【陽光問答】人生第2次買房，甚至比第1次更重要！

問題

問：陽光老師您好，我們家2016年初置換了1套梅花山莊房，7樓，無電梯，有貸款記錄。居住體驗不是很好，現在想置換銀城東苑小3房，是現在換還是等等再說？或者，乾脆先投資另一套？

陽光

南京城記主編，南京城記讀書會會長，地產專家。

答：剛需買房，第一次很重要——然而，幾年後，剛需家庭的第二次買房其實更重要！因為，第一次買房，不管是郊區還是更遠郊還是主城小房，總之是先上車。

但，第二次買房，有一些積累其實是在有能力的前提之下，必須是有方向性，自住改善或學區，很明朗了。

因此，之前的置換目標和方式出了問題，這是方向性的策略。梅花山莊這套7樓無電梯房，自住改善的使命其實並沒有完成，學區的保底也沒有完成。第二次置業本應該達到的目標落空。

不管怎樣，現在是「糾錯」的時候，必須立足家庭整體、面向未來全盤考慮。

01

梅花山莊位於南京的城東月牙湖區域，最早的商品房，距今20多年歷史，周邊成熟。但7樓無電梯房，居住體驗不好，既沒好學區（國小、國中都很一般），也沒板塊利好，這麼多年的漲幅就很一般。理論上，這個房不適合成為第二次置業的目標。因此，必然要換掉，無非是什麼時候換的問題。

在整個城東，從瑞金路到月牙湖、南理工等片區，銀城東苑是綜合性很好的小區，國小是南理工實小，國中也是9中分校，國小和國中都是在城東過得去的，社區較為成熟，雖然房價不如奧體漲得快，但在區域之內各方面均衡，適合普通家庭的自住改善，且教育也相對有保證。

02

在現有的調控狀態下，如果有貸款記錄或房，首付提升至5成或更高，因此首套購房資格很重要，最好能想辦法弄到首套購房資格、9折利率去買房，這很重要。

03

關於現在換還是等等再說的問題。從成本、風險的確定性方面給予分析：

（1）梅花山莊7樓無電梯房與銀城東苑小3房，房價漲跌，具體漲具體跌，具體幅度，這些都是不確定性，無法一一算得特別清楚。如果，現在不動，過幾年再置換，則一切都處於不確定性當中，風險、機會或其他，都存在，一切未知，是一種等待的賭博，處於不可控狀態；

（2）現在就賣掉，然後置換。風險、機會等，都被「鎖定」了，比如不滿2年，稅費的承擔，種種不划算，這是「過去犯錯、現在糾錯，但付出代價」。承擔的是成本和短時間置換的中間費用，但得到的是確定性的，比如更好的居住、相對更好的學區，滿足「自住+教育」這樣的第一準則；

因此：

（1）是在等待，在賭不可測的未來，處於不確定性狀態，

（2）是承認損耗成本，但一切鎖定，確定。

從普通家庭整體資產與需求的角度，第2次置業，先自住-學區，再投資，才是好的順序。不能在自住和教育還沒保底的前提下，過分關注投資。這就違反了家庭置業的遞增規律，屆時再優化調整很容易失措。

04

每個人對不確定性、成本與風險以及是否承擔損失的選擇不同，如果是我，會選擇（2），現在就置換。這個稅費損失，是看得見的，是可測的，但提升的是居住、是更好的學校保底，是相對更穩妥的現狀與歲月靜好，然後，再努力、再工作、再創業掙錢，這就順其自然，而且心中不慌。

因此，第一次買房的特點是：先上車，重視保值意義。而第二次買房應該目標清晰，有確定方向：滿足自住改善和教育的保底。至於投資，那是有餘力前提下的事，切不可順序顛倒。

交流我們的房產、城市與教育

inger2017 陽光 南京城記主編

長按，識別二維碼，加關注