，但鬆開剎車片卻不能讓車再次動起來。所以需要發動機的動力。

但是在3年內，信貸這個發動機，是不轉的。

這也就意味著，如今冒失的闖進去，至少站崗3年。

雖然每個城市的狀況都不一樣，但除了剛需以外，越臨近年底，買房投資就要越謹慎，切記。

至於第3點，不太敢在這裡說，微信是個好平台，得好好珍惜，要謹言慎行。

我會更新在小蜜圈和知乎上，大家到時候都能看到 ~

跟這些有關：

最後，希望大家一定要搞明白調控和信貸的關係。

理解發動機和剎車片，對於車子的加速，減速來說，各自能起到的作用。

一旦理解這一點，再來看下面這句話：

短期看貨幣，中期看土地，長期看人口。

你就會發現，在房價走勢的判斷上，在城市投資的選擇上，其實一切都有跡可循。

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