土拍風雲再起—關於北雙湖板塊的價值發現與裂變

2017年9月5日，蘇州市區即將迎來下半年以來的首場土拍。此次蘇地網掛[2017]2號公告，政府「一口氣」掛了10塊地出來，土地總面積達54.30萬㎡，總建面積達91.51萬㎡。除2宗純商業用地之外，其餘8宗涉宅地均設置了限價。

其中北雙湖板塊有一塊宅地掛出，2.0的容積率，起拍樓麵價7500元/㎡，受限最高樓麵價11880元/㎡。相比路勁、魯能的拿地樓麵價，蘇地2017-WG-27號地塊的樓麵價是下降的。但從畝單價來看，其實是漲的。畝單價是剔除容積率的影響后的一個價格體現，是一定程度上體現土地價值的參考指標。

發現北雙湖

8年地價上漲近5倍

2009年安徽高速地產拿地的時候，成交畝單價350.69萬元/畝。及至路勁以總價8.6億元拿下蘇地2016-WG-27號地塊，畝單價飆升至約987萬元/畝，一下子翻了近3倍。待到魯能9月份以總價27億元拿下蘇地2016-WG-61號地塊，畝單價約945萬元/畝。

2017年9月土拍將至，與北雙湖湖地王——路勁燕江瀾僅一路之隔的蘇地2017-WG-27號待拍地塊，起拍畝單價已達1000萬元/畝，與2009年相比，上漲了近5倍。從北雙湖被發現，到品牌房企相繼入駐，板塊價值進一步凸顯。

同樣的軌跡

北雙湖房價地價空間充盈

園區出讓土地畝單價在1000萬元/畝左右的時候，大約在2013-2014年。當時世茂拿了石蓮街東、西的兩塊地，畝單價分別是1061、1051萬元/畝，做了銅雀台這個項目。中銳有一塊地1014萬元/畝，位於中新大道北，也就是後來的星公元名邸。此外，還有旭輝拿的1168萬元/畝的星塘街東地塊，後來的蘇州鉑悅府項目。

那時湖東的房價在13000-13600元/㎡之間，而地價潛力已經開始顯現出來了。我們如今看這些項目，價格早已是「3」字頭以上。北雙湖憑藉著「蘇州最後一片雙湖」的自然景觀和資源價值，吸引著眾多開發巨頭競相入駐，北雙湖的房價、地價也在循著園區同樣的軌跡在發展。

規劃漸落地

北雙湖板塊的價值裂變

2016年11月，政府發布了《蘇州市相城區盛澤湖環湖地區控制性詳細規劃》。根據規劃內容，盛澤湖環湖地區將被建設成為集休閑娛樂、旅遊度假、教育諮詢、居住商業等功能為一體的5A級景區和現代都市型宜居住區，依託核心湖景資源，圍繞「一帶、三區」規劃建設。當前，五星級希爾頓酒店已經開工建設，盛澤湖環湖跑道、民俗文化村、濱湖景觀公園等也在建設中。

於此同時，道路體系又不斷升級。S227省道快速路將拓寬至雙向六車道，設計車速達到80公里/小時，改擴建工程已經啟動。S227快速路連接中環北線，完工後從北雙湖到市中心、園區將更加快捷。在2020年以後，軌交9號線也將直接穿過北雙湖。從一個鄉鎮板塊，到全市矚目的熱點板塊，北雙湖的價值裂變，還在繼續。

聚焦「來賞湖」

關於一個樓盤的升級蛻變

湖畔樾山這個項目，見證也助力了北雙湖板塊的崛起。2017年3月，湖畔樾山首開入市，銷量一路「高歌猛進」。至8月27日，湖畔樾山的銷量為1281套、13.27萬方，位列今年以來全市普通住宅成交量第一，表現非常搶眼，一定程度上烘託了北雙湖板塊的熱度。

（備註：8月數據統計截止至8月28日）

值此「金九」來臨，湖畔樾山即將推出二期89-135㎡「來賞湖」新品。此次預計加推的3#、7#、8#三棟樓位於項目地塊西南角，離盛澤湖更近，產品價值再升級。

其中3#、7#樓為花園洋房，3#樓全部為106㎡戶型、7#樓全部為135㎡戶型，採用一梯一戶的設計，戶型面寬大，全明通透，私密性和舒適度更高。8#樓為瞰景高層，俯瞰盛澤湖一線湖景，戶型面積分別是89㎡、90㎡、101㎡，緊湊實用，功能性強，更可多享使用面積。

湖畔樾山的二期「來賞湖」全部精裝交付，依然延續之前的精裝品質，採用品牌五金、精工廚衛、新風系統、安全系統等，融入了多重人性化設計。同時社區採用智能安防設計，24小時安防守護，居住安防再升級。

此次土拍風雲再起，北雙湖板塊價值將被重新發現並且進一步裂變，北雙湖的熱度，也許又將再上一個高度。

代表克而瑞蘇州機構觀點，供參考

圖文/克而瑞蘇州

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