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一季度地價大幅上漲 京滬杭三地一周連出土地新政

一季度地價大幅上漲 京滬杭三地一周連出土地新政

一季度地價暴漲 京滬杭三地連出土地新政

■本報記者 王海春 上海報道

從三月各地密集出台房地產調控至今天滿月,政府調控的方向由此前的需求端,轉向了供給端。

日前,北京、上海、杭州三個城市,先後出台了土地出讓的新政策,對土地出讓中開發商自持的部分、商辦用地等細則,做出了更加詳盡而嚴格的規定。新政策下,房企拿地門檻將進一步提高。一家大型房企華東區高管認為,如果三四線土地熱度不減,不排除前述三城市的新政策可能會成為土地出讓的新樣板,向其他城市擴圍。

第一太平戴維斯區市場研究部主管簡可表示,從兩會後各地密集出台調控至今滿月,全國商品房銷售面積增速放緩,而投資與新開工面積相對平穩,整體而言政策似已達到預期效果。

「部分開發商決定響應政策、遵循定價要求,在增強資產流動性的同時收穫可觀利潤。其他開發商則希望調控政策只是暫時措施,只待『風頭』一過再以更高價格出售。」簡可認為,在此背景下如住宅價格再次加速上漲,很可能會催生新一輪的調控政策。

三城一周連發新規

一周的時間裡,北京、上海、杭州先後對土地出讓做出了新規。

4月24日杭州市國土局與杭州市住房保障局,聯合發布了開發商拍地的新規定。

在杭州這份對開發商自持商品房屋租賃的通知中明確指出,自4月24日起房企自持的商品房,應全部用於對外租賃,不得進行銷售或轉讓。在新的規定下,杭州不僅要求房企自持商品房的持有年限應與土地出讓年限一致,還明確要求房企對外出租的單次租期,不得超過10年。

杭州為何要出台對房企自持商品房年限及使用的規定?業界指出,原因在於開發商為了能在熱點城市拍到地,幾乎到了不計成本的地步。

一家諮詢公司高管指出,去年以來熱點城市在拍地環節,新增加了房企自持商品房的比例,意在拉長房企投資周期和投資資金額,減少其槓桿率。該措施經過一段時間的消化后,雖然很多地塊都對公建和自持做出了明確規定,但仍難抑制房企拿地熱情。

「一些項目出讓的時候,要求自持的比例相當高。但為了能拿到地,開發商仍然拼搶得厲害。我有時也問開發商,項目自持比例這麼高,公司拿什麼做資金周轉,又如何盈利。」上海一家房產機構高層表示,有開發商回答,可以把自持的部分做成其它產品,可以將項目轉讓,還有的甚至說,現在拿地難度大,不考慮更多先拿了地再說。

杭州出台土地新規前三天,上海也對土地使用做出了新規定。

據上海規土局4月21日對經營性用地出讓的新規定,自今年4月10日起,在土地出讓合同中應明確,辦公用地不得建設公寓式辦公;而商業用地未經約定,不得建設公寓式酒店。上海同時要求,辦公、商業的可售部分,應以層為單元進行銷售。

分析人士告訴記者,上海該規則是防止房企將商辦用地變為類住宅項目,辦公樓的整層銷售,則減少了項目資金回籠的流動性。「提高門檻,開發商拍地熱情可能會有所降低,有利於防止高價地的產生。」這位分析師說。

其實近期對土地出讓管理的新規,始於北京。杭州、上海對土地新規之前,北京4月20日首先在全國對土地出做出了示範樣本。

4月20日北京規土委同北京住建委等幾大部門,將聯合對在京建築的使用功能展開核查。這場核查風暴要求,對開發商違規將商辦項目改變為居住用途的,除了糾正、查處,甚至可以解除土地出讓合同、撤銷劃撥批准文件收回土地。

價格上揚約四成

北京、上海、杭州三城完善土地出讓新規,在業界看來與一季度土地市場熱度不減有關。雖然土地出讓數量降低,但一季度全國土地出讓金額卻出現了大幅上漲。

中指院數據顯示,前3個月全國成交樓板均價為4019元/平米,同比上漲幅度達55%。而住宅類用地的成交樓板均價為8483/平方米,同比上漲了四成。

易居執行總裁丁祖昱表示,一線城市的溢價率較去年已經有所下降,但今年二三線,以及環一線的三四線熱點城市,土地價格漲勢大有與去年一線城市相媲美之勢。

「在政策持續調控態勢下,一二線城市房價雖然得到抑制,但房價仍處於高位。一季度地價上揚,與開發商預期熱點三四線城市房價可能會上揚有關。去年以來需求出現了新的變化,剛需持續向環一二城市的外圍城市外溢。」丁祖昱表示,隨著市場的變化,開發商認為這些環一二線城市房價未來空間較大,因而投資的新熱點開始逐漸轉向這些城市。

三四線城市土地價格,不只與需求外溢有關。分析人士指出,不久前政府土地供應的政策,可能會對部分城市產生利好。

四月初住建部和國土部發布的加強住房及用地供應管理的通知中,兩部委要求各地合理安排住宅用地供應,住宅供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市增加供應規模,住宅用地供應消化周期不足一年的城市要增加供地,消化周期超過3年的城市應停止供地。

穆迪分析師黃哲認為,政府採取的供給側新措施將對房企產生不同影響。

「土地供應增加的城市房價增速將會放緩,房價增速放緩將對在這城市有項目的房企的毛利潤率產生壓力。」黃哲表示,另一方面,在住宅庫存較高的三四線城市有運營項目的開發商則會受益,因為新措施限制這些城市增加土地供應。

一家大型房企華東區高管向記者表示,一二線城市的庫存水平將維持在低位,雖然下半年可能會有小幅波動,但房價將保持相對穩定。

「地產行業的融資供應將保持穩定,房企將從去年全力在一線城市拿地,將投資重點向三四線轉移。而政府可能會加大在三四線城市的調控措施,同時為一二線城市的房價降溫,開發商接下來面對的壓力可能會比外界想像的要大。」前述房企人士說。

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