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房企年報系列解讀之九:嘖嘖嘖,又是一家要了規模丟了利潤的房企!

房企年報系列解讀之九:嘖嘖嘖,又是一家要了規模丟了利潤的房企!

2016年融創全年實現合同銷售金額1506億,同比增長121%,營業收入達到353.44億,同比增長53.6%,毛利率為48.48億,同比增長69.7%,凈利潤24.8億,同比下降24.9%。

因此,2017年融創將銷售目標定在2100億元,可以說這對手握8000萬方巨量土儲和700億現金流的融創來說,並非難事。那麼融創一路高歌猛進的背後,還有哪些我們不知道的事呢?

銷售業績狂飆

數據來源:融創年報、同策諮詢研究部

融創自成立以來一直保持較快的增長速度,尤其是2010年上市以來,銷售增速尤為明顯,其中2011年銷售金額增長131%,2012年也高達85%,2013-2015年,融創增速趨緩,2015年更是降到3.6%,但2016年融創重回「速度之王」,增速達到121%,也一躍躋身千億房企陣營,在行業銷售排行中位列第7位。從不足200億的規模到1506億的千億房企,融創用了六年,年複合增長率在50%以上。

盈利能力下滑

數據來源:wind資訊、同策諮詢研究部

2012-2016年融創凈資產收益率與總資產收益率皆呈現走低態勢,2016年融創凈資產收益率僅為11.72%,總資產收益率更是僅有3.21%。

凈資產收益率是用來衡量投資者投資收益水平的指標,凈資產收益率偏低,表明投資者投資收益水平較弱;總資產收益率則是反映企業對資產綜合利用效率的指標,總資產收益率越低,表明企業對資產的利用效益越差,企業的盈餘能力越弱。由此可見,融創資產利用率及投資回報率比較差。

從以上幾個衡量盈利能力的指標可以看出,融創表現不佳。融創的銷售金額一直在穩步增長,可以看出其規模迅速擴大,但這是以犧牲利潤為代價換來的規模增長。規模爆髮式增長的背後,是盈利能力的下滑,長期來看,不利於公司健康發展。

只關心現金,不關心負債率

數據來源:融創公告、同策諮詢研究部

規模增長的同時,融創十分注意防範風險,為了有充足的現金周轉,維持穩定的現金流成為公司經營的重中之重。2016年融創現金及現金等價物達到520.9億,2011-2016年,融創的現金及現金等價物從27.6億增長到520.9億,融創現在的現金情況十分可觀。

在企業穩健方面,融創更關注現金流,對負債率不甚在意。2011-2015年,五年間融創的資產負債率始終維持在80%上下,2016年出現顯著上升,達到87%,顯示伴隨規模增長,融創的財務槓桿也顯著升高。此外,融創87%的資產負債率也明顯高於行業平均水平。

此外,值得注意的是,融創在2016年開始引入永續債,2016年融創永續債規模達到99.57億,永續債股息達3.02億,占當年公司凈利潤比重10.27%。可見,永續債侵蝕了融創很大一部分利潤。

資產負債率攀升的同時,融創的短期償債能力卻有所提升。2011-2016年。融創的速動比率從0.36到0.72,短期償債能力向好。融創速動比率的變化是因為2016年流動資產顯著增加,從2015年的937億增加到2527億,同比增長170%;同時存貨也顯著增加,2016年融創存貨達到1306億,比2015年同期增長162%;存貨與流動資產增加,流動負債也顯著增加,2016年融創流動負債達到1686億,同比增加162%。可以發現,在影響速動比率的三大指標中,因為流動資產的大幅增長促使速動比率增加。

此外,融創2016年年報顯示,當前融創的短期負債明顯降低,一年以內的短期借款佔總借款的比例已從2014年的40%下降到2016年的29%。

2016年是土地市場的瘋狂之年,尤其對於核心一二線城市來講,基本逢拍即地王。此時,融創另闢蹊徑選擇了併購來避免在招拍掛市場與同行肉搏。

融創2016年年報顯示,截至2016年底,融創在44個城市中的總土地儲備面積為7291萬平米,而上年同期這一數字僅為2720萬平米,土地儲備面積增幅達191%。在大型房企中,增速位列前茅。

如此巨量的土儲,多半靠收購獲得。數據顯示,2016年第3季度是融創拿地高峰,涉及儲備體量2143萬平米,其中有60%的地塊屬於收購方式獲得。進入第四季度,融創穫取土地1150萬平米,收購比例達到82%。

同策諮詢研究部數據顯示,2011-2016年融創在併購上融創共耗資911.74億。2016年併購步伐進一步加快,如2016年9月收購融科智地旗下42個物業項目的所有股權和債務,總代價137.88億元;2016年11月收購嘉凱城青島李滄大體量項目,耗資36.62億。此外,最能體現融創「併購狂人」本色的是上海楓丹項目,從2015年2月到2016年1月,歷時一年,融創先後四次對上海楓丹進行股權收購,最終持有上海楓丹項目76.9%的股權。

圖6:2016年融創新增土儲分布區域佔比情況

巨量土儲分版塊來看,西南區域佔比20%,北京區域、華北區域、上海區域和東南區域分別佔16%、18%、15%和11%,廣深、華中、海南三大區域佔比為10%、7%、3%。

同策諮詢研究部分析認為,巨量土儲,大舉併購的背後,融創基本完成城市布局。2016年融創成功新進深圳、廣州、佛山、東莞、鄭州、廈門、青島、南寧、昆明市場等一二線核心城市。從宏觀格局來看,融創當前戰略布局區域已較為清晰,即逐漸形成了北京、華北、上海、西南、東南、廣深、華中和海南八大區域、40餘座一線、環一線和核心城市的全國布局。

截至2016年年底,融創擁有239個項目,土地儲備權益面積7921萬平米,按照2016年759萬平米的銷售面積,大約能夠維持未來10年的開發使用,土地儲備較豐富。從項目分佈上看,布局區域幾乎全部位於核心一二線城市,而一二線城市投資安全性相對較高,供需關係也較為活躍,融創未來銷售變現勢頭可期,規模有望進一步提升。

融創銷售業績爆髮式增長的背後,也面臨盈利能力下滑,資產負債率偏高的威脅,雖然融創短期償債能力較好,現金流充裕,因此公司短期內資金風險較小,但長期來看,資金鏈仍存在一定風險。

因為融創當前良好的土儲規模,加上融創堅持「高周轉」的市場策略,其今年實現2100億銷售目標並非難事。此外,同策諮詢研究部建議,在城市布局接近完成,土地儲備可供開發十年以上的情況下,融創後續應該關注如何提升盈利能力,從而在未來幾年實現規模增長的同時,釋放出與規模相匹配的利潤空間。

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